【园区沙龙】新s势力VS旧贵族 北京潜力新区的成长与崛起—搜狐焦点产业新区
 
安邦咨询高级研究员
北京市城市规划学会秘书长
 
北京长城企业战略研究所合伙人
 
北京经开研发部总经理
 
戴德梁行华北区研究部主管
 
 

“最”潜力新区板块—大兴新航城

大兴二机场为核心的南部新城,这些板块和区域肯定在未来会发展得非常具有规模和档次。

医治城市病 北京应向多中心格局转变

  如果说延续原来的传统模式潮汐式上下班大部分人集中在核心区,必然这个城市本身越来越脆弱,因为这个系统过于复杂,而且过于精巧依赖交通轴线来维持这样一种模式。事实上我们已经发现现在频频出故障,而且故障的...【详细
北京经开投资开发股份有限公司研发部总经理 姜昧茗
北京长城企业战略研究所合伙人 王成刚

“最”潜力新区板块—海淀后山区域

国务院批复中关村园区调整,80%的工业用地都在中关村

传统产业区优势未遭削弱 新区以个性上位

    所谓空间中心在一定空间范围之内有一个点,功能中心不是强调在空间范围之内空间中心,而是它承载了北京市的某一项特殊功能,原则上,这种功能中心比单纯的空间中心更加合理,功能中心意味着它要有相应的产业功能,产业是核心功能。到了...【详细

“最”潜力新区板块—通州新城

以后产业和居住基本以通州自己为核心,形成一个双城,这是我们希望看到的

新区有望取代传统商圈 请政府机构带头搬出核心区

    以天安门广场往外画二环、三环、四环、五环,北京一直保持摊大饼的格局,但是大家可能注意到了十年前已经有这种说法,现在被政府方面所首肯副中心的提法,通州和通州新城副中心,虽然这个说法没有特别官方的提法...【详细
北京市城市规划学会秘书长 高毅存
安邦咨询工资制合伙人,高级研究员 唐黎明

“最”潜力新区板块—亦庄

从最开始单一的产业园区逐渐很多配套完善居住功能、商业功能逐渐完善,使它的竞争力越来越强

北京新兴产业区仍面艰苦培养期

    北京的产业空间的更替实际上背后有它的经济逻辑和历史原因的,如果把北京的城市发展产业带梳理一下就会发现,有一些商务区和产业去的形成是以行政规划为主导市场后期跟进的,像CBD、金融街实际都是这样的,是由政...【详细

“最”潜力新区板块—望京

从我们的监测看,从亮马桥搬到望京的,是比较多的,包括人人网等

企业对新兴区域的软环境仍有担忧

    政策给了我们一个很好的引导,但是具体的区域发展怎么去发展,大家刚才在底下交流,大家探讨这个问题怎么去发展。我们这个产业面临的是什么样的客户需求,可能以后我认为新区的发展对客户的研究可能会更多一些...【详细
DTZ戴德梁行华北区研究部主管 赵岩

  【主持人】:各位来宾、各位老师大家上午好,欢迎光临由搜狐焦点产业信区主办的园区沙龙,我们这期的主题是“新势力·旧贵族 北京潜力新区的成长与崛起”。

  他们心中的北京潜力新区

  【主持人】:微妙的迹象显示,随着租金的增长和北京城市的发展,一些传统商务区正在逼退一部分企业主,与此同时,一些新兴的区域,凭借后发优势,正在对企业形成吸引,首先,在深入讨论之前,我们做个点将的工作。请各位朋友分享一下,北京哪些区域是你们心目中的“新势力”?并说出理由。在这个问题上,我们做个限制,每位朋友只可说一个区域。

  【赵岩】:要画一个圈比较困难,确实很多,不同的产业可能聚集的地方就不一样。要说信息现在就是TMT这个行业我们觉得还是在西北方向,中关村、上地,如果要是谈到其它的金融丽泽。

  戴德梁行对于写字楼市场更关注一些,新兴的商业区严格来说商务区可能近期会在望京或者顺义通州这块应该是崛起的比较快。目前有一些客户从我们监测到的从亮马桥搬到望京的是比较多一点,包括人人网等都从亮马桥迁到了望京,东部还是发展带,在CBD周围的商务区也是受关注比较多的。

  【唐黎明】:我觉得像这些产业园区主要都是会承接一些比较成熟的那种地段商务区的辐射,比如说像望京也是承接辐射的。最近跟北京市各个区发改委的官员接触来看,从政府引导层面来看会把他们非常多的精力放在他们希望引导的区域里面,比如说朝阳区对CBD东扩项目的关注,还有西城区政府对金融街西拓这样项目的关注。从政府的引导力度来看,而且我们现在的很多新的城区发展跟政府支持的力度大小是有非常大的关系。我认为未来的潜力区域还是政府的支持力度越大,区位条件越好,它的发展潜力就越大。

  刚才我说的CBD东扩区域,金融街西拓的区域,还有一些区域就是配套设施越来越完善的一些区域。我前几年曾经去亦庄经济技术开发区调研,当时调研的时候跟他们交流的时候亦庄经过这么多年的发展,它从最开始单一的产业园区逐渐很多配套完善居住功能、商业功能逐渐完善,也使得它的开发区的竞争力越来越强,它的竞争力的强体现在什么地方?就是说我们去了当地的一条街道,这条街道这边是亦庄经济技术开发区,另外一边是通州工业园区,但是通州工业园区的入住率和管理能力自然比不上亦庄这边。通州工业园区会把一部分的地卖给亦庄开发区,这就是一个软势力竞争力的体现。

  【高毅存】:可能不一定局限于园区,北京未来发展所谓新贵或者未来最有发展潜力的地区,我个人看其实有很多热点,但是要说挑一个的话我恐怕会挑通州或者以通州为核心的通州新城地区。为什么这么说?

  大家知道北京是一个单核,以天安门广场往外画二环、三环、四环、五环,北京一直保持摊大饼的格局,但是大家可能注意到了十年前已经有这种说法,现在被政府方面所首肯副中心的提法,通州和通州新城副中心,虽然这个说法没有特别官方的提法,但是从某些北京市的文件或者报道上这个词出现频率越来越高有一定的道理。北京市CBD东扩扩到哪儿?CBD从大北窑国贸一直往东扩,没有边了,实际上它应该是以通州20公里左右这么一个点为核心,通州现在大家看到规划也是做通州新城,沿着大运河规划很多很有形象和规模的设施。另外像台湖一些地区,它的产业园区现在发展得很快,包括那边的宋庄文化产业画家村,请了一些国外的建筑设设计师做规划,像宋庄这块发展非常具有现代城市气息的文化中心。这样它的产业逐渐配套了,不会像过去那样通州的人都要跑到城里上班,下班哗哗再沿着八通线往回跑。以后产业和居住基本以通州自己为核心,这样形成一个双城,这是我们希望看到,作为一个城市工作规划者看到的,从单核变成双核,这样布局合理了,其实应该多核。多核一个城市发展不可能同时实现北京卫星状,那个有点困难,但是先实现一个双核把一部分人流和生活圈子拿到东部去,这个比较现实也可以短期可操作。短期内可以预料到,东部以通州和通州新城会出现很有发展潜力的地区。

  【主持人】:绝大部分人看好的是东南这一块,王老师怎么看?

  【王成刚】:大家说了自己的专业,我的专业基本围绕着高新技术产业和高新区,如果大家脑子里面想出这么一幅图景出来,北京市高新技术产业格局是由两个带跨起来,非常像一个元宝。一个带是从望京开始一直到海淀一直到石景山,这条带基本上会以服务为主,另外一条带跟它相对应包括顺义汽车城开始,从顺义到通州一直到亦庄一直到大兴生物医药基地一直到房山新材料基地,基本是一个元宝形状的整体布局。一个是制造带,一个是服务带。

  如果说我选的话,我不知道在您的印象当中海淀山后地区算不算是一个新区,海淀北部地区算不算一个新区域,如果让我来选的话,首先选择海淀后山区域沿北清路沿线,包括海淀和昌平交界这一片地区有可能会把它划进来。中关村的发展历史如果我们看一下的话,最开始是从中关村电子一条街起家,这是它最开始的中心,这是80年代,到了90年代出现一个新的发展重心就是上地,到了21世纪之后北清路沿线这些地方成为新的发展重心,逐渐向北发展的这样一个过程。海淀北部山后地区如果当时我们看过它04年那张图会觉得它特别像硅谷,第一空间面积很大,第二基本上是一马平川没有永久性高大的建筑物,同时它离核心区又不是特别远,给高科技有实力大公司的发展留出了空间。特别是中关村进一步扩区之后,把海淀北部新区和昌平联系在一起,作为中关村核心区的组成部分之一,我要选的话会选择这一线作为中国高新技术产业发展的核心地带。

  【姜昧茗】:大家说的很多了,留的空间不是很大,我说说我熟知的片区,首先我得说一下,事实上应该有一个界定,什么叫新什么叫老,这个应该有一个大体的界定,如果我们把城市中间四个核心区作为老,新的话CBD都算新,如果继续往外扩,这个是有一个时间阶段的,新和老都是在不断变化的。

  姜昧茗:海淀往北那一块算不算新区包括亦庄这种,事实上从93年开始建设,中间也是有很多阶段,外溢也是有层次的,从开始的核心区然后慢慢到周围片区再越来越扩散。以亦庄为核心,刚才几位也提到了,亦庄这个片区早年已经有了一定的工业基础,但是现在亦庄面临一个问题也是向外扩的过程,它本身的工业发展到一定程度发觉没有空间了,早年北京市给它规划的核心区的空间有限,它是夹在凉水河和京津溏高速中间,其实是很狭小的片区,当这块片区发展已经没有空间之后,它也有外扩的需求。这样的话事实上也存在着以亦庄为核心的兴旺发展,现在在亦庄市扩了凉水河向西扩了15公里,跟大兴形成合并之后给亦庄的发展打开一个新的空间,原来向通州那边扩,各种行政关系各方面的因素影响,最终选择向凉水河以西扩,往大兴方向扩,慢慢向4号线沿线向那个轴线扩,这中间每个片区的兴旺都是有层次的,它的扩展也是有层次的。从区域发展的规律来说,一般沿着交通流线这是肯定的,尤其近几年北京地铁的大发展可以说是对推动新区的成长是非常强大的因素。

  我本人是08年底到亦庄的,那时候整个亦庄线没有打通,我当时在亦庄看到路上当时整个新区路上没有几个人,走很久过一辆车车上的人很奇怪看着你怎么有人在走路,当亦庄线通地铁之后呈爆炸性的发展,不管是人口还是区域发展还是区域的商贸活跃程度出现了井喷,相信在大兴4号线也一这样的情况,房价随着4号线的贯通可以说一节一节节节上涨。事实上交通是很明显的诱引,还有政策导向,政策肯定是一个很重要的促进因素。多少钱往那儿投就意味着在那儿会有多少增长,包括可供上市的节奏都是由政府把控的,所以在中国发展政府因素是最重要的因素。

  事实上除了亦庄以外,继续往南,因为亦庄是东南,我说的片区以新机场获批为契机,以周围的片区未来也是一个发展很重要的区域。新机场批了以后,整个新航城的建设是以机场为核心带动整个片区的发展,那个区域现在可能还是整个说来还是潜力化的,未来大规模投资和大规模的建设包括交通的,因为要配合机场发展要建交通流线,这个发展肯定带动那个片区未来很大的发展。而这个区域又是和大兴、亦庄包括和通州未来有一条线是贯穿通州的,和通州连接线的打通会对那个片区造成巨大的推动作用。

  新航城为代表的北京正南部的片区未来肯定是一个大的潜力新区。

  传统商务面临分流

  【主持人】:刚才姜博士回答这个问题的时候也提出一个问题,什么是老什么是新,这个策划做之前我是把中关村、CBD这些地方看成是一个老的概念的界定,下面我们请赵老师赵总给我们介绍一下这些所谓的传统地区发展现状。

  【赵岩】:现在我们传统意义上说的商务区目前划分主要是CBD、东二环、建国门这一带,然后就是长安街沿线;西边这边就是金融街和中关村,这是我们关注的最主要认为的有标杆意义的办公楼聚集的地方,这是北京传统的商务区。

  目前这些商务区的写字楼都是比较高端,它们的租金现在整个北京市这几个核心区的平均水平,今年第三季度达到269元/平米,这是月租金的水平,其中金融街区域因为它的供应比较少,目前它的租金水平是最高的在335元,然后就是CBD。这两个区域的租金在整个几个核心区中处于领先位置的,这是传统意义上的商务区。

  我理解新的商务区包括产业园区这块,因为产业园区现在有一个比较明显的趋势,像总部经济包括丰台的总部基地或者望京、通州附近的研发中心有这种趋势,也会对传统的商务区一些人流造成分流的作用。

  目前这种分流的作用是比较明显的,目前传统商务区的特征就是高租金、低供应、低空置率,北京市甲级写字楼的空置率第三季度是1.43%,严重的供不应求的状态。有些客户不是说不在这个核心区不喜欢核心区,但是核心区确实没有他们需要的面积,他们一找就是一千多平米,但是这种面积是比较少的,而且从位置从各个方面满足需求的选择会越来越少,也会边缘化选址的趋势比较明显。

  新旧商圈实力PK

  【主持人】:如果说把它叫做旧贵族,其中肯定还有一个原因是,确实比较贵。三代”才能出贵族,也有一个说法是“富不出三代”,那么,请各位分享一下,这些“新势力”和“旧贵族”,各有什么优劣势。

  【姜昧茗】:事实上,作为一个企业的发展而言最主要考虑三个因素,人财物,人就是人才,这个肯定是任何一个企业发展必须有人才的支撑,比如为什么中关村那么多的高科技企业,因为那儿有北大、清华有很多的高校提供了源源不断的人力资源,这个肯定是很重要的。再一个是财,金融层面的,为什么金融街、CBD能发展,大量的银行云集、各种融资贷款公司能够支持那些企业的融资贷款,而且政府在这上面有相应的政策,在那里得到好的金融支撑,我需要钱了马上就能找到合适的贷款来源,这肯定是一个很重要的因素。物就是这样一个载体,这个载体事实上就是空间,像CBD区域为什么大家选择在那里?那里整个载体比较高端,呈现出来一种企业的高端形象。但是那儿相对而言就是租金高、成本高、空间狭小,在这几个因素支撑的条件下如果在人财其它区域能够基本满足的情况下,可能对空间的需求如果有了更大的需求可能就得考虑往外扩,考虑周边,比如研发类或者总部类这些企业,可能对它的高端总部的需求可能有,所以可能会在CBD金融街有一个办事处不需要多大的空间,另外配套的在亦庄这种地方买一个独栋,这样的话满足他的多重需求,所以很多公司是多处注册,并不是一定被逼着到什么地方外溢什么的,有时候是在多个地方都会保留他的点。

  比如,对亦庄公司进行采访沟通的时候发现这种现象,事实上他的公司可能在CBD也有一个注册点,但是主要的业务或者大部分员工可能会放在亦庄,或者说他在高科技企业在亦庄有一个点,在中关村也设一个点,比如有时候满足人才招聘需求,所以事实上围绕人财物为核心的企业运作,满足这个企业选址的需求。

  【王成刚】:这个问题如果从研究的角度来看的话可能我们需要回顾一下北京现在整体格局发展的形成过程,你会发现其中有些是历史原因形成的,并不是我们简单的是既有一些规律存在也有一些偶然性的因素所在。

  举个例子来讲,2004年北京做城市总体规划修编的时候,刚好中科院、北科院都参加了,当时前期战略研究的时候提的是两轴两带多中心,两轴两带大家基本上没有什么太大的异议只是对多中心方面当时研究的时候是有异议的,究竟是空间中心还是功能中心,这个当时争论非常厉害。

  所谓空间中心在一定空间范围之内有一个点,功能中心不是强调在空间范围之内空间中心,而是它承载了北京市的某一项特殊功能,最终大家讨论的结果是采取功能中心的方式。

  原则上,这种功能中心比单纯的空间中心更加合理,功能中心意味着它要有相应的产业功能,产业是核心功能。到了后来北京“十一五”规划的时候明确提出六大高端功能区的概念,亦庄是其中一个功能区,中关村还有CBD、金融街还有奥林匹克公园都在六大功能区里面来,所以北京的整体空间布局的形成本身就是靠非常强的产业功能区域在这里面来的。

  比如说我们大家耳熟能详的北京有一个规划,它的空间布局大家都能背下来,就是金融街的规划,一主一副三新四后台,一主是金融街一副是CBD,三心中的一心是丽泽,丽泽恐怕就是一个新区是真正意义上的新区。

  新旧之间的比较来讲,可能不能用一个简单的优劣势的一句话加以概括,我们可以用两句话或者两方面来概括。

  第一,区域个性,在这一个区域里面究竟它的产业发展或者这个地区的个性是什么,这可能是它的特点。

  第二,可以用生态学的角度来解释。生态学里面有一个基本的概念就是说多个生物它发展到最后的时候会占据不同的生态位。其实我们这些空间发展到最后有点这个感觉,不同的空间可能占据了不同的产业生态位。

  比如您说的金融街也好,CBD也好产业优势恐怕不是在削弱而是在加强,只不过是从成本角度来讲它和外面似乎是没有优势,从成本这个层面,但是并不意味着它的产业功能削弱,其实它的产业功能不但没有削弱反而在加强。

  新的区域如果想发展的话,一部分理论上讲比如承接核心区的辐射发挥低成本的优势来把企业或者产业获得发展,它的前提条件就是核心战略,北京乃至中国大背景的发展状况之下它的发展很好给新区造就了类似的机会。

  从某种意义上来讲的话,这种优势劣势不能简单用一个优势劣势来概括,我们用它来讲各自的长短是什么是不是更加符合它的客观实际的情况。

  有可能“长短板”这个词更恰当,刚才这位老师说到新机场,新机场一旦建设好的话那就是一个新的国门,它的优势就会凸现出来,交通跟国际的联系这种优势就会凸现出来。并且它是一个新区,新区更容易吸引一些航空传媒这种完全新兴的业态到这里面来加以积聚,有可能有不同的规律在这里面。任何一个产业的发展包括会展还有高新技术产业的空间布局都有一定的规律可循,如果需要讲的话可以展开讲,时间有限。

  【高毅存】:新旧更替是一个自然法则,新陈代谢永远是宇宙不可抗拒的力量,新的无疑取代老的,并不是说老的就会消亡,不是这样。但是无疑新的会增长更加强壮更加有生命力,这是不言而喻的。北京最早的商业区就是西单、王府井和隆福寺,隆福寺慢慢就消失了,西单、王府井传统商业还在,但是燕莎、金源这些已经取而代之成为更具规模更有档次更为群众所喜闻乐见的商业,园区也是一样。

  将来肯定会有新的园区比中关村比CBD更具规模更有档次发展的更快更好,这是毫无疑问的。刚才说的通州包括现在的大兴二机场为核心的南部新城,这些板块和区域肯定在未来会发展得非常具有规模和档次,要远远超过现在的城市中心和城市附近的这样一些老的园区和商业中心,这种发展趋势我是看好的。

  一个是城市化发展的规律,从很小一个城市,那时候北京才二环,现在已经发展到六环,经济实力和产业不断的升级换代,需要有向外扩张,外部逐渐发展起来,这也是城市发展的必然规律。另外交通已经不再出问题了,住在天通苑或者通州和宋庄甚至到北京再远的地方亦庄甚至到廊坊都不在乎交通成本,人们的经济活动远远不是当年的那个能限制住了交通、地铁还是机动车带来的便捷使这个城市具有了无限扩张的潜力。这样的发展未来新区我认为逐渐而且远远超过老商业园区的规模。

  【主持人】:高老师的看法跟王老师不太一样,王老师觉得老区还是占据它自己的优势,但是高老师认为早晚会被取代。

  【王成刚】:这是一个尺度上的问题。

  如果把中关村看成是一个整体的话,恐怕没有什么北京新的地方能够取代中关村。新的中关村规划80%的工业用地都划到中关村里面来了,但是另外一个角度考虑一下世界三大金融中心纽约、东京、伦敦是不是哪个金融中心虽然新加坡崛起了,香港崛起了,中国上海崛起了,它依然撼动不了这三个城市世界金融中心,高新技术产业从硅谷起源,现在是台湾的新竹、印度的班加罗尔都在崛起,恐怕它都无法撼动硅谷作为全球高新技术产业中心的地位。现在看来如果能够跟硅谷在一个数量级上的高新技术产业中心实际上是中关村还有以色列创新比较活跃,虽然说以色列现在在体量上没有办法跟中关村抗衡,但是它们三个具有创新创业的本质特征。中关村也也好,中关村本身也是在做本身业态的调整,它的业态调整升级之后它的活力会将更加保持不会再削弱,有可能更加强。以前说到风险投资的时候是稍微正规一点的至少你得有楼去谈,现在网上有中投中标的风险投资模式在调整,金融街也是这样,业态慢慢发生一些变化变得更加丰富。

  金融街的历史形成非常有意思,当时我在做研究的时候发现,中国最早成立的一批基金总部都是在北京,没过几年无一例外全都搬到广州、深圳这些地方去了,因为他们不想离监管太近,相反这些银行的管理中心就希望离管理近,两个规律就体现出来了。

  有些时候集聚一旦形成就会吸引更多的资源到这儿集聚,这个老的集聚效应更突出,我们经常说的先发优势和后发优势,有的时候先发优势和后发有时并存,要看不同行业里面哪个有特点。北京传统的已经形成的六大高端功能区也好或者高地也好,它的优势依然会加强,它内生性的增长很强烈,而新的地区凭借着一些新的特色来加以崛起和发展。

  如果说刚才高老师说缩小一点只是缩到微区块的话,很快能看到新地区的微区块长的速度要比老的快,这些现象我觉得是完全没有问题的。

  【唐黎明】:北京的产业空间的更替实际上背后有它的经济逻辑和历史原因的,如果把北京的城市发展产业带梳理一下就会发现,有一些商务区和产业去的形成是以行政规划为主导市场后期跟进的,像CBD、金融街实际都是这样的,是由政府一个又一个文件堆积出来的一个区域,经过十多二十年的发展逐渐形成现在非常成熟的区域和板块。而有一些区域它实际上是一个市场力量起主导作用,政府的规划和引导是在后期跟进的,比如我们的中关村原来就是一个自发的电子卖场一条街,后期政府才逐渐把它往高新技术领域慢慢规划和引导,才形成了我们现在的中关村这么大的规模,而且它还在往北京市的整个城区辐射。

  我们去调研的时候已经发现,整个北京几乎所有的城区都有一个中关村高科技园区,全都有了,这是两种力量,一个是政府的规划引导的力量,另外一个是市场引导的力量形成了我们现在的产业园区的格局。

  说到传统的产业园区,我觉得它和新园区最大的不同就是原来的园区我们的这种规划理念可能就是单一的园区规划的思维,我要做这个园区那就是一个纯粹的园区,尽可能只考虑到它的高科技产业的功能或者是开发区的功能,没有考虑到它城市的功能、新城的功能和配套的功能,我觉得这是因为我们规划理念的不同。现在如果我们再规划新区的话肯定是从一个综合的多元的站在一个城市的高度来看这个园区该怎么规划。我觉得这就是一个最大的不一样。

  其次,传统的产业园区和商务区发展到现在,肯定它的空间已经是越来越少了,价格、土地成本、房租的成本也都是越来越高了,大家都在争相进入这样一个成熟地段,这是毋庸置疑的。当然还有其它,比如交通越来越拥堵,建筑密度和人口密度都特别高,这是传统商务区不可避免的存在的现象。

  对于新区来说,它首先规划思维和规划理念的更新,其次它的功能配套更加得完善和多元。最后,它的形成实际上还需要一定的时间培养,这个时间培养我觉得是一个非常艰难的过程,你看我们的商业街区的培养都到三到五年的时间,一个开发区大的商务区要成熟的话十年二十年非常长的时间,而且在这些园区进行发展的过程中它还必须面临着一些中国特色的东西,一些行政门槛的阻碍比如刚才提到我们南边新机场第二机场的修建。修建好了之后是不是就能像国外很多机场那样,它的相关空港产业进而迅速发展起来了?这个需要商榷。因为它牵扯的行政门槛太多太多了,管理方面比如机场的土地有可能直接划拨的,直接属航天部或者是机场管理的,其它地方政府都没办法进入,它就是一个封闭的孤岛,周边区域怎么带动起来?需要磨合,重新寻求新的合作方式,才能使我们的空港真正成为城市的一个部分,成为区域的一个带动点,否则很难形成一个非常和谐融洽的板块。
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