房企切入商住市场:调控后另谋发展机遇?

2016/10/24 09:00 来源: 21世纪经济报道 评论

  商住公寓市场或正在酝酿新一轮行情,而这与房企正在此布局直接相关。

  今年9月,多家公寓平台发生战略转变,或多平台联手布局短租,或与开发商合作,错位经营。

  今年10月调控加强之前,酒店式公寓经历了一波量价齐升行情,以上海为例,“3·25”新政之后的酒店式公寓产品单价几乎翻番,存在去库存压力的同时,涨价压力凸显。

  房企对公寓产品的介入,是市场变化的最直接表现。中原地产统计显示,10月17日至10月20日,上海市住宅和酒店式公寓的市场新增供应均为0。而今年以来,这种情况只出现在3月份的一周。

  “随着沪六条执行措施陆续到位,市场心态发生扭转,预售证审核严格了。” 上海中原地产市场分析师卢文曦指出,企业面对相对走向缓和的楼市,会开始尝试不同的方法去库存,但真正实现持有经营,从经营能力与资金流上仍有难度。

  房企探索商住产品

  今年9月11日,携程旅行网与绿地集团旗下绿地香港达成战略合作,双方将以绿地在上海的“绿地·海岸城”项目为依托,共同开发民宿市场。万科、绿都地产等房企也纷纷瞄准商住公寓市场,主要进行公寓出租或打造民宿群。

  这都是房企在市场环境变化过程中的多元化探索。

  来自上海中原地产研究中心的数据显示,楼市调控后,上海房地产市场成交面积大减、均价也有所下调。10月以来截至20日,上海酒店式公寓成交5.7万平方米,均价24196元/平方米;9月成交17.6万平方米,均价24562元/平方米。住宅也表现出了成交下滑趋势。10月以来截至20日,上海住宅成交面积55.1万平方米,均价42887元/平方米;9月成交面积103.8万平方米,均价45174元/平方米。

  但其实目前而言,这类公寓产品受市场影响同样较大,去化率并不高。

  例如“绿地·海岸城”项目位于浦东新区,在2016年6月推出211户loft房源以及19栋独栋商业楼。历史数据显示,今年6月该项目成交面积9572平方米,7月成交面积骤降至1108平方米,8月也仅成交731平方米。到了9月,该项目成交的全为70平方米以下户型,仅成交4套,成交价格也降至2万元/平方米以下。

  由于上海市中心目前商住项目几乎已没有在售,绿地海岸城也就可以作为当前楼市环境下,这类项目运营的一个表现形式。

  分析指出,房企的此类商业储备地或者商业项目,如果能寻求一个比较成功的商业运作模式,在调控当下不失为一个发展契机。“当前商业项目遇到去库存问题,而且因为实体经济没有走强迹象,所以要快速实现去库存也不现实。”卢文曦表示。

  资金纷纷涌入

  酒店式公寓市场这一波多元运营行情的酝酿,也是基于资金的进入。

  魔方金服一份研报指出,平台间合作可有效整合流量、房源、服务等资源。整体来看,公寓行业有越来越多大“玩家”进场,大部分选择和现有成熟公寓品牌联手,快速布局;随着行业发展逐步走向正规,预计不久的未来国家针对公寓相关行业的规范标准也会尽快出台。

  也开始有此类公司得到更多资本关注。

  今年8月,公寓运营品牌商青年汇正式申请新三板挂牌;7月,翌成创意在新三板募集资金6750万元。9月7日,公寓服务平台mamahome宣布新加坡CDL(新加坡城市发展集团)战略入股,完成亿元级A轮融资。据披露,mamahome由中富投资和易 居中国联合创办,目前运营管理了约50个公寓项目,线上平台拥有约15万套公寓房源资源。

  跨行业的资金也正在进入公寓领域。日前,商旅公寓平台源涞国际与众安保险展开合作,众安保险就将借此切入高端服务公寓行业。

  正因此,上海公寓市场资金的互利循环正在形成。不少投资客在公寓市场此前销售畅旺时出手,此后与公寓运营管理公司签订转租合同,形成公寓出租的二级市场。而此时,新的资本看到公寓租金增长空间,也同样愿意在一级市场买入此类产品。

  卢文曦指出,随着国内房地产市场从增量市场转变为存量市场,很大一部分房源将用来投资出租,而这个市场要比传统酒店大得多,因此公寓也被越来越多资本所关注。(编辑 骆轶琪)


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