南京出手限商办,新招不狠却让企业很纠结!

2017/03/17 10:01 来源: 每日经济新闻 评论
3月10日晚,南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局发布了一则《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》,通知规定,“为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑,商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。”

  3月10日晚,南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局发布了一则《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》,通知规定,“为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑,商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。”

  南京新规,细却不狠

  值得一提的是,此次南京《通知》的规范条款颇为细致,不仅划分了分隔单元套内的具体面积,还指导了设计规则,并细化了房企部分操作环节的要求。

  《通知》厘清,商业办公类非住宅类建筑,不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑,但不具居住功能的建筑不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,而且除食堂外不得设置厨房、开水间或者饮水供应点、卫生间,此类配套应当集中设置。

  另《通知》明确规定,办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米,此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售。

  “不得利用层高进行潜伏设计”,业内人士认为,《通知》的这一句细节这基本卡住了非住建筑,上居住下办公或分层改造办公等情况的出现。

  与此同时,商业办公类非住宅类建筑,其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能,南京的“酒店式公寓”之路被堵截。

  而且3月10日之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑,都需要按照上述通知要求执行。

  这也意味着3月10日之后,南京或如同上海等早前出台了类似政策的城市一样,出现一轮“酒店式公寓”换牌改装、部分未取证建筑滞工、部分项目被迫改建等情况。

  不过也由于上述执行范围的限在“尚未取得建筑工程许可证”的相关建筑,南京或不会出现上海严格政令之后催生“退房潮”或“无法收房”的剧情。

  但根据《通知》显示,南京专门明确其后房企在操作中,“前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定”。

  抑制酒店式公寓成“疯”

  上海之后,南京为何会出台“限商”新政?

  克而 瑞南京负责人赵静波表示,此前的南京限购催生了房价地价的快速上涨,“类住宅”则成为突破限购、分流需求的出口。开发商捆绑建设部分可销售的“类住宅”(酒店式公寓和商住房等)回笼资金,已成普遍现象。

  而值得注意的一个细节是,以2016年的情况看,三四季度是南京商业用地集中出让的时节。南京中原的统计数据也显示,去年南京出让的84幅经营性地块,累计成交金额约合1629.74亿元,而21幅商业和商办混合用地就成交了约74亿元,占到了总金额的5%。

  “与此同时,去年因为南京限购,拿到这类商办地块的房企,有的会想一些办法打擦边球,拿到地再按商业报批,之后改造成酒店式公寓,按住宅销售。”赵静波表示,所以今年南京市面上将出现的酒店式公寓项目,比往年还要多。因而政府选择在今年这个时候出台相关新政,抑制乱象。

  商改住项目去化难上加难

  “其实即使政令不限,今年南京上市的很多公寓项目,如果不做创新,进行一些改变户型的话,也很难畅销。”

  在采访中赵静波指出,目前在南京,买这类项目的基本是投资客,很少有人买来自住,但因为限购限贷,南京市场的投资客绝对数量少了不少,这类产品的去化比较艰难。

  而据金陵晚报报道,酒店式公寓在南京的销售状况并不良好,2015年在售的41家酒店式公寓,多个项目滞销。2016年据澎拜报道,南京涵碧楼宣扬售罄实则只销售了3成。

  实际上,2016年整个南京的商品房销售面积仅同比增长1%,住宅销售面积还同比下降了1.6%。南京同策咨询机构副总经理杨锐就表示,南京40年办公性质的酒店式公寓去化难度较大。作为投资产品,贷款和利率要求高但投资回报率有限,转让税费成本业高,在有大量小户型住宅可选的前提下,自然销售难度大。

  “而且但伴随着类住宅的大量铺开,教育医疗等公共配套会承受更大压力,生产和生活交叉长期还会造成城市功能和空间结构的混乱,城市病积重难返,所以政府一定会限制,此类物业发展空间不大。”赵静波也指出。


【延伸阅读】
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