华侨城董事长口中的“特困企业”,经历了什么?

2017/04/13 10:41 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:观点地产网 评论
 值得注意的是,东部华侨城、泰州华侨城、云南华侨城均为华侨城以生态旅游为特色的第三代产品,如今三项目齐齐成为董事长口中的“特困生”,其中究竟经历了什么?

  2010年,总投资25亿的泰州华侨城建成开业,深圳华侨城股份有限公司欲令其成为“中国湿地生态温泉第一城”;然而七年之后,华侨城以5千万元将其转让。

  4月12日,华侨城发布公告称,拟将泰州华侨城100%股权转予母公司,受让方以现金支付5196.49 万元,同时承接公司委托贷款10.80亿元。

  关于转让泰州华侨城的原因,华侨城解释称,泰州华侨城是公司所属特困企业,目前每年亏损近2亿元,处于严重资不抵债状态,出售泰州华侨城可以提高整体经营状况。

  所谓“特困企业”,早在2016年8月1日,华侨城股份2016年半年工作会议上董事长段先念就已有提及。彼时其称,要对东部华侨城、泰州华侨城、云南华侨城三家“特困企业”进行资产重组,减轻企业负担,争取早日脱困。

  值得注意的是,东部华侨城、泰州华侨城、云南华侨城均为华侨城以生态旅游为特色的第三代产品,如今三项目齐齐成为董事长口中的“特困生”,其中究竟经历了什么?

  华侨城转让泰州项目

  4月12日,华侨城发布公告,称拟转让泰州华侨城100%股权,受让方为其母公司华侨城集团的全资子公司——华侨城华东投资有限公司。

  具体而言,华侨城华东投资有限公司拟以现金支付对价5196.49万元,同时承接华侨城委托贷款 10.80亿元和承接江苏华侨城控股有限公司往来款。

  据观点地产新媒体查询,泰州华侨城由华侨城及其控股子公司深圳东部华侨城各自持有50%股权,而此次交易完成后,其均不再持有泰州华侨城股权。

  关于转让泰州华侨城的原因,华侨城解释:“泰州华侨城是公司所属特困企业,目前每年亏损近2亿元,处于严重资不抵债状态,公司出售泰州华侨城可以提高公司整体经营状况,充分保障股东权益”。

  公告同时披露,2014年-2016年,泰州华侨城净利润均为负,并且亏损幅度逐年扩大。2014年度泰州华侨城净利润亏损约1.78亿元,2015年亏损约1.88亿元,2016年净利润亏损幅度进一步扩大达到2亿元。

  不过,七年前,华侨城曾对其抱以重望,称将打造泰州华侨城为“中国湿地生态温泉第一城”。

  观点地产新媒体获悉,泰州华侨城坐落于江苏省泰州溱湖风景区旁,集温泉水疗、温泉酒店、商业街、体育公园等功能于一体,总投资25亿元,为华侨城倾力打造的湿地温泉旅游目的地,2010年4月28日,泰州华侨城建成开业还曾一度成为市场热点。

  彼时华侨城的计划是,泰州华侨城预计8年内可回收投资,回收期内累计实现税收近10亿。然而,泰州华侨城之后并没有给华侨城带来好的收益,反而连年亏损,资不抵债。

  有业内人士认为,虽然泰州华侨城位于姜堰市溱湖国家湿地生态公园,与华侨城“生态旅游”理念不谋而合,但作为二三线城市的泰州,其消费水平无法有力支撑泰州华侨城盈利。

  旅游地产策划专家、中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任、研究员宋丁就告诉观点地产新媒体,泰州华侨城人气较弱,旅游吸引力较为有限,因此出现困难。

  对于华侨城转让泰州华侨城,宋丁就认为,华侨城实际是在做资产剥离,“把较差的资产剥离出去,将上市公司做得干净点,也好集中精力做去年拿的五千多亿项目,100个特色小镇”。

  不过,华侨城董事长口中的“特困企业”并非仅泰州华侨城一个。

  2016年8月1日,华侨城股份召开2016年半年工作会议,彼时,董事长段先念就提到:“集团公司作为东部华侨城、泰州华侨城、云南华侨城等三家‘特困企业’的脱困责任主体,须灵活利用资金充足、负债率较低等优势对三家企业进行资产重组,减轻企业负担,争取早日脱困”。

  值得注意的是,东部华侨城、泰州华侨城、云南华侨城均为华侨城过往以生态旅游为特色的第三代产品。

  董事长口中的“特困企业”

  在华侨城以生态旅游为特色的第三代产品中,东部华侨城最早“出世”,其于2004年12月30日动工建设,2007年7月28日项目一期开放。

  公开资料显示,东部华侨城坐落于深圳市大梅沙,占地近9平方公里,投资约35亿,是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。

  东部华侨城过往,曾给华侨城贡献较大收入。华侨城2008年年报就提到:“报告期内由于东部华侨城全年营业,所以景区及酒店等旅游收入都有所提高;地产收入本年来源于北京华侨城和东部华侨城,上年基本来源于东部华侨城”。

  据观点地产新媒体查询,2007年-2010年,东部华侨城均实现盈利,净利润分别约为 1亿元、2.69亿元、1.95亿元及5.72亿。

  然而2011年后东部华侨城净利润就开始呈现“负”状态——2011年-2015年东部华侨城(合并泰州华侨城)净利润分别约为-1.98亿元、-3530万元、-2.57亿元、-4.68亿元以及-2.98 亿元。

  虽然泰州华侨城的亏损一定程度拖累了东部华侨城的盈利情况,但按照华侨城自身的说法,东部华侨城本身也出现了一些问题。华侨城于2016年8月20日发布的一则关联交易公告曾指:“由于国家实施限购限贷地产新政,加上前期投资额较大,因此各类运营维护成本及利息、折旧等费用较大,2011 年(东部华侨城)即出现了亏损”。

  宋丁则分析,东部华侨城出现亏损的主要原因其实在于其做了一个不可复制的投资模式,“80%以上投旅游部分了,产生80%回报的地产部分却只投了不到20%的比例”。宋丁称,彼时华侨城对于生态旅游类的项目并未有太多经验,东部华侨城虽大胆作出许多旅游方面的创新,但因旅游投资比例过高,风险也随之加大。

  “折旧和综合运营成本都非常高,地产回报应该是好的,但在其投资几年后地产已经卖得七七八八,盈利增长的强项没有了,因此虽然能接待三四百万的游客量,但已没办法对冲每年过高的运营成本”。

  不过宋丁认为,尽管东部华侨城目前盈利状况不佳,但因其靠着深圳,仍然具备地理上的优势,在泰州华侨城转让之后,“东部华侨城需要想办法,在没有来自地产的收益来涵养旅游后,就要靠酒店、门票、演艺等收益来保持收益平衡,目前来说,控制成本、做好品牌维护就是最重要的”。

  因此,当东部华侨城的重旅游投资模式遇阻后,后来的云南华侨城在打造中,地产投资部分得到了提升,但目前盈利状况仍然欠佳——云南华侨城2012-2015年的净利润分别约为4857 万元、1625万元、-1.10亿元、-1.64亿元。

  观点地产新媒体获悉,云南华侨城位于昆明阳宗海旅游度假区,占地1万余亩,由华侨城、云南城市建设投资有限公司、香港华侨城共同投资建设,总投资额逾40亿元。

  对于云南华侨城的运营,宋丁称,一是有其选址问题,东面即为阳宗海电厂,环境不太好,“第二,华侨城做这种旅游投资都是有个原则的,在500万人口以上的城市外围落地,然而云南华侨城和泰州华侨城都违反了这个原则,市场需求脱节”。

  第三为,产品较为常态,难以吸引人,“加上云南本就是个旅游资源密集地区,云南华侨城离昆明不远不近,昆明人去都没有积极性,更何况外地人,云南华侨城的综合考量、基础研究都没有做到位”,宋丁说。

  目前,华侨城正在大力发展小镇模式,在宋丁看来,在新的模式规模做大之前华侨城同样需要总结经验,慢慢从过往不利的模式中退出来。


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