专访周群:市北高新,园区运营多面手

2015/08/19 16:53 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:葛翠 评论

不同于张江高科、漕河泾等老牌上海产业地产商,以园区产业载体开发经营、企业服务集成及产业投资为核心业务的市北高新显得较为低调。自2012年借壳二纺机,以“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商的面貌上市以来,到2014年,市北高新营业收入已经达到 1.23亿元。目前,“一区一城”(市北高新园区和市北高新南通科技城)是市北高新集中力量建设运营的代表性园区项目,同时,该公司正在产业孵化及股权投资方面加大布局,寻找新的增长点。

作为上海闸北的区属国企,市北高新身上兼具老工业区转型示范、上海园区“走出去”代表、上海科创中心掘金者等不同色彩。围绕这些身份属性,市北高新又将有何种表现和计划?近日,产业园区的行业老兵,在园区耕耘了17年的上海市北高新(集团)有限公司党委书记、总裁周群接受了搜狐焦点产业新区记者的专访。

专访:周群,上海市北高新(集团)有限公司党委书记、总裁

周群,上海市北高新(集团)有限公司党委书记、总裁

三步走 老工业园变身高新园区

“星巴克一开始是拒绝的”

【搜狐焦点产业新区】:随着城市变迁和产业升级,老工业区改造是很多地方面临的难题。上海市北高新园区,如何从早期的传统工业区成功转型为高新园区?

【周群】:市北高新园区所在区位的交通通达性很好,这是先天优势。

在原有老工业区的规划基础上,我们进行了三次详规调整,使工业容积率从0.6调整到局部最高2.63,释放出将近170万平方米的地上和地下空间,为之后的新产业注入带来“腾笼换鸟”的空间:一是逐渐淘汰部分落后产业;二是升级部分原有产业;三是为另一部分原有产业装进新的内涵。另外,市北高新还拿下一部分腾退物业,帮助原有业主进行包装、升级,并注入更先进的新兴产业。

对于改造释放出来的空间,市北高新紧紧抓住园区的生态特质,进行了生态重建:通过4年多的国家生态工业示范园区创建,使整个园区的面貌发生了巨大的变化。

举个例子,5年前,我们免费邀请星巴克咖啡入驻未能成功。在园区转型之后,星巴克主动支付6.92元每平米每天的租金入驻园区,并且只有周一到周五日间营业,还能保持极高的盈利水准。从侧面可以看出,服务配套的升级,体现出园区的产业结构、员工结构都发生了质变。

另外,园区还进一步进行了交通通达性的改造,包括各个区域与轨道交通的连通、P+R停车场的建设,而且未来这些交通配套还要进一步升级,甚至要被配置到地下空间。

总体来说,市北高新园区转型的重点就是规划调整、产业导入和生态改造。抓好了这几个方面,市北高新园区也逐渐从沪上众多产业园区中脱颖而出,成为老工业区转型升级的示范,得到上海市委、市政府领导的多次肯定。放眼看去,上海各个郊县都有很多老工业区,包括一些国有集团企业,都拥有较多存量工业厂房。因此,市北高新园区的转型探索有较高的示范价值,能够为这些存量工业新区转型提供借鉴。

【搜狐焦点产业新区】:在改造过程中,如何解决园区老业主在土地、物业权益方面的主张和要求?

【周群】:我们的经验是要基于“双赢”原则。我们采取的基本上有三种方式:一是业主整体作价把土地转让给园区,园区收为土地储备。第二种,在收储过程中,双方谈判约定,一方以土地作价,一方以建造作价,以投资比例确定权益。第三种,土地和物业仍归原企业所有,园区负责改造和运营。

从上海到南通 试水异地复制

“成片开发机遇与风险并存”

【搜狐焦点产业新区】:据了解,在上海园区之外,市北高新在南通等地展开了异地项目扩张,进展是否顺利?

【周群】:市北高新园区管理主体为市北高新集团,是闸北的区属国企,这种身份要求公司必须立足闸北。但是我们为什么要坚决走出去?因为市北高新借壳上市以后,我们作为公众公司,需要具备持续发展、区域扩张的能力,同时,“走出去”也是市委、市政府对我们融入长三角经济一体化发展的期待和要求。在这种背景下,我们建设了市北高新(南通)科技城。

之所以选择南通,也是基于几个方面的考虑:

第一,市北高新园区从上海中心城区的老工业基地转型而来。我本人在园区工作17年,充分体会到把传统工业园区改造成高科技园区,其中的过程有多艰辛。

第二,南通和上海有地缘优势,尤其是在交通通达性上。当时考察了长三角沿线二十几个区域,最终定位在南通。明年沪通高铁开通后,南通37分钟可直达上海;而且,在大城市的卫星城拓展新园区,在国内外都有成熟经验,同时也可以满足上海的产业梯度转移需要。

第三,南通拿出5.2平方公里的土地,让我们能从起点进行规划。所以我们一开始的产业定位就非常清晰,以南通科技城为核心,周边40平方公里的大规划全部进行了调整,不像在上海转型过程这么辛苦。这也是市北高新品牌输出比较成功的体现。

全链条孵化 发力创投

“入股80%在孵企业”

【搜狐焦点产业新区】:在上海打造科创中心的背景下,众多园区开发企业发力科技企业孵化,市北园区在该领域,有哪些布局、举措?

【周群】:市北高新旗下有国家级的孵化平台——聚能湾公司,是上市公司的全资孙公司。聚能湾公司专注于全产业链孵化,从苗圃、孵化器到加速器,配备创业导师、提供十大服务内容。目前,上海100多家国家级孵化器,大概只有10家是全链条孵化。从企业孵化的情况看,园区累计引进近200家企业入驻,目前在孵企业103家,苗圃项目116项,加速企业30家。

今年,聚能湾公司获得市北高新董事会授权,在1000万总投资额度以内,聚能湾要入股80%的在孵企业,获取在孵企业1%-5%的股权。相比于通过股权投资赚取利润,我们更希望能够以这种方式加强园区与企业的联系紧密度,并且对企业进行包括金融、人才、市场在内的全方位支持,从而使在孵企业快速发展起来。

缺乏调研 产业园区同质化严重

“产业地产仍处饱和状态,缺乏特色”

【搜狐焦点产业新区】:做纯粹的园区开发,还是做产业新城复合开发,你如何评价这两种模式?

【周群】:当前国内的房地产企业都在转型,大约有30%开始涉足产业园区开发,近年来,很多大型地产企业看中市北高新的产业园区运营能力,向市北高新抛出跨界合作的橄榄枝。

我认为这正是摆在我们与房地产企业眼前的机会。依托大型地产商雄厚的资金实力和成熟的销售策略,市北高新可以在聚焦产业园区运营的同时,进一步提升园区产、住、商的结合能力,增强园区的产城融合色彩。

不过,此类合作也存在着不少风险,并且受到企业掌门人的深刻影响。就好比结婚,如果双方始终想法一致,后续发展肯定不错。否则,双方未来的合作团队、利益激励等,都会存在不小风险。

【搜狐焦点产业新区】:房地产进入下半场,在该形势下,你如何评价产业地产的发展机会和挑战?

【周群】:我认为,全国的产业地产还是处于饱和状态,缺乏特色。不少地方政府都希望划一块区域发展产业,都想着引入大型总部企业,但却没有深层次研究具体区域到底适合引进什么产业,造成全国产业园区同质化的现象非常严重。

以南通科技城为例,市北高新坚持打造产业社区的前提是,必须对当地产业发展做深度研究。当时我们就对南通整个产业进行深度的研究,并确定了两个重点关注的产业:纺织和船舶制造。南通是全国重要的家纺制造基地,围绕纺织产业链条可以衍生出丰富的产业内容,包括设计、展示、研发、乃至国际性平台等。南通同时占据中国船舶制造和出口30%的市场。虽然现在偏低端,但未来包括船舶工程中的设备、材料、仪器、智能化升级等方面都有极大的发展提升空间。南通科技城集中在这两大产业上做深度分析,初衷也是要避免同质化。

而且,产业地产不单单是房地产,更需要全方位的考虑,需要多平台服务于产业发展,包括人力资源、金融、品牌等等,像市北高新就据此逐渐形成了十大产业服务平台。此外,产业地产的核心就是建筑,引入什么样的企业、构建什么形态的建筑物,也要做深度的调研。

我希望国内知名的品牌园区能够联手来提供专业化的精准服务,帮地方政府进行产业规划和开发建设,非常具有现实意义。

【延伸阅读】
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