限购后北京商住市场“错位”:土地仍火热

2017/04/05 09:49 来源: 21世纪经济报道 评论
同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。在超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

  同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。在超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

  3月30日下午,经过23轮竞拍后,位于北京大兴生物医药基地的一宗地块被东亚新华摘得,代价为10.6亿,溢价率27.7%。这是北京当天成交的3宗商办地块中的最后一宗。此次交易也是商住限购新政后,北京首批商业用地交易。

  3月26日,北京出台对商业、办公类用房的调控政策,其中包括新建商业、办公用房禁止卖给个人,无房者限购一套,停止商业银行贷款等。力度空前。

  政策出台后,商办市场迅速冷却。亚豪机构的数据显示,新政出台之后的4天内(3月27-30日)北京仅成交商业、办公类住房16套,比新政前的跌幅达到98%。

  但正如文首提及,北京商办类地块的交易并不冷淡。当日成交的三宗商办用地均经过多轮举牌,溢价率也超过20%。分析人士指出,这种局面反映了调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期看空,长期并不悲观。

  错位的市场表现

  30日下午,北京迎来三宗土地挂牌交易,其中两宗位于朝阳区金盏乡,另一宗位于大兴区生物医药基地。这三宗土地的性质均为F3其他类多功能用地,其中商业部分的产权年限为40年,办公部分50年。

  据悉,这3宗地块均设有“50%以上面积自持20年”的限定,且按现有政策,单套分割面积不低于500平方米,只能以公司名义购买。

  这是北京“3·26商住限购新政”后的首批商业用地交易。由于地段相对优越,多家房企前来竞买。

  三块土地的拍卖过程虽不如住宅用地火热,但也绝非冷淡。

  其中,朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍,被华润招商联合体以22.5亿代价摘得,溢价率为27.8%;朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得,溢价率40.7%;大兴生物医药基地地块经过23轮报价被东亚新华以10.6亿代价摘得,溢价率为27.7%。与过去几年比,溢价率有一定下滑。

  单价方面,大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米,朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言,价格并不算低。

  相比之下,交易方面十分低迷。根据亚豪机构统计,新政后的3月27-30日,北京仅成交16套商业办公房屋。其中12套商住房,4套商办房。

  与新政前单日成交超过280套的规模相比,调控使商办市场的下滑幅度超过98%。

  21世纪经济报道还了解到,新政后,北京部分商住项目收到大量退房申请。这些项目多在去年办理网签,但银行贷款尚未审批。

  长期预期并不悲观

  同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,我国房地产市场化改革20余年时间里,开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润,但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比,则逊色不少。

  她表示,在北京这样的超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

  但短期来看,利空因素更多。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,目前市场上的商业库存大约为6万套,其中2.3万套为商住类物业。这些物业的90%此前卖给个人,如今需全部卖给企业。

  此外,算上未开发、已开发未取证等潜在供应,预计将有超过15万套商办类物业受到该政策影响。这也将极大增加该类物业的供应规模,并可能影响其收益率。

  张大伟认为,从实际操作层面看,“最小分割单元不得低于500平方米”,“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等规定,将给现有的项目带来极大销售压力。

  他表示,按照当前的政策力度,短期内,商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅,价格跌幅将可能在30%以上。


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