【园区沙龙】郊区办公已入美好时代?—搜狐焦点产业新区
邵华,高纬环球企业租赁顾问团队董事
周晓骏骅,高力国际华北区办公楼服务部董事
刘芷均,北京天安科创置业有限公司董事长
刘芷均,北京天安科创置业有限公司董事长
赵岩,DTZ戴德梁行华北区研究部主管
赵岩,DTZ戴德梁行华北区研究部主管
李宁,华通国际公建事业部总经理
李宁,华通国际公建事业部总经理
徐磊,北京首冶新元科技发展有限公司副总经理
徐磊,北京首冶新元科技发展有限公司副总经理

我们的销售情况出乎意料之好

一期已经全招商完毕,二期才封顶,已经招出一半了

外溢型企业是主要客户来源

你们肯定会问客户从哪来,外溢型企业占了很多

郊区办公的美好时代已来,四方将受益

园区运营商、企业、员工、政府,都将得益于郊区化办公浪潮
北京天安科创置业有限公司董事长 刘芷均
高力国际华北区办公楼服务部董事 周晓骏骅

城市配套的日渐完善正在推动中国的郊区化办公

地铁网络、医院、学校的外迁,推动了企业郊区化办公的进程

短期存在过剩风险

郊区办公产品过剩?当然存在这个风险,主要原因是整个市政配套的过程较缓慢

“郊区”不再等于“不方便”

市政配套的完善,可以使企业远离市中心布局,但享受一样的方便

郊区化办公正在快速发展

郊区化办公的依托第一是交通,第二是产业

竞争激烈,品质至上是取胜关键

品质至上,不仅指硬件,也包括园区的配套设施和服务

成本敏感企业应考虑搬离核心区

核心区最终聚集的可能是金融及其相关行业,TMT等成本敏感性企业可以考虑搬离
赵岩,DTZ戴德梁行华北区研究部主管
高纬环球企业租赁顾问团队董事 邵华

企业边缘选址的重要驱动力是成本

对企业来说,人力成本、运营成本都难以压缩,只有办公租金有压缩空间

郊区办公浪潮始于2005年

2005年左右,望京吸引了一些比较大型的跨国企业,他们把总部搬到了郊区

物业管理仍是郊区办公产品的短板

想要吸引更多企业,政府、园区还有待在物业管理等方面做前瞻性安排

现在去郊区的企业往往是高端的企业

北京产业转移已经到了必须做的时间节点,不是想不想,而是必须做。

相当大一批企业必然要离开CBD、金融街

比如科技研发类企业,随着选择的增多,会逐渐离开核心区,同时,他们需要新的服务

郊区办公产品的设计开始追求“三态合一”

由于包括功能业态、规划形态、以及良好的环境和生态
李宁,华通国际公建事业部总经理
徐磊,北京首冶新元科技发展有限公司副总经理

在郊区化中分一杯羹?靠服务

从过剩到供需平衡,是必然过程,要分得一杯羹,需比拼服务

企业选址需警惕“产权带病”的园区

向外资企业学习,警惕物业的产权不带病,因为这可能会影响到上市等方方面面

园区企业孵化,实现双向共赢

我们曾投资园区企业并实现投资盈利,这是写字楼型难以提供的服务,而且结果双赢

  2014年5月15日,第32期园区沙龙圆满结束,沙龙以核心商圈“一房难求” 郊区化办公趋热为背景,以“郊区办公已入美好时代?”为主题,展开讨论。

  【主持人】:首先,我们有请来自专业机构的三位老总帮我们做一个市场判断,郊区办公产品是否"过剩"了?能不能对此做一个分析呢?

  【邵华】:最近几年因为城区的租金上涨的幅度比较大,供应量有限,已经出现了很多不同类型的企业开始从中心区考虑搬到边远的郊区。考虑到郊区现在因为交通环境已经比之以前提高很多,他们开始考虑交通满足的情况下搬到郊区去办公。

  郊区办公的浪潮最早来讲是从2005年开始的,比如北京的望京有一些比较大型的跨国企业,他们总部把搬到了郊区去。但是在那个时间段,郊区的产品一直因为周边的配套做的不是很好,所以还很难吸引更多的客户考虑那边。但现在随着时间的推移,一方面郊区产品的配套设施已经越来越好,另外一方面像刚才提到,因为之前已经有企业入驻,其他企业开始尝试性的搬过去。但是目前郊区物业管理方面,硬件方面,可能是需要进一步来加强,目前正好是短板。

  关于园区是不是会过剩的问题,现在其实很多园区,还是受制于刚才讲到的硬件理念,另外就是物业管理方面可能还是有一定的差距,所以想要吸引企业,可能还是有待于园区这边在各个方面有一些前瞻的考虑,对短板进行提高。

  【周晓骏骅】:本身产业园区的发展,在整个全球看是一个趋势,也是阶级更加理性走向成熟的一个必然的走向。很多发达地区,实际从产业的分化,包括总部类型的布局上看,基本不是所有企业都是在所谓的CBD,都是在所谓的一线城市,他们相对比较分散。在发展中国家大家都比较集中在相对传统的核心区里面。造成这个的原因比较多,第一就是我们城市化进程在过去的十年,甚至二十年实际上没有现在这么快。各种配套也不完善,最简单的员工面临的餐饮问题、交通问题、居住问题、教育问题、医疗问题在这些条件极其不完善的时候大家没有别的选择。其次,我们遇到一些跨国企业,企业本身考虑郊区化是非常好的选择。但是到中国很多地区不得不面临着一些不应该在核心区的企业也在核心区,是因为本地员工都不愿意往外走,可能受制于传统的居住、孩子的教育等等这些问题。

  但是这一定是一个趋势,是因为现在地铁网络不断布局,各个层面,各个角度的配套设施的完善,比如北京市很多典型的医院外迁,很多学校、高校也在不断的往郊区化布局。这些人才也好,这些配套也好,各方面的完善也会触动整个郊区化。

  郊区办公产品过剩,我觉得当然存在这个风险,这个风险主要原因是整个市政配套的过程是相对比较缓慢的。

  但是在中国而言,实际在长三角产业园区发展相对比较成熟,比较快。京津地区近些年也在提速,所以这未来应该是一个趋势。从企业的运营环境,所谓的营商环境各方面也不强调非要在一个成本非常高的地方,不是适合所有企业的。一个理性和成熟的决定应该是去到更适合自己的产业集中度的地方去,所以这方面可能企业的决策和企业内员工共识的达成,目前来说要比十年前成熟很多。

  【主持人】:周总这边一定让我们用发展的眼光来看这个问题。请赵总分享一下这个看法。

  【赵岩】:我认为郊区化办公将来肯定是一个趋势。从现阶段来看,北京郊区化办公还是处于一种发展阶段,因为郊区化办公主要是依托于第一是交通,第二是产业。

  今年2月份政府又重提京津冀一体化这个概念,其中包括七环路大兴第二机场的建设,这对所有五环以外的郊区办公设施都是特别有利的好消息。北京的人口现在都已突破2000万,而且汽车保有量都已达到500多万辆,巨大的交通压力,迫使人口必然向向外疏散,人口外流必然带动居住的郊区化,而居住郊区化带动办公的郊区化。

  当企业迅速成长之后,他们对办公条件,办公环境就有更大的选择了。有一些IT的巨头,或者是电子信息产业发展的速度非常快,腾 讯、百度、网 易自己拿地,自己建办公楼,包括有一些会整栋去租赁一些办公楼改善他们的办公条件,郊区办公完全可以满足他们的这些需求。

  【主持人】:三位的判断都偏向乐观的,而且每个人都给出自己的理由。刘总和徐总是自己亲自做园区的,各位怎么看待现在的市场环境呢?

  【徐磊】:一个来自于企业自身的成本压力,因为任何一个企业发展都有曲线的,不可能永远在高峰期,在一个充分竞争的环境下企业必然要考虑成本,这是必然的。当然作为我们科技园也好,房地产物业持有者也好,竞争是必然的,而且你必须面对竞争。那怎么来化解这个问题?刚才说的过剩问题,市场最终要达到平衡,过剩或者供需趋于平衡这是必然的,你怎么能够在这个市场中占得一席之地,分得一杯羹,也是我常说的,卖油盐酱醋都有挣钱的机会。

  2013年以来我们的口号就是服务、服务再服务。我们服务的对象大多数都是中小型企业,不像跨国企业方方面面都有很多的资源配备。跨国公司来到这来,公司分工很精细,各项工作都很专业。但是很多种小企业这方面就没有这么大的人力和资源,所以这块就需要我们帮助。这些的运营商提供一个比武的舞台,你的服务好,最终你的软件环境,你的品牌打造,能够比别人领先一步,那这个市场就必然是你的了。

  【刘芷均】:我们公司拿这块地的时候是2010年,当时对郊区化办公不是特别有信心,基于不是太多信心,我们把项目分成三期来做,其中第一期20栋楼,第二期是31栋,合起来51个独栋。我们前年开始招商,结果招商业绩的确出乎意外的好,一期已经全招出去了,都没入住就招满了。二期才封顶,那已经招出一半了,所以市场这东西就是你要做你才知道。

  你们肯定都会问客户从哪来呢?我觉得像大家刚才分析的外溢型占了很多,原来在朝阳,在西城有一些企业,比较性价比,像我们这种企业独栋价格1万,在CBD需要5、6万,租金这里2块多,CBD现在得10几块。很多人说亦庄那么远,但我们的这个项目就在地铁边。如果这么一看性价比差那么远,而且交通也很好,亦庄的配套也很...详情

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