有人倒闭有人扩张:共享办公江湖混战

2017/06/07 10:04 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:中国房地产报 评论
越来越拥挤的共享办公领域,有进入,也有退出。不过,经历了两年的整合洗牌,共享办公四大家族割据的局面已渐显轮廓,其中地产商家族则扮演着一个不可或缺的角色。

  这是一个遍地草寇与英雄的时代。

  两年前,创新创业浪潮来袭,一时间,数千品牌混战厮杀,不可避免地造成了繁荣假象,共享办公行业也不例外。

  越来越拥挤的共享办公领域,有进入,也有退出。不过,经历了两年的整合洗牌,共享办公四大家族割据的局面已渐显轮廓,其中地产商家族则扮演着一个不可或缺的角色。

  由于身携浓厚的互联网基因,共享办公企业并不满足于做“二房东”,更多希望扮演“资源对接商”的角色,这对共享办公企业本身的资源嫁接、运维筹措、系统服务的能力都提出了前所未有的挑战。但是,行业的残酷规则在于,要想不被淘汰出局,企业必须拥有足够的规模和体量,而这无疑也是企业降低成本,获取溢利的唯一途径。

  大浪淘沙:

  从诸侯割据到七国争雄

  2年前,共享办公这个直击创业痛点、同时享受政策红利的领域以低门槛的特点,给外界造成“只要有资金、资源,就可以从中分得一杯羹”的印象,因此引来了不少跟风者,他们对行业存有偏见,不在乎设计,不在乎社群,甚至不在乎规划。

  罕见的复制速度和模式使得共享办公迅速扩张,供需失衡的局面也随之而来,外界开始对这个新兴市场的发展前景充满疑问。WE+创始人刘彦燊表示,如果说2年前这个市场是春秋时期诸侯割据混战,那么现在就是春秋末期的七国争雄。很多企业起初进入这个行业时盲目开拓,却不知真正的共享办公其实需要对资源、资本、团队的整体规划和顶层设计。

  2年大浪淘沙,很多企业已然撑不下去。深圳创客空间“地库”在运营4个月后宣布倒闭,北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁,Mad Space运营不到一年便宣布破产,诸如此类的消息似乎还在蔓延。

  中国房地产报记者了解到,关门前的Mad Space的空间入驻率已达60%,但由于没有后续资金支持,也未形成稳定盈利模式,Mad Space最终选择放弃。工商信息显示,Mad Space运营方是北京迈德思倍科技有限公司,注册资本为500万元。此前Mad Space倒闭的多条诉状曾被曝光:在暑假期间把空间设为艺考生培训场所;空间内过重的甲醛味使人恶心呕吐。似乎,“饮用水免费”已经是是创业者给出空间的最高褒奖。

  然而,一边是倒闭、关停的唱衰之声,另一边却是频频出现在公众视野的巨额融资、合并事件。优客工场与洪泰创新空间刚刚在4月底造就了国内共享办公市场迄今估值最高的交易——90亿元人民币;5月中旬正式揭幕的WE+芬兰赫尔辛基空间则成为首个出海的国产共享办公品牌。

  “其实,一直谋求扩张的企业发展格局很清晰,数量也屈指可数。比如优客工场、SOHO 3Q、We Work等。”Fun Work北京区域总经理王彧告诉中国房地产报记者,“也有一些企业,坐拥丰富的资源,不急于扩展,但他们同样过得很好,不可否认的是,这也是一种发展模式。”

  “当市场发展渐渐集中在几个大玩家身上时,相关标准就会慢慢树立起来,这对行业健康发展来说是一件极好的事。”无界空间创始人万柳朔如是说。

  四大家族渐显轮廓

  地产商低调退出

  激烈的存亡淘汰机制下,共享办公运营的四大家族模式渐显轮廓。第一,以万科、SOHO中国、绿地等为代表的地产商家族;第二,以36氪为代表的媒体系家族;第三,聚焦资源孵化成效的创投系家族;第四,共享办公市场最早的草根派“二房东”家族。

  表面看来,四大家族的产品大同小异,但运作机理却千差万别。同样是“租桌子”,地产商看中的是客户背后的居住需求,媒体系看中的是客户团队对传媒的需求,创投系看中的是客户对资金的需求,“二房东”家族则看中的是客户对于共享产业链的需求。

  可以说,地产商进军共享办公领域有先天优势,同时挑战重重。比如,背靠中骏地产的Fun Work在北京、上海的工位均价为2500元/人/月,在杭州的工位均价也达到了2000元/人/月,处于行业较高水平。

  王彧告诉中国房地产报记者,Fun Work在业务拓展时极为重视选址和交通,以及售后配套和空间内部氛围的打造(包括装修装饰成本),能满足这四项条件的共享办公品牌,产品质量和成本势必不低,“在我们的业务范围里,孵化、加速不算是重要的服务内容,目前我们正在对办公体验和业态组合进行探索,全面升级拓展、设计、软装、运营能力。”

  地产投资出身的刘彦燊则认为,“地产商做共享办公面临着两大挑战。第一,地产商主业是卖房子,而共享办公是一个服务的平台;第二,从某种程度上说,地产商缺乏专业的服务意识,很难找到一个真正做共享办公的团队。”

  而在万柳朔看来,“地产商本身做共享办公的其实并不多,万科、龙湖、碧桂园等都以住宅为主,且一般都是做大办公,一般会把运营、销售等业务托管出去,其本身则缺乏独立改造和经营写字楼的能力,这也正是做共享办公必备的特质。这个领域其实给了新玩家很多机会,传统地产商一是做不了,二是这块蛋糕对他们来说或许还不够大,除了SOHO 3Q,进军这一行业的不少地产商都退出了。”

  对标We Work

  出租率成存亡命门

  几乎每一家共享办公品牌都希望对标共享办公鼻祖We Work,但现阶段都还停留在自己的主打市场。共享办公市场已经越来越拥挤,作为商业地产的衍生品,它同所有的商业地产一样,盈利是终极目标,而凸显差异化优势就是实现这一目标的必经之路。

  走进无界空间798店,就像进入了一家LOFT版北欧家居店。白板墙、LOGO墙,线条明快的白色办公桌,通透的落地大玻璃,呼应着暖色系的洽谈区和黑灰色的健身区,公共区域的涂鸦则彰显出其毗邻北京798艺术区的独特风格。

  据中国房地产报记者了解,无界空间采用标准化管理,将设计理念和装修装饰模块化,比如,目标设计期为5天,装修为40余天。“从拿地到开业,我们能够在两个月内开出新店,并且能够非常严格地控制成本。我们现有的几个成熟空间(4个月以上)的出租率都在80%以上,且70%是盈利的,不过,我们今年的目标是实现百分百盈利。”万柳朔言之甚笃。

  事实上,大部分共享办公空间都坐落于城市商务区,若没有足够的资金扶持,创业团队几乎无力支撑高昂成本。而在这方面,WE+有着天然优势,刘彦燊希望把过去多年在房地产、实体经济中的投资经验运用到共享办公中来,“这个行业其实很考量投资人的眼光和定位,投资本身就有风险,至于成败,很大程度上与投资方本身可以提供什么资源息息相关。”

  在刘彦燊眼中,共享办公是一个重资产、重运营的商业模式,要想实现盈利,选址、定价、管理和服务缺一不可。据了解,WE+目前每个空间6~8个月就可以实现盈利,开门6个月以上的空间,出租率都在80%以上。

  “其实没有什么秘密,只要预算做得足够好,执行力足够强,就可以盈利。项目不盈利的原因多是拿地、拿项目的能力较弱,管理能力不够,出租率太低。”刘彦燊非常自信,“优客工场和WE+是现阶段全国范围内规模比较大的两家,都有自己的发展模式。要想做好共享办公,基数必须够大。与酷窝合并后,我们的版图已经拓展至全国16个城市47个空间。与“二房东”不同,共享办公有一个社区概念,除了可提供办公场地外,还可以提供更多的服务空间,具备足够的资源,帮助入驻企业实现对接。”

  “在品牌建立之初,创始团队往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着后续扩张,挖掘市场成为了重点。目前,入驻率较低仍然是大部分共享办公品牌致死的直接原因。”王彧告诉记者,“项目盈利是Fun Work高管考核的硬性标准。我们对于单店收回成本的总体时间要求是6个月左右,出租率在50%~60%,而现阶段我们在北京空间的出租率大概是80%。”

  “最懂客户或许是我们最大的差异化优势。因为共享办公是年轻人非常喜欢也愿意接受的业态,当‘80后’、‘90后’变成办公主力并拥有越来越多决定权时,这个行业需求就会越来越大。下一阶段我们也会与部分开发商联合打造空间。”万柳朔透露。

  规模化发展:

  打造更好的资源对接商

  经历了两年的洗牌整合,“小而美”类型在共享办公行业已经非主流,或许是因为没有看清行业本质,没有认识到共享办公是一个服务性行业;又或许是因为没有足够的资源、背景,无法给入驻企业提供更好的服务。不过,这些行业发展的泡沫是必要的,毕竟,泡沫的破灭,为后来者提供了宝贵的前车之鉴。

  王彧说,“能活下来的企业都具有一定的资源聚集度。”而刘彦燊则直言,“在共享办公行业,只有拥有较大的规模和体量,才能够降低平均成本,获得更多溢价。”

  现阶段,几乎所有的共享办公企业都宣称可以为入驻企业提供包括人力资源、法律、金融等多项服务,但要拿到这些资源,扩大规模和体量无可厚非。毕竟,共享办公还带有互联网基因——他们并不满足于做“二房东”,更希望成为“资源对接商”。

  王彧表示,我相信市场上还会出现一些新的衍生业态组合,所有从业者会朝着“根据不同地段、不同建筑形态、不同客群,满足不同需求”的方向发展,未来会有更大的市场容量。

  万柳朔说:“从明年开始,共享办公企业会出现较大规模的异地扩张,我们下一步将走向上海和深圳,后年做海外布局。”

  刘彦燊预判,行业发展大方向没错,但到底谁可以真正存活,最多18个月,就会出现清晰的格局,“18个月后,全国范围内有较大影响力品牌数量不超出10个,有规模的也就两三个。”他对于企业发展定位明确,“这个行业没有公认的规矩,个人判断,当你拥有100~150个空间的时候,就可以站稳脚跟了。我希望到明年我们有150个空间,在这个行业稳固自己的位置。”

  共享办公下半场,另一群“分食蛋糕者”也将如期加入战局——在商办限购政策日趋收紧的背景下,会有大量商办项目,以及开发商自持商业项目进入共享办公市场,机会与挑战并存。

  对于共享办公,这是最好的时代,也是最坏的时代。


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