深度报告 | 联合办公两年起底 到底能不能赚钱?

2017/05/09 09:48 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:观点地产网 评论
 “双创”这股东风已经吹了两年之久,受益于创业热潮而吃香的联合办公、众创空间也在加速生长。融资发布会轮番举行,行业的洗牌开始了,一些企业倒下了,并购也提上了日程。

  “双创”这股东风已经吹了两年之久,受益于创业热潮而吃香的联合办公、众创空间也在加速生长。融资发布会轮番举行,行业的洗牌开始了,一些企业倒下了,并购也提上了日程。

  2017年4月底,优客工场宣布与洪泰创新空间合并,扩大后的公司总体估值约90亿元;3月份,无界空间宣布全资收购富空间;We+和酷窝宣布合并……

  关于未来,相当一部分联合办公空间服务商列出了一连串充满想象空间的数字,关于出租率、城市数量与管理空间规模,或者直接对标Wework。

  那么,联合办公行业都有哪些“玩家”?规模与收入情况如何?观点指数近日现场调研了北京部分联合办公空间,试图结合公开报道数据呈现一幅联合办公发展情况的剪影。

  一、起底“网红”联合办公

  1、谁在玩联合办公?

  截止到2016年底,国内联合办公空间已经达到了数千家。两年野蛮生长期,各类企业与创业者涌入其中,包括创业者、房地产商、媒体、传统孵化器……

  以房企为主要投资人的联合办公品牌中,规模以及知名度较大的是SOHO3Q,以及上实发展与美国柯罗尼资本成立的We+,而万科、龙湖、远洋、首开的产品在规模上要稍逊一些。

  表1:部分联合办公空间创始人及背景

  数据来源:观点指数、企业官网及公开报道

  2、联合办公、众创空间傻傻分不清楚?

  联合办公空间对入驻的企业以及个人大都没有设置硬性的门槛,而且,区别于众创空间、孵化器等创业服务机构,除了接纳创业者、初创企业之外,联合办公空间也欢迎已度过创业阶段的中小型企业,甚至是大型企业。

  SOHO中国、无界空间等向观点指数介绍,旗下运营的办公空间内曾接纳过有临时办公需求的大型企业,或专为企业定制较大型的办公空间。星库空间则透露,该公司主要为企业提供服务,这些企业入驻前大都完成了从0到1的阶段。

  优客工场CTO徐彬超也曾在接受访问时提到,目前入驻优客工场的企业包括世界500强企业、国有企业、创新型初创企业,其中初创企业占比在四成以上。

  除了入园企业存在区别,在提供的服务方面,联合办公空间运营商更偏向于一个办公空间综合服务商的角色,以提供物理空间服务为主,并由此延伸出各类专业化服务,好比一个更加关心租户成长的二房东。

  众创空间类似于新型孵化器,以为初创企业或创业者提供投融资等服务为特色,而孵化的这类功能则是联合办公正在尝试延伸的业务。

  而今,部分品牌的定位甚至囊括了联合办公、众创空间、孵化器等。

  3、共享社区

  联合办公空间提供的办公产品类型可分为开放式空间、半开放式空间、独立办公室,收费逐级递增,大型办公室亦有更多优惠。

  如SOHO3Q的LAB产品针对的是人数较多的客户,工位租金按开放式工位价格计算。这些工位租用时长短至以小时或天计算,长至一年。

  为提高空间使用效率,除了工位,大多数空间中的会议室、活动场地允许对外开放出租。

  而且,一些跨城市的运营商,在加强用户粘性上不可不谓费尽心思,如国外联合办公品牌雷格斯,为商务环球会员在跨城市或跨国出行时提供不同类型的空间服务。

  目前大部分联合办公空间服务商提供的空间集中在同一个建筑当中,以社群活动、共享资源与空间为特色。

  此外,亦有企业提供分散在各个建筑中的办公空间,如无界空间内部孵化的新业务WStudio,计划在北京定制供客户共享使用的会议空间。

  二、到底能不能赚钱?

  在商当言商。创业这个title是口号、是情怀、是政策与流量的推动力,但同样在创业的联合办公运营商们,攻下一城又一城后,不得不直面外界的疑惑——这个新兴行业到底能不能赚钱?

  联合办公的成本主要来源有三,一是空间的租金、二是装修费、三是拓客、运营服务的费用。目前大部分联合公办空间是以出租形式租用场地;也有企业选择轻资产的形式输出管理与运营,如优客工场;仅少部分具有房企背景的运营商会采取自持持有物业,如SOHO3Q。

  根据观点指数调研及公开数据,大多数的联合办公空间的营业收入来源于工位租金收入。星库空间创始人白羽向观点指数透露,当其所运营的空间达到70%以上的出租率时,便可覆盖当期的运营成本,而其对每个空间的要求是入住率要在80%以上。

  以上说法得到了同行的认可,相关人士表示,空间一般要求在开业后一定时间内达到80%的入住率。

  依赖工位租金收入所带来的问题是拓客的压力,企业反映的情况是,在城市核心地区或创业氛围较为浓厚的片区,开业前招租情况相对理想,后期的拓客压力并不大;但也有相当一部分联合办公空间由于人气不旺、前期投入大,开业两年还未能实现盈利。

  为了更加高效地利用场地,一些运营商往往选择增加工位,这在一定程度上降低了办公空间的舒适度。

  SOHO中国在2016年年报中曾透露,传统写字楼的人均办公面积为10平方米/人,而共享办公则为5.5平方米/人。

  工位收入是保障,也是目前大多刚踏入联合办公的企业的选择,目前行业里正围绕规模如火如荼地进行着第一轮竞赛。他们对外标榜的是融资与估值、布局城市数量、空间数、工位数、服务企业以及出租率。

  而且,普遍的观点是认为,抢占规模并实现标准化是赢取利润的前提,优客工场创始人毛大庆、We+创始人刘彦燊、酷窝创始人莫万奎都曾表达过类似的观点。

  但同样不容忽略的是,市场容量有限,租金也有见顶之时,努力过后总得留下些什么。

  白羽向观点指数表示,行业目前正处于粗放性发展的阶段,强调规模、依赖租金收入无可厚非,但这种方式并不具备可持续性。而且,联合办公作为一种轻资产模式,比起用规模做大利润,通过精细化的运营、做强服务更是营利必经之道。

  表2:部分联合办公空间规模与出租率

  数据来源:观点指数、实地调研、企业官网及公开报道

  三、怎样向服务要利润?

  一般情况下,工位租金包括了网络、水电等能源基础服务,以及一些免费的公共空间如休息室、电话间、运动器械的使用权。入驻的企业对各类会议室、活动空间有一定的免费使用时长,超过一定使用时间将收费。

  上述这些都是基于物理空间的收费,依靠这部分收入支撑利润是二房东的思维,大多数联合办公企业可不想简单地做个二房东,围绕企业提供各类增值服务是他们主打的卖点之一。

  有资深业内人士曾表示,非工位收入是衡量一个联合办公企业的重要指标之一,没有额外的增值收入或者服务性收入,企业就不会长久,因为没有盈利。

  目前,每个联合办公空间大都表示会为企业提供增值服务,而最基本的服务是财、税、政、法、人力等。

  在这方面,空间运营商们起的还是整合资源的作用,即通过与能够提供此类服务的企业合作,搭建一个线上的平台,对接需求方与供应方,撮合交易并抽取佣金,也有部分空间自己会为入驻企业提供服务如星库空间。

  优客工场在APP中开设的U物产品,除了撮合上述交易之外,“U物”也展示优客工场入驻企业研发的产品,明码标价供人购买。从目前已发布的实物产品来看,类型并不多。类似地还有纳什空间等。

  除此,围绕初创企业的服务还有各类培训、投融资对接如路演活动,甚至直接投资入驻企业等。优客工场就将这一类服务搬到了线上APP平台,创业者线上发布创业产品,投资人可物色项目。

  无界空间人士透露,公司会为企业进行投融资方面的资源嫁接,但目前公司业务重心还是以办公租赁为主。

  星库空间也有投资一些企业,但创始人白羽表示,投资是基于完善空间服务的逻辑,并不完全是为了获取利润,选择投资的企业也是出于提高自身服务水平的目的,譬如部分投后的产品可以为空间服务所用。

  白羽称,服务收入所带来的效益还不能体现在最终的资金收上,星库空间目前的收入还是以资产性收入为主。

  总而言之,相当一部分企业已意识到非工位的增值服务收入将是接下来赚取利润的空间,未来这方面的博弈将是联合办公行业的另一个战场。而目前调研以及公开数据反映的普遍情况是,增值服务在营业收入中的占比还是较低的。

  不过,回过头来看,不提供增值服务的联合办公企业不是好的二房东?并非如此。

  上文曾提及的联合办公巨头雷格斯大体上就是一个纯粹二房东的角色,其官网介绍,雷格斯拥有近3000个服务式办公中心,覆盖120个国家900座城市。除了传统办公室业务,它还提供虚拟办公室及灾难恢复业务。

  2016年,这家在伦敦证券交易所上市的企业,营业收入有22.33亿英镑,扣除非经常性损益后归属母公司股东的权益为1.41亿英镑,已开业超过两年的项目总的毛利润有24.1%。


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