创意产业园为何冰火两重天 业态定位等尤为关键

2017/04/05 10:19 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:经济导报-山东财经网 评论
老厂房改造为文化创意产业园,虽已经不是什么新鲜事,但因关系到城市文化内涵提升、“双创”企业的孵化等方面,其现状一直颇受关注。

老厂房改造为文化创意产业园,虽已经不是什么新鲜事,但因关系到城市文化内涵提升、“双创”企业的孵化等方面,其现状一直颇受关注。

经济导报记者在采访中发现,由济南老工业遗址改造而成的创意产业园,当前呈现“冰火两重天”状态。其中,既有招商红火、客源不断者,也有日渐冷清、经营萧条者。

为何会出现如此明显的不同,如何才能令老工业遗址真正重现生机?对此,经济导报记者探访了西街工坊等多处产业园,也采访了山东唐汉投资管理有限公司董事长韩震等业内人士,欲一探究竟。

冷清与热闹

4月3日,沿着营市西街从南向北驾车行驶不足百米,就可以在右手边看到一个被玻璃幕墙覆盖大半建筑的老厂区,这就是由原济南皮鞋厂老旧厂房改造而成的“西街工坊创意文化产业园”。

与园区外人来人往的喧嚣相比,偌大的园区内却少有人迹,显得颇为冷清。一楼的铺子多紧锁大门,部分指示牌字迹模糊。经济导报记者环绕一圈,也只发现一家画廊、一家饭店以及数家小公司尚在营业中。

“现在放假,一些公司没上班,不过二、三楼空置的情况比较多。”园区内一家公司的销售人员对经济导报记者表示,园区经营状况不太景气,平时前来的消费者并不多,其产品多靠微信、电商等线上营销推广。

经济导报记者了解到,西街工坊建于2012年,园区规划是通过引入画廊、动漫主题、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等,打造以研发设计创意、咨询策划创意、文化传媒创意和时尚消费创意为特色的文化艺术创意街区,曾被授予“山东省创业孵化示范基地”等称号。

不过,现在看来,其对文化创业企业的扶持、聚集效应正在渐渐淡化。园区内一家公司的工作人员王俊凯就对经济导报记者表示,最初进驻的几家知名企业,多数已经撤出。目前园区内中小企业占据绝大部分,甚至还有一些商贸企业,产业结构颇显杂乱。

与之相比,位于建新路的JN150创意设计文化工场,近来却颇为红火。

经济导报记者4月2日在该园区看到,其南门口的银座健身、机车体验馆频频有顾客光顾,由厂房改造的剧场也因儿童剧的演出人流如织。园区后面,几栋老建筑已被改造成颇具特色的办公楼,不时有人进出。

据悉,该园区前身为中国重汽离合器厂的厂房,占地面积约50亩,改造后建筑面积约1.5万平方米,园区管理运营方为山东唐汉投资管理有限公司。

唐汉投资董事长韩震对经济导报记者表示,目前园区内企业入驻率已达95%,其中30%为面向大众消费的经营业态,70%为广告策划、珠宝设计等文化企业,其中还包括一家新三板上市企业和一家主板上市公司的分公司。

不能着眼短期利益

除了上述两个园区,经济导报记者还走访了济南的多个老工业遗址改造的创意产业园区,发现“冰火两重天”的情况并不少见。如,堤口路上的D17文化创意产业园,多家商铺处于转租状态;而位于张庄路的1953·茶文化创意产业园,经营却颇为红火,甚至吸引了“海龟”留学生前来创业。

对此,企业经营者及园区管理方对经济导报记者表示,老工业遗址与新文化碰撞产生的火花,短期来看颇为耀眼,但要想产生长期效益,园区业态定位、内部产业结构搭建,尤为重要。

“作为园区经营方,不能仅着眼于短期利益。”韩震对经济导报记者表示,在JN150创意设计文化工场招商时,一些洗浴、培训企业就主动前来寻租,但考虑到这些企业并不符合园区定位,其宁可多等一阵,直到迎来园区需要的企业。

“我们是在搭建一个办公与经营业态阶梯性的组合,形成一个良好的经营生态链,这样才能让园区经营更加稳定。”韩震解释。

另外,在园区内企业结构的搭建上,韩震认为也需多下功夫:“不能都是大企业,也不能都是小企业。”

其认为,创意产业园区合理的企业结构搭建,应是大企业占50%,中小企业30%,另有20%的创业企业。这样,既能保持园区内经营业态的稳定,又可以起到内部孵化的作用。

“如果招租过于倾向小微企业,流动性太强,对创业者来说也起不到多大帮助。”1953·茶文化创意产业园的企业经营者冯封也对经济导报记者表示,多数园区在建设时都会通过免租、政府财政支持等政策吸引“双创”企业入驻,但应注意结构上的安排———缺少大型、知名企业带动,园区在创新企业孵化上很难走上正轨。“很可能优惠政策一到期,企业就纷纷撤离。”

对此,韩震表示,创意产业园区管理方更应先练好自己的内功,提升服务业态,“租金收入不会成为园区管理方的主要收入来源。我们已经计划为园区内企业提供中介有偿服务,比如金融服务、对接文化产业资本的服务等,这些业务未来增长空间是很可观的。”

不过,受访人士也表示,政府部门在政策上应对老工业遗址改造提供更多的便利,以提高运营方的经营效率。冯封就称,目前老厂房改造的配套政策并不完善,企业经营中也会遇到一些手续上的障碍。

“将工业用房腾笼换鸟,变成别的业态,势必要加固消防设施、通道,但这些建设类的工程目前办不了手续,因为济南还没有这方面的规定。”韩震表示,上述情况在北京、上海等地早已破题,如果济南相关部门能尽快出台规定,支持对本土老工业遗址的保护利用,无疑将加速新兴业态———创意产业园区的发展。

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