产业地产十年PPP模式全流程实践思考

2017/02/17 10:41 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:PPP知乎 评论
产业地产如此迅猛发展并与PPP模式密切结合推进的主要原因有四点。

  郭巍|2007年毕业于哈尔滨工业大学获得硕士学位,同年进入中国五矿集团公司,先后任产业地产开发项目专员、项目经理、区域项目拓展负责人。

  产业地产如此迅猛发展并与PPP模式密切结合推进的主要原因有四点。第一产业地产包括了住宅地产开发、商业地产开发和工业地产开发三种房地产开发业态(同时也包含了教育地产、养老地产、旅游地产等),第二产业地产是房地产转型升级的必然趋势,因为随着供给侧结构性改革、创新驱动、结构调整的产业发展方向的确定,传统的住宅和商业地产必然面临转型,单纯依靠土地增值而进行获利的模式已经远去,作为PPP模式一个重要参与力量传统房地产开发企业,产业地产是一个很好的转型方式。第三产业地产可以采用PPP模式进行操作,而普通的住宅地产和商业地产不可以,因为以上两类地产并不属于基础设施和公共服务类别,当然保障房建设和“三旧”改造类项目除外。第四产业地产涵盖了城市道路、地下管廊、桥梁、公园、体育场、公共服务设施等准经营性和非经营性项目,需要广泛采用PPP模式,企业参与积极性高。可以说只要全流程完成了一个产业地产项目基本对于PPP类项目可以触类旁通。

  接下来我们以实操的角度来谈一下产业地产类PPP项目开发中的重点-运营。近三年来PPP模式很火,但是关于PPP模式大家更多是从项目前期获取、项目操作流程、项目融资、项目股权设计、项目公司组建、包括最近很火的资产证券化的角度探讨。对于PPP模式关键的运营环节讨论的少之又少,而PPP模式最为关键的也是运营,运营是一个PPP项目的核心所在,同时也是密切关系政府方、社会资本、金融机构的环节,如果一个PPP项目没有运营作为保障,将会是一个彻头彻尾失败的PPP项目,很容易导致政府无法履行承诺、社会资本提前退出或者无法退出、金融机构无法获得融资收益等风险。下面我从从近十年的产业地产运营经验谈一下产业地产项目PPP模式运营的一些心得。

  一个产业地产项目的好坏取决于前期项目区域的选址,同时一个产业地产公司内在的基因往往决定了区域选址,比如华夏幸福这家公司就是从河北起家,借着京津冀一体化、“四万亿”、资产证券化等东风乘势而上发展至全国各个主要经济增长极区域。如果说区域选择我们无法改变,那么一个园区或者片区的运营就要从土地获取方式、园区的产业规划、招商引资方法、招商佣金获取方式(也就是资源补偿性PPP模式)四大方面来进行统筹考虑。关于产业地产PPP模式运营中的土地问题,我会另开一篇文章就目前国内的土地政策法规、PPP模式出台的法规、PPP模式自身的精神以及实际运营经验进行分析。今天还是重点来谈一下PPP模式的最关键环节-运营。

  产业地产PPP模式运营-土地获取

  产地地产PPP模式开发的土地获取都是成片获取,土地开发面积从一平方公里至几十平方公里不等。土地获取的方式都是结合相关的产业开发与基础设施开发而进行。单纯的土地一级开发是不适用于PPP模式的,因为土地一级开发不涉及运营。但是可按照土地财政收支两条线的方式进行,PPP模式运作产业地产可以通过土地一级开发之后土地收储,土地挂牌,土地出让,土地出让金入财政性基金收入,政府正常进行PPP项目的付费支出。在五矿集团的产业地产PPP模式运营中,我们主要通过划拨方式进行土地获取,获取的土地为裸地,一级开发二级开发都由企业主导投资完成并运营,但对于房地产项目的开发规模有严格界定,对于工业用地的开发也是严格按照产业规划指引进行。如果土地方式不是通过划拨方式获得,那么企业大都是通过土地一二级联动开发进行,采用的也是土地出让收支两条线进行。在这里有一个问题需要澄清,土地出让金不能够直接补贴给PPP运营企业,但是可以按照先出让,出让金入政府基金收入然后再补贴的方式进行,汕头中信滨海新城依托于海湾隧道投资500亿元的PPP产业地产开发即采用的是此类方式,与此同时中交集团与五矿集团也在汕头进行了类似的开发。央企主导的产业地产类PPP项目大多依托于某项大型基础设施建设而对周边土地进行开发,从本质来讲这种开发模式与港铁的“轨道+物业”的开发模式有异曲同工之妙。与央企进行产业地产PPP模式开发不同的华夏幸福主要是通过为政府提供招商引资服务进行土地的获取与再开发,实际上华夏幸福的土地获取模式更接近于PPP模式中的资源补偿性开发模式。我们来看一下白洋淀科技城的项目,华夏幸福与保定市合资成立项目公司,其中部分协议约定如下“就产业发展服务,甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额,按照委托区域内当年入区项目新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目)”,从上述协议我们可以分析得出华夏幸福的土地获得大部分通过产业服务的方式获取。同时此条协议也成为目前华夏幸福PPP模式能够成功的关键所在。

  产业地产PPP模式运营-产业规划

  PPP模式最为关键的就是运营,那么我们在产业地产领域进行PPP模式开发运营过程中的核心就是产业规划。一个产业地产项目没有产业规划,这个产业地产项目也注定失败,失败的原因是政府不支持,百姓有意见,社会资本苦苦挣扎无方向,因此产业地产PPP项目的核心在与产业规划。上面我们也提到了华夏幸福的产业发展服务费用是按照新增落地投资额的45%进行计算的,为此华夏幸福在北京有500人规模的产业促进团队和产业研究院来进行产业规划,因为如果没有详实贴近实际的产业规划就没有华夏幸福全国攻城略地的布局。那么什么是产业规划?产业规划是指以“产业”为研究对象,研究产业内部各企业间相互作用关系、产业本身发展、产业间互动联系以及空间区域中的分布等的一种园区规划方法。目前,产业研究主要集中于细分市场研究和产业内细分产品研究两方面。我们在营口产业新城和汕头粤东总部新城中通过详尽的城市产业调研、周边城市产业调研,同时结合中国产业发展趋势运用产业发展理论(比较典型的里昂惕夫产业关联模型),根据技术趋势导向绘制区域最优发展产业名录和产业发展路径,为地方政府的转型升级贡献企业的力量。这种做法完全符合PPP精神和理念,即发挥了企业在产业发展的优势,同时为政府带来了产业升级在效率和质量方面的实惠,同时企业投资又降低了政府的资金压力,所以产业地产类PPP项目是最受地方政府欢迎的一类形式,预计2017年也将会呈现爆发式的增长。

  产业地产PPP模式运营-产业招商

  产业地产类PPP项目有了良好的产业规划,如何进行产业的落地?通过招商引资。那么如何进行科学的有益额招商引资?通过产业链招商。通过10年的产业地产运营经验,我们总结出招商引资不能靠关系,不能靠人脉,不能靠以损失地方政府利益和老百姓利益而去招商,也不能以环境、资源、人口代价的损失而进行招商。这种招商引资方式第一损害政府和百姓的利益,同时也是不可持续的产业发展模式,例如钢铁产业带来的雾霾、代工产业带来的血汗工厂、冶炼加工产业带来的河流土壤污染。通过产业规划我们定位区域发展理念,靠山就要“吃山”,靠水就要“吃水”,但是这吃要吃得香,吃了上顿还要有下顿,精细化发展,也就是中央提出的供给侧结构性改革,精耕细作产业。通过产业规划合理定位,从产业链发展的角度进行产业匹配招商,补短板,筑巢引凤,产业引进质量,发展模式都是绿色可持续的,所以在2010年我们提出了绿色产业新城发展模式。我们产业发展模式不靠拍脑袋、不靠一言堂、不靠跟潮流,完全是通过国际专业团队的大数据和理论结合分析出来的,例如汤森路透、裕廊国际等机构通过自身的经验辅以全球技术发展视角、产业发展视角来进行的技术产业分析布局,招商团队根据产业发展路线图,进行产业龙头企业跟踪。将我们的产业分析思路讲解给客户,最终得到客户认可,实际上我们只是做了一些产业发展预测和提前量布局,通过“理”来进行产业招商,最终实现园区运营有效益,政府发展有收益,百姓就业有利益的三赢格局。套用农夫山泉的一句很有名的广告语,我们从不制造产业,我们只是借力PPP模式进行全产业链转型升级的布局者!

  后续的产业地产十年PPP全流程实践思考我将从资产退出、企业资产增值运营和产业地产金融的角度与大家继续分享产业地产的PPP模式的退出环节。


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