疯狂深圳楼市背后:每年仅6平方公里新增建设用地

2016/01/27 10:01 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:中国房地产网 评论

  2015年,高歌猛进的深圳房价涨幅居全国第 一,一举超过其他三大一线城市。从2015年初的2.7万至2.8万元/平方米,涨至年尾4.2万元/平方米的成交均价。而在房价的对比之下,深圳土地市场则表现得并不突出。上半年略显冷清,下半年直至年末拍出楼面地价近8万元/平方米的地王。在一些深圳当地房地产行业内人士看来,与北京、上海高地价造就高房价有所不同,深圳楼市“大年”土地“小年”的背后,则是房价反推地王的市场选择。在北上广深四大一线城市中,深圳市的面积是最小的,新增供给不足并不是2015年深圳房价过快上涨的根本原因,愈发稀缺的土地资源对深圳房价的影响才是最根本的。楼市“大年”土地“小年”“在深圳这样寸 土寸金的城市,从集团到深圳公司都已经意识到,一个深圳公司的销售就相当于一个中型开发商。”中海地产深圳公司相关营销负责人对中国房地产报记者透露,其开发的“旧改”项目已经定位为顶 级豪宅,单价会超过10万元/平方米。据中国房地产报记者了解,该项目在2015年12月底的实际开盘价高达83000至155000元/平方米。

  2015年,相比楼市成交的价量齐涨,深圳的土地市场可谓“小年”。据中原地产、美联物业统计数据,去年深圳共成交土地面积约134万平方米,较上年减少约三成,远远不及“旧改”释放出近700万平方米的用地规模。土地出让金总额约417亿元,同比减少四成,综合楼面地价8316元/平方米,同比下降25%。深圳中原研究中心报告指出,在一二手市场成交火热的上半年中,深圳土地市场表现沉静,仅南山后海中心区和中海位于罗湖区桂园街道的两宗成交较为突出,前者以13亿元的总价称雄上半年土地市场,后者作为2015年首块纯住宅用地,实际楼面地价不低于3.6万元/平方米而问 鼎上半年单价地王。进入2015年下半年,深圳楼市的成交持续火热,土地供应也达到高峰,其中仅12月就供应26宗,占全年土地供应的三成多。其中住宅用地就罕见地同时推出三块,宝安区尖岗山地块成全国单价地王。

  

  “旧改”盘活土地“面粉贵过面包”背后是住宅用地供应极其紧张和开发商对深圳市场的看好。某地产开发公司相关负责人对中国房地产报记者表示,深圳土地供应少,现在拿地很容易造出地王。而“旧改”需要投入的精力更大,拆迁费、补地价及按照相关政策规定开发共建配套等的相应成本也很高。“所以房企才更加愿意打造豪宅,以求回报最 大化。”自2011年起,深圳释放的住宅用地中,城市更新性质部分已占比84%,招拍挂则逐渐减少;商业项目同样如此,城市更新性质的土地占比达到55%。2014年深圳城市更新项目更是完成收入135.45亿元,超额完成预定计划45亿元的301%。在2015年审批过的75个城市更新项目中,涉及住宅功能的有48个,占比64%。作为住宅供应的主要源头,城市更新也在今年进入快速发展期。深圳中原数据统计,2016年即将入市的项目中,城市更新项目近50个,占全市新房供应面积近4成,而2015年入市的城市更新项目仅为23个,面积占比约25%。戴德梁行的报告指出,由于众多“旧改”项目地段优势明显,鉴于拆迁成本的节节走高,开发企业往往倾向于将“旧改”项目建成利润率更高的高端住宅或者城市综合体项目。南山、福田、罗湖等中心区域已入市或待入市的“旧改”项目,大多被打造成高端住宅,如天元、华润城润府、中海天钻等;以及外围的壹城中心、星河传奇等,都将一定程度上拉高全市住宅均价。对此,深圳当地的资深房地产从业人士林晓华对中国房地产报记者表示,现在“旧改”已经成为深圳提供土地的主要来源,但目前“旧改”政策有两年的行政报批时间,在这两年时间内,如果房价继续上涨的话,可能会发生拆迁费要重新协调的事件,那又会影响项目的推进。另外因为此前发生了原“旧改大户”佳兆业房源被锁事件,直到去年8月,政府才重新恢复了“旧改”审批过程,这就意味着得到2017年8月才有大量新增住宅能供应。“我认为未来深圳‘旧改’政策应该有所改变,两年行政审批实在过于漫长,这会影响新房供应量,同时导致深圳房价的变动。”林晓华说道。

  外埠开发商进深代价高在市场分化的大背景下,一线城市尤其是市场化程度较高的深圳,依然是开发商趋之若鹜的投资主战场——2015年包括信达地产、泰禾集团等在内的外埠开发企业纷纷进驻深圳高价拿地,恒大、碧桂园、阳光城等房企则通过并购或参与“旧改”项目曲线进军深圳。2015年12月25日,楼面地价高达8万元/平方米的全国最贵单价地王在深圳产生。该地王地块的拿地方泰禾集团董事长黄其森此前在中国房地产报记者采访时就曾表示,泰禾今后依然只拿一线城市和核心二线城市的土地,“三四线城市坚决不去”。戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为,近三年深圳较高的商品住宅新开工面积料将令楼市供需紧张的局面短期内有所缓解而刺激成交的放大,但稀缺的土地资源仍会是影响深圳楼市的长期因素,短期内楼市上涨预期依然强烈。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向中国房地产报记者表示,深圳面积太小,每年招拍挂推出的土地少,住宅用地更是稀缺,九成都得靠“旧改”。虽然外地开发商一般要依靠土地招拍挂进入深圳,但是一旦政府征集的城市更新条例草案稿中“搬迁安置补偿协议权利人95%以上签订协议的,可申请强制征收和售卖”通过的话,将会有更多房企将精力放在“旧改”项目。第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿也对中国房地产报记者谈到了类似的看法:“目前深圳城市化率达到50%,另外有40%几是山体、绿化,根本上没有多余土地提供给公开拍卖。”他表示,这种情况会对外埠开发商进入深圳造成困难,可以预见2016年若是有住宅用地推出,一定会和去年年底一样火爆。

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