产业地产30强解读:传统地产和产业地产是两种思维

2015/10/14 09:26 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:赢商网 评论

  产业地产的特性是小客群,大客户,成交周期长,利润率不高;众创空间现在很红火,某种程度上它也是产业地产。传统地产是小客户,大客群,利润率 高,资金周转快。所以传统地产和产业地产是两种思维,这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产,没有一家能达到及格线。

9月S-Park火花联合园区中国发布中国产业地产30强

 

  
9月S-Park火花联合园区中国发布中国产业地产30强

  1、华夏幸福

  综合得分:157分

  轻资产倾向:0.37

  重资产倾向:0.79

  轻重资产比值:0.47

  比照成长期动态平衡最佳比值0.6,华夏幸福的S-Park平衡度:+21.67%

  属于“一般偏重”

  固安工业园入选发改委PPP项目库,并获得国务院通报表扬已经给华夏幸福夺取榜首添上了最具分量的砝码。在这一年里,华夏幸福严格以战略驱动布局,在孵化器、海外拓展、全国扩张、产业深度、资源整合、内部优化方面都取得了长足的进步。不过,在内生成长、融资通道、团队建设、内部管控、布局统筹等方面,华夏幸福仍有很多需要提升之处。

  2、联东集团

  综合得分:148分

  轻资产倾向:0.13

  重资产倾向:0.85

  轻重资产比值:0.15

  比照成熟期动态平衡最佳比值1,联东集团的S-Park平衡度:+85%

  属于“恶性超重”

  联东集团是中国最纯粹、具实质性规模的产业地产商,心无旁骛,以工业物业的专注开发,守住了中国产业地产的底线。其实,一直以重资产开发见长的联东也遇到了越来越明显的瓶颈,随着产业地产新时代的到来,联东也逐渐转向互联网、轻资产和平台化,并且将战线收缩回更有把握的一二线城市,或许这次革命性的转型会打开联东集团新一轮的增长空间。

  3、张江高科

  综合得分:142分

  轻资产倾向:0.72

  重资产倾向:0.73

  轻重资产比值:0.99

  比照成熟期动态平衡最佳比值1,张江高科的S-Park平衡度:+1%

  属于“适当偏重”

  张江高科是上海建设全球影响力科创中心这个风口上势头最强劲的受益者。万般利好的大形势下,张江高科自身也在做出针对性的调整,进行产业地产基金化的尝试,提出了“时间合伙人”概念,高调转型“高科技投行”,创立了“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式,其金融化、投行化、国际化的转型应该成为未来几年产业地产领域最值得关注的重大课题,知易行难,道阻且长。

  4、天安数码城

  综合得分:131分

  轻资产倾向:0.49

  重资产倾向:0.68

  轻重资产比值:0.72

  比照成熟期动态平衡最佳比值1,天安数码城的S-Park平衡度:+28%

  属于“一般超重”

  天安数码城25年 的产业地产运作经验积累非同小可,其对产业的理解,对产品的打造和其丰富的园区服务体系令人印象深刻,目前更是将重点放在孵化器和众创空间之上,并展开了对外的轻资产输出,符合其一贯围绕中小创新企业客户的战略逻辑。尽管经过短期的内部震荡和业绩不佳,但调整之后正在重新走回正轨,一些新的创新性经营思路 值得期待。

  5、宏泰发展

  综合得分:127分

  轻资产倾向:0.39

  重资产倾向:0.62

  轻重资产比值:0.63

  比照成长期动态平衡最佳比值0.6,宏泰发展的S-Park平衡度:-5%

  属于“适当偏轻”

  一家被明显低估的产业市镇运营者,与华夏幸福同为廊坊的“产城地主”。目前其招牌式的产业市镇项目主要布局于京津冀地区、长江经济带和“一带一路”之上,以菜单式的轻重结合模式开发运营产业市镇,最终希望成为一家轻资产的产业综合服务平台。一年一个园区的对外扩张速度近乎保守,但其主要核心原则是稳健与安全。同时,宏泰在孵化、文创、旅游、以及海外资源对接等方面也有不断的尝试,以服务于其“产城良性融合”的宗旨。

  6、临港集团

  综合得分:125分

  轻资产倾向:0.46

  重资产倾向:0.81

  轻重资产比值:0.57

  比照成长期动态平衡最佳比值0.6,临港集团的S-Park平衡度:+3.33%

  属于“适当偏重”

  2014年底临港集团的园区资产在A股借壳上市,目前更是发行了史上最大规模的园区开发基金,有望在上海国企改革、自贸区建设、园区金融创新以及“盘活存量、区区联合”的浪潮中成为重要受益者,旗下更是拥有漕河泾这个产业园区的金字招牌。漕河泾是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色的产业地产商,被上海官方认定为模范标杆之一,目前是所有上海国有园区对外复制扩张最成规模和体系的,已经将步伐迈出长三角进入中西部地区。问题的关键仍然是国企机制的束缚和改革进程是否顺利,以及如何进一步梳理并打好漕河泾这张王牌,做到“劲往一处使”,否则很可能变成双刃剑。

  7、亿达中国

  综合得分:121分

  轻资产倾向:0.35

  重资产倾向:0.77

  轻重资产比值:0.45

  比照成长期动态平衡最佳比值0.6,亿达中国的S-Park平衡度:+25%

  属于“一般超重”

  和天安数码城一样,亿达也在今年经历了一些内部震荡与外部质疑。如何将中国产业地产的经典成功案例大连软件园模式复制到全国各地,一直是外界对于亿达中国的殷切期许。不过,亿达中国在早期的对外扩张显得较为犹疑,目前其正在努力补救曾经错失的机会,不过所面临的市场环境并不算理想。目前亿达正在尝试轻资产的输出管理,借以从政府手中获得重资产的粮票,上海、深圳和武汉的三个实质性布局在此时显得至关重要;而针对最新的市场趋势,亿达也提出发展多样化产业整合平台,做产业合伙人进行产业孵化投资等策略。

  8、中关村发展集团

  综合得分:120分

  轻资产倾向:0.45

  重资产倾向:0.42

  轻重资产比值:1.07

  比照成熟期动态平衡最佳比值1,中关村发展集团的S-Park平衡度:-7%

  属于“适当偏轻”

  “南张江,北中关”,一南一北的较量,不只是北京上海的城市角逐,还是中国最大的两个园区组团的抗衡,同时也是张江集团与中关村发展集团两个建设实体之间的交锋。与张江的发展轨迹并无二致,中关村同样在科技投行、综合金融、扶持众创、离岸孵化方面布局广泛,在全国扩张方面也比张江走得更深更远。但这种过快扩张也是双刃剑,在质量把控,平台统筹,资金支持方面也提出了更高的要求。

  9、招商局蛇口

  综合得分:118分

  轻资产倾向:0.26

  重资产倾向:0.73

  轻重资产比值:0.36

  比照成长期动态平衡最佳比值0.6,招商局蛇口的S-Park平衡度:+40%

  属于“严重超重”

  另一个有可能被低估的一家未来的园区巨头。目前仍在进行换股吸收合并招商地产,酝酿年底IPO上市的重大资产重组,成为招商局集团今年最重要的任务之一,也是中国产业地产行业的重要事件之一。重新整合后的招商局蛇口兼具30余年的产业园区和房地产开发运营经验,有望打造出一家“产城融合、产融结合、资源整合和跨界联合”的新平台化公司,成为招商局旗下综合性的产城一体化开发航母,同时也是一个能够整合控股集团地产、金融、用户、跨境服务等资源的新平台。

  10、东湖高新

  综合得分:116分

  轻资产倾向:0.31

  重资产倾向:0.68

  轻重资产比值:0.46

  比照成熟期动态平衡最佳比值1,东湖高新的S-Park平衡度:+54%

  属于“恶性超重”

  国资的背景和历史的荣耀让东湖高新天生丽质,但其过往成绩却与此并不相符。如今在主观认知、客观驱动、大股东支持的局势下,东湖高新正在试图浴火重生,二次创业,即通过提升产业园区的运营招商能力、产业的运营服务及孵化功能,完成由“园区开发商”向“园区运营商”的战略转型。这既是国企的使命,也是一个老牌产业地产商重新回到自己应该走的轨迹上,有理由期待其新生后的表现。

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