新增2800公顷土地 难为深圳

2017/05/16 09:38 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:中国房地产网 评论
没有一个一线城市像深圳如此缺地。

  

  没有一个一线城市像深圳如此缺地。

  走在深圳的街头,城市更新的标语并不罕见。标语背后,是这个面积最小的一线城市,在近40年的高速发展后,土地“家底”消耗殆尽,致命的是,房价又如野马脱缰。

  “难为这个城市了。”一位城市学者对记者感慨。深圳的发展史,就是一部改革开放遇上快速城市化的历史:从1979年城市建成区规模3平方公里到现在近千平方公里,增长300多倍;城镇人口从3万到1800多万,增长500多倍;GDP从1.96亿元到突破1.95万亿元,增长近1万倍。

  经济一直光明,但土地使不上劲。这就是深圳。

  破天荒的2800公顷

  庆幸的是,在多年腾挪与权衡之后,深圳的决策层在对经济、社会和政治做出研判后,通过空间上的总体规划,增加时间上的土地供给。深圳市规划和国土资源委员会近日发布《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》调整完善方案,主要有两大内容:一是全市规划指标,二是中心城区规划指标。方案中称,“全市建设用地总规模由调整前的97600公顷调整为100400公顷,增加了2800公顷。”

  2016年5月25日,在原有的改革上,深圳进一步启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革,试图解决土地确权等历史遗留问题,深化土地资源市场化与资本化配置。用国土资源部原部长徐绍史的话来说:“这是我国土地管理制度改革历史上又一次里程碑式的重大抉择。”

  2017年3月5日,李克强总理在政府工作报告中提出,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。

  北京旋即作出急速反应。3月6日,北京市国土局挂出两宗土地。在此之前的近半个月中,北京市累计推地12宗,其中住宅用地5宗,为去年宅地成交宗数的三分之一,北京正在呼应中央精神,积极维持市场良好氛围。

  深圳此番通过土地利用总体规划的调整完善方案扩量供地,就是以问题导向从框架上解决城市用地矛盾。

  调整前深圳市建设用地总规模控制在97600公顷以内,其中城乡建设用地规模控制在83700公顷以内,城镇工矿用地规模控制在83700公顷以内。而规划调整后,深圳市建设用地总规模控制在100400公顷以内,增加2800公顷。城乡建设用地规模控制在86500公顷以内,增加2800公顷。

  另外为了耕地保有量和基本农田保护目标,规划调整前,全市耕地保有量为4288公顷(含异地保护1600公顷),基本农田保护面积保持在2000公顷以上。规划调整后,全市耕地保有量调整为2688公顷,基本农田保护面积保持在2000公顷以上。

  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示:“今年住建部、国土资源部发了文,要按照库存周期来决定土地供给是增加还是缩减。不单单是深圳,北京也提高了计划。深圳这几年确实供地不足,提高供地计划很正常。”

  美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者指出:“增加土地供应,一方面是响应国家的号召,以平衡房地产的供求关系。另一方面,是要配合城市的发展。”

  今年供地大户前海

  新增土地供应已经在前海显现。今年前海计划出让28块土地,出让面积合计达27万平方米——这比前海2013~2016年三年出让总面积的一半还要多。

  前海的土地出让价格,曾经在2013年就令深圳当年土地招拍挂出让金增加3倍。2014年前海土地出让金高达229亿元,占全市土地出让金四成。2016年前海土地楼面价首次突破3万元/平方米。

  深圳中原研究中心数据显示,目前前海新开发住宅项目较少,在售产品多为公寓项目,但是前海二手房价格已经上涨101%达到69315元/平方米,最高峰曾达到了77470元/平方米。从走势上看,得益于市场成交火热的整体氛围,且随着前海的加速发展,房价差呈扩张态势。

  抑制前海楼市投机炒作行为,是前海管理局的一项工作,2016年5月其出台了土地新规,对企业购地后的转让和销售行为作出限制性规定。绝大部分企业买地虽然是以底价成交,但是“定向出让”设置了很多严苛的规定。

  例如若干成交地块中至少五成的可建建筑面积须由买家自持,且十年内不得出售。部分可售物业中,开发商仅获许将其物业出售或者租赁给在前海注册的企业。其他项目中,开发商需返还一定比例的建筑面积给前海管理局以作自用。甚至还存在着一些项目,是仅在前海工作的个人才获许购买前海公寓物业。

  前海土地之所以实施“定向出让”的模式,是为了在2020年实现1500亿元产值,在土地出让上加强了产业导向,禁止了拿地、开发、出售的单纯开发获利的房地产开发模式。前海管理局对此曾表示,前海土地将探索“成片开发,定制开发”的模式,实现“整体开发,统一建设,统一管理”。

  作为这个城市的土地管理者,深圳市国土规划委对深圳的土地现状的描述是,“极为有限”。但在厦门大学教授、厦门市规划局原局长赵燕青看来,深圳具有众多中国城市依赖土地财政背后的不同价值意义,“中国城市化最快的城市之一深圳,税收收入占到政府收入的93%以上,来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而‘不可持续’——由于已经完成了原始资本积累,深圳土地财政已经悄然退出。深圳的实践表明,我们可能根本无需为长大后不治自愈的‘病’吃药。”

  深圳在房价和土地上的改革故事远未收官,任重又积极。


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