深圳控股:获近10平方公里片区改造统筹资格

2017/03/29 13:51 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:观点地产网 评论
2017年作为深圳控股成立20周年,该公司却罕见地制定了稳健甚至偏保守的发展策略。观点地产新媒体了解到,深圳控股今年全年合同销售目标为人民币191亿元,与2016年持平;而前两个月其累计已实现54.6亿元,完成度接近30%。

  3月28日上午,深圳控股有限公司在香港举行2016年全年业绩发布会。和过往无异,公司董事会主席吕华、执行董事及总裁黄伟、执行董事及副总裁刘崇、副总裁董方、首席营运官朱国强悉数出席会议。

  随着营销与运营策略陆续落地,这家深圳最大市属房地产企业上市平台迎来新的发展高峰。数据显示,2016年深圳控股实现营业额213.54亿港元,股东应占纯利31.71亿港元,同比分别增长15.9%、10.5%;合同销售额人民币191亿元,同比则上涨19.8%。

  2017年作为深圳控股成立20周年,该公司却罕见地制定了稳健甚至偏保守的发展策略。观点地产新媒体了解到,深圳控股今年全年合同销售目标为人民币191亿元,与2016年持平;而前两个月其累计已实现54.6亿元,完成度接近30%。

  这种策略的变化,反映出自去年10月份以来房地产调控的持续升级,已经开始对身处其中的开发商造成了实质性的影响。实际上,即便是深圳控股过去认定“1个项目收益是外地20个项目之和”的深圳市场,如今也面临着严厉的调控压力。

  在业绩会现场,“调控”几乎成为贯穿问答环节的高频关键词。对此深圳控股管理层回应称,包括限价等调控政策对公司“的确有影响”,因此制定全年目标191亿元也是考虑到当前的调控形势。

  即便如此,在土地布局方面,大本营深圳仍是深圳控股最为核心的选择,而“片区改造统筹”形式成为这家国企的新宠。深圳控股披露,仅2016公司便成功取得福田、南山、宝安近10平方公里的片区改造统筹主体资格,所涉及面积相当于福田区逾1/10。

  谈风险规避:加快推售影响小的项目

  对于房地产企业而言,调控政策所导致的经营压力早在去年四季度已有所显现。

  其中深圳控股表述称,自2016年10月以来,深圳处于“史上最严”的全方位调控中,调控政策涉及限购、限贷、限价、对开发商融资收紧以及对竣工验收,设计规划方面的限制等等。

  对此深圳控股表示,2016年前三季度通过大宗销售等营销手段,已提前完成主要项目销售。数据显示,该公司去年1-9月累计实现合同销售179.6亿元,同比涨30%,占全年销售额约94%。“公司有效规避了10月份席卷全国的楼市调控。”

  如果说2016年尚有时间窗口把握,2017年以来调控政策再度收紧则给了深圳控股带来了截然不同的挑战。在3月28日的业绩会现场,董事会主席吕华对包括观点地产新媒体在内的与会者直言,目前一二线城市的调控力度“非常大”。

  “深圳的新房成交量自去年10月份开始下降,至今年2月份成交量跌至2008年金融危机期间的水平。在这种情况下,进一步出台调控的可能性不大。”副总裁董方预计,2017年深圳房地产交易量将明显减少,价格则相对稳定。

  在此情况下,“保持稳定销售”成为深圳控股制定和实施销售计划的首要诉求之一。据其披露,2017年公司全年可售货值约310亿元,其中深圳货值占约81%。而年内包括深业东岭、塘朗城、深业中城等项目的推售产品则主要集中为住宅,约占深圳货值77%。

  就媒体对深圳控股制定销售目标偏保守的质疑,董方解释称,2017年计划销售191亿元主要基于当前的调控形势。“公司的产品大部分集中在深圳,深圳的限价政策对公司而言的确有影响。”

  在应对市场风险方面,董方透露,公司在去年底便提前做了安排,目前已完成全年业绩目标约1/3。

  “公司对受政策影响比较小的项目加快销售,包括三四线城市的项目也在加快推售。对限价政策敏感的项目,则根据下半年的情况确定策略。应该说,全年保证利润是不成问题的”。

  董方进一步提及,深圳控股旗下部分项目已获得预售证,加上塘朗城的公寓部分,受限价政策的影响较小。至于深业中城项目,其住宅部分预计受影响较大,目前已经在加快项目的公寓和办公货值推进速度。按照销售计划,深业中城年内推售货值88亿元,计划实现销售额50亿元。

  谈拓展策略:为旧改寻求新渠道

  不同于销售策略的偏保守,深圳控股在土地储备扩充方面则呈现出明显提速的趋势。

  观点地产新媒体查询,深圳控股2016年通过增资扩股方式获取深国际前海项目50%权益,土地面积125万平方米;期内母公司深业集团与深圳广电集团签署战略合作协议,就位于深圳福田区、南山区、罗湖区、龙华区等潜在项目的合作开发达成意向。

  除此以外,深圳控股披露,年内公司与母公司先后与深圳各区政府沟通,成功取得八卦岭、车公庙、科技园中片区、新安片区、南头古城等片区改造统筹主体资格,涉及土地面积近10平方公里。

  在业绩会上,董方重点提及“片区统筹”模式。他表示,片区统筹概念从2016年下半年出现,在区政府的主导下,企业对特定片区的交通、产业等方面进行重新规划制定。“通过片区统筹,公司大致可以获得四个方面的权利。”

  具体而言,深圳控股在片区内发展的项目实现利益最大化,包括容积率、土地性质等规划都可以进行调整;在片区内和其他企业合作的项目,同样可实现类似的利益最大化。对于片区内未获得的资源,如保障房、公共设施用地,公司可选择参与代建或运营;对于整个片区开发,公司则拥有优先权,甚至是唯一的主导权。

  对于深圳控股在片区统筹方面“喝头啖汤”一事,总裁黄伟仅表示,公司恰好抓住了深圳城市更新政策调整的扶持期。

  即便如此,获得10平方公里土地仍之余深圳控股而言仍是一次强有力补充储备的运作。黄伟强调,公司已提前和政府确定的几个重点片区,基本位于深南大道位置。“这让公司未来在核心位置发展上取得了一定先机。”

  获取大体量项目的另一层意义在于,随着深圳控股过去两年主导的转型方向逐渐确定,园区运营、住宅物业、商业管理运营三大业务在新项目上的产融结合、业务协同成为可能。按照深圳控股的计划,该三大业务未来将成为新的利润增长点,其中2017年整体租金收入预计达20亿元。

  除了深圳大本营,深圳控股管理层还表达出在其它潜力地区布局的兴趣。其中对于近期内地房企高成本布局的香港,吕华透露,公司曾寻求合作方式在香港拿地,但因合作细节没谈好而作罢。

  此外,热点一二线城市周边城市同样在深圳控股的意向清单上。吕华现场表示,大城市周边的卫星城,尤其是轨道交通能到达的卫星城,包括临深、临广片区内的城市,仍具有较大的潜力。

  以下为深圳控股2016全年业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:之前公司业绩发布会议管理层表示不会再进三四线城市,很多资源在深圳这座城市。因为调控的问题,现在政策风险特别大,但是大部分的货量都是在一二线城市,未来管理层会否考虑在周边的一些卫星城或者三四线城市来分散一下政治风险?

  吕华:我们原来既定的策略是聚焦深圳,聚焦重点一二线城市,这个实施了几年之后对深圳影响还是比较大的。

  现在一二线城市调控的力度非常大,三四线有回暖的迹象,因为我们在三四线的项目也确确实实感受到了回暖的情况,是不是意味着我们应该要改变既定的策略?经过管理层研究决定,我们认为还是不变,还是坚持我们原来既定的聚焦深圳,聚焦重点一二线城市。

  我们判断,目前三四线的回暖迹象主要原因是受政策驱动,从经济的基本面上看,三四线城市无论是人口的因素、财富的因素,还是经济发展的因素等各方面来看,这种回暖或者增长,我们感觉到它很难持续,未来政策因素渐渐淡化以后,整个房地产的趋势必然会向一二线城市,特别是重点的一二线城市回归,这是一个基本判断。

  另外一个,你也提到我们是不是坚决三四线城市不进,也不全是,我们原来进的三四线是针对过去已经进入的三四线,实际上在大城市、特大城市的周边,特别是轨道能够达到的地方,这些卫星城市,如果从规模上定义为三四线也可以,这样的三四线跟我们刚才所说的三四线不一样,我们认为这个未来也是一个很重要的方面。

  实际上我们最近连续参加一些招拍挂的情况,都是在这些地方,因为一线基本上没有这种土地,在特大城市周边的卫星城市,特别是轨道交通能够达到的临深片区、临广片区,这些我们认为未来是有机会的,这个是我们积极争取,这和刚才你提到的是不一样的概念。

  现场提问:继续深圳和一二线城市的发展,会不会代表往后的利润会受影响?开盘的其他方面有什么方法应对?

  董方:因为我们的产品大部分都在深圳,现在政策对我们确实有影响,但是因为去年年底已经做了提前安排,到现在已经完成将近三分之一了。

  为了应对这些策略,一方面我们对现在政策影响小的项目加快推售,包括我们三四线项目也在加快推售,当然对利润有比较大的影响。

  针对限价比较敏感的项目视情况再来具体制定,应该说保证今年的利润问题是不大的。

  现场提问:现在很多房企在深圳做城市更新的工作,深圳控股在城市更新方面有哪些优势?

  董方:第一个方面,因为历史原因,我们在深圳沉淀了一些工业区项目,这个现在正在推进。

  第二个方面,我们现在在四个片区做片区统筹,片区统筹这个是新的概念去年下半年才有。在区政府的主导下对特定的片区规划、交通、产业重新的制定过程,通过片区统筹,我们成为片区统筹的主体以后,可以有四个方面的权利。

  首先是在片区内的项目可以实现利益最大化,比如说容积率,甚至连土地性质都可以保证;其次是在片区内跟别人合作的项目也可以争取利益最大化;第三是对于我们目前还没有的项目,比如说政府的一些保障房,或者跨宗的土地或者公共设施用地,我们可以参与,或者代建和运营;第四是对于整个片区我们有优先权,甚至在某些片区可能我们有唯一的更新主体的主导权,也就是说只有我们不做的情况下,别的企业才可能进来,这个应该说还是对我们非常有利的。

  第三个方面,对于更新来说,作为深圳国企,可能在一些政策的扶持上相对来说有一定的优势。

  现场提问:去年开始,公司拿地这方面力度较以往有很明显加快,此举是基于当下这种机会还是本身决定在这种情况下扩大对深圳市场的占率?公司提到对总园区、商业平台完成一个整合,这几个会成为未来新的增长点吗?可否具体谈一下这方面是如何运作?

  黄伟:对于项目扩展方面,实际上我们抓住了一个在深圳政策上的契机。在深圳城市更新方面,对以往的城市更新政策是做了一些调整,针对原来的小地块,比较分散的更新主体,而现在对于政府认为的重点片区,采取的是一种片区统筹的方式。

  在这个方面,我们几乎是作为喝头啖汤的定位,已经明确跟政府确定了几个重点的片区,你们也可以注意到,沿着深南大道八卦岭、车公庙、科技园片区一直到宝安的西安片区,这些未来的核心领域是我们深圳的优势,抢占了先机,反映出我们对政策变化方面的相对比较踊跃的反映和提早进去的动作和态势。

  第二个问题讲到的商业平台,实际上是我们的一个战略,在未来的三到五年时间里面,围绕着我们之前制定的优化、整合、提升这方面的一些需求,把这三个平台进行整合。目前住宅物业的整合已经启动,同时园区物业的整合也是非常接近,各项工作已经就绪,在这一方面来讲的话,我们希望通过比较核心的整合资源形成比较核心的竞争优势。

  另外一方面,我们可以进一步利用母公司的国企的优势,对于深圳范围之内大量的国有资产的资源管理方面,我们做好承接和管理,进一步拓展。

  在园区物业整合方面讲,也是我们未来的一个扩展方向,就是促进我们的产城融合,产业和居住整合的新领域和项目开发,提前做好能力方面的准备。

  现场提问:刚才提到深圳有限价的背景,管理层提到公司也受到影响,受影响程度如何?什么样的项目?这两个各自占比是怎么样子?资金回流能够撑得起来吗?如果深圳持续限价,接下来的拿地策略会有什么变化?

  董方:我们现在有些项目受影响小,比如说去年已经办预售证,这个按原来推进。比如黄贝岭按原来的计划推进,还有比如我们的塘朗城,因为是公寓,相对来说对于限价影响会小一点。

  中城的住宅影响会比较大,但从策略上说,中城除了住宅以外也有公寓和办公,我们已经在加快办公和公寓的进度,如果说限价不解除,限价影响比较大,可能我们会拿办公或者公寓来替补住宅这个项目。

  按我们今年既成预算,中城住宅大概是50个亿,190亿里面它占了50个亿,如果说它不能销售的话,我们可以拿别的产品来替代。

  现场提问:如果限价一直持续下去,接下来拿地会有什么策略?

  董方:限价政策对于拿地是利好,因为限价政策房价可能阶段性地会被打压,包括深圳从去年10月以来的成交量逐渐下滑,下滑的非常厉害,部分地区价格可能有微跌的调控,至少成交量在大幅的缩减,在这种情况下对我们在深圳拿地,我们觉得应该是利好。

  现场提问:集团有没有到香港投地或者其他投资方面的发展的计划?

  吕华:我们有这个想法,也有过计划,但是没有成行。现在国资委也鼓励我们,专门出关于海外投资的管理办法。深圳控股作为深圳市境外的一个重要平台公司,应该担负企业责任,我们正在筹划之中,但是不一定完全是地产。

  现场提问:除了价格以外,在香港拿地没有成功是什么原因?

  吕华:我们没有拿,本来想合作拿,最后合作没谈好。

  现场提问:很多开发商也想在香港拿地,但觉得有点害怕,对此您怎么看?

  吕华:是有点害怕。

  现场提问:只因为价格太高?

  吕华:价格是挺高的,香港人都很害怕。

  现场提问:报告当中有提到我们在深圳的土地资源,包括了国企战略合作的潜在资源,能否详细聊一下潜在资源,尤其是与深圳巴士集团、深圳报业集团之间的合作?今年母公司深业集团会有哪些资产计划输入?

  董方:我们和广电、巴士集团、报业集团的合作正在紧密推进当中。因为需要一些政策的突破,双方的合作意向非常强烈,而且我们也签署了相关的战略合作协议,包括正在做的土地方案,包括有些政策的突破现在也正在紧密的沟通中,相信近期有实质性的合作进展。

  吕华:关于母公司,我们有一个长期的计划,这个计划的实施或者落实要靠土地成熟的企业按进度,我们会争取在今年下半年或者明年上半年实现一个项目。

  现场提问:前一段时间深圳出台了商务公寓不准售给个人这样的政策,目前一些土地储备和片区统筹中土地性质和房子性质是公寓,公司对商务公寓政策不明朗性是怎么预判的?会做什么样的调整?目前土地储备的商业用地性质会不会改变?还是按照原计划进行开发?

  董方:第一,关于商务公寓,目前没有说不能卖给个人,只是研发性质、办公性质的。对我们影响的很小,因为上城公寓目前大概只剩三套房,而且公寓到目前为止可以卖给个人,没有说不准卖。

  第二,塘朗城公寓也基本上没有了,所以这个政策不管将来能不能卖个人,对我们今年没有什么实质性的影响。loft只能卖给企业,应该说现在的政策也是只能卖给企业,对我们也不会有实质性影响。

  北京出台了这个政策以后,深圳会不会跟进?因为从去年11月深圳交易量逐渐下滑,下滑的非常厉害,不管是一手楼、二手楼,2月份最新的数据已经跟2008年2月金融危机的数据差不多,也就是从成交量上来说已经跌到了历史的大底,这种情况下深圳市政府出台更严厉的政策可能性应该是很小的。

  我们认为这是一个短期性的政策,不会影响未来去拿这个项目,是不是出了这个政策我们就不拿产业研发?应该是不会的。

  吕华:因为现在住宅很热,热的大家都是有点喘不过气来,为什么不把这部分需求转移到商业物业跟研发性的物业?实际上这部分的供应量很大,所以我们判断这方面政府应该是鼓励,不应该再去限制,我们也是这样向政府做政策建议。


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