专访杨彬:如何成为产业地产“金融+”

2015/11/04 15:35 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:王涛 评论

汉富控股有限公司副总裁 杨彬


汉富控股有限公司副总裁 杨彬

  搞金融起家,2013年进军产业地产,两年多时间打造产业园系统运营平台。从金融横跨产业地产,成为产业园区开发建设运营商……这一系列的标签,不禁让人们对汉富控股集团产生了“好奇”。

  如何解决城镇化发展遇到的融资瓶颈?产业地产“金融+”模式能给大家带来怎样的新思路?相对较晚的起步,又拥有怎样的核心竞争力划分产业地产市场一勺羹?城市的精心布局和“不时髦”的园区类型定位又有何讲究?当前和今后一个时期哪些园区类型将成为投资重点?……

  带着种种疑问,搜狐焦点产业新区对汉富控股集团副总裁杨彬先生进行了专访。

  金融跨产业地产模式新思路

  汉富不仅局限于研究传统投资领域,还积极开发多种业务板块,实现产业地产等跨领域业务模式。杨彬表示:“园区内企业通过传统融资方式,最多只是拿物业进行抵押,在这过程中普通金融机构或银行都会害怕物业贬值,尤其是厂房,而此问题对于汉富来讲是不存在的,因为厂房本身就由汉富建造,企业将其抵押汉富,我们可能会以更高的价格转售出去,灵活掌握给客户更多的资产折扣,而非其它金融机构把物业囤积在手里”。

  此外,杨彬根据多年产业园区建设及经营管理经验认为:“园区入驻企业有一个共同的特点,均不具备自行买地建厂的能力,他们看重的是园区内配套的专业服务及随时能满足快速扩充的需求,此类企业规模类型一般在1000-3000平米,且发展速度相对较快,当然也就最适合投资”。

  “不时髦”的园区类型投资有大学问

  当下人们最关注的不外乎是“双创”、“互联网+”及节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料七大战略新兴产业。纵观汉富园区类型:包装、轨道交通、电子信息制造、生物医药、食品等不难发现,其却有反其道而行之之意。

  对此,杨彬用沈阳汉富·IF企业港(中国新型包装产业实验基地)的开发背景向我们介绍了其中的缘由。沈北新区是一个食品行业非常集中的区域,在其旁边还有一个手机产业园,汉富通过深入行业研究分析,两个行业的企业对内外包装的需求量非常大,大多数企业需要通过从外地运输来满足企业自身对包装的需求,运输成本占据相当大一部分比重,而沈阳本土又极缺乏包装行业。因此,我们选择在沈阳投资建立汉富·IF企业港(中国新型包装产业实验基地)填补沈阳包装行业市场空白,这是最主要的考虑因素。除此之外,在对行业进行深入研究分析及产业链处理之后会发现,园区入驻企业会逐渐“抱团”,这部分企业大都与已经成功入驻企业的产业链息息相关,其中,上下游越集中体现的越明显,周而复始。

  园区未来的核心竞争力在服务

  在谈到园区未来核心竞争力的时候,杨彬斩钉截铁的说一定是服务。

  面对产业新格局的今天,产业园区绝非单纯的地产开发。以前,地产商手里只要掌握好的土地就能获得理想的溢价,产业园区开发亦然,只不过它的溢价空间相对较小罢了,期间两者均无服务理念可言。如今,企业可以选择通过政府获得土地自己盖厂房,同样也可以享受到相关优惠,它就没有理由再去买或租赁园区。所以,想要从硬件获得更多利润空间将越来越难,就只有拼服务。此外,如今的园区企业服务变化大、多样化、个性化,很难寻找一个共性需求,相信谁能做好综合性的服务,谁将是业内老大。

  省会及二线城市成为投资主战场

  目前,汉富产业园区项目遍布华东、华南、西南、华北、东北五大区域,在区域内的城市投资选择上杨彬介绍道,“汉富把企业聚集、城市经济总量大、活跃度高的城市放在第一考虑因素,主要以二线城市投资为主,集中表现在省会城市和计划单列市”。在这些城市筛选的过程中,首先看产业结构,对于依靠资源,制造业过于单一的城市坚决不能贸然进入,避免经济突然下滑带来的不利影响,例如唐山以钢铁行业为主的城市;其次看中小型企业聚集程度,其既有一定的经济总量,同时民营中小型企业又非常活跃的城市才是最佳理想投资地,例如潍坊在食品加工、汽车零配件、工程机械等行业都相当活跃,并且企业产值都在亿级以上规模,同时又有潍柴、福田等龙头企业,这种经济结构的城市才应该是投资的重点对象。

  杨彬还强调,像潍坊这样中等类型规模以上企业比较活跃的城市还有合肥、成都等。另外,劳动力也是汉富选择城市投资的因素之一。

  未来投资:仍以制造业为主 看好物流地产及文创产业

  中国作为世界第一制造大国,与发达国家在工业3.0基础上迈向4.0不同,我国不仅要追赶工业4.0,还要在工业2.0、3.0方面“补课”。在这种情况下,制造业实现由大到强的历史跨越,经济要迈向中高端水平,必须有新的理念,转型升级迫在眉睫。对此,杨彬认为:“在国内,除了北京、上海等城市,任何城市都离不开制造业,制造业园区仍然是投资的主体”。

  伴随着京津冀一体化上升为国家战略,以及制造业转型升级和消费带动经济增长的大背景下,再加上便利的交通网络和庞大的内需,我国物流地产将迎来蓬勃发展的春天。“伴随而来的将会是众多投资机会,但要掌握好时机,避免成为国家宏伟蓝图的‘牺牲品’”,杨彬如是说。

  在谈到文化创意产业时杨彬表示,未来汉富将在全国一二线城市的中心区域进行战略布局,物业形态以闲置办公楼、厂房为主,对其物业进行二次升级改造,以敞开式工位区、独立办公区等功能区分别进行改造,满足各种小微企业的办公、展示需求。通过搭建园区公共服务平台、充分发挥园区对入驻企业的孵化作用,同时对进入发展新阶段的文创平台构筑创意产业链,并有效地整合和延伸产业链,将艺术家的创意成果转化为企业家的经营资源,实现创意的市场化和产业化。同时,杨彬还表示这是机会性选择,因为在北京、上海等一线城市拿到体量大、位置好的土地资源要等待时机,二、三线城市也包含在考虑范围内,但前提一定是结合城市、结合项目所在的位置进行综合考虑。

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