专访帕特里克•斯坎隆:英国产业地产镜鉴

2015/05/14 11:22 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:国家城市评论 评论

自20 世纪70 年代开始,产业地产在世界上发展迅速,现在已经成为经济发展的重要空间形式。这些产业地产名目繁多,有各种“园”(如Industrial Parks、Business Parks、Office Parks、Science and Research Parks、Bio-technology Parks、Eco-industrialParks、Creative Parks等)和各种“区”(Export Processing Zones、Free-trade Zones、Enterprise Zones)。


这些“园”和“区”给各国经济增长带来极大助力,比如美国硅谷(Silicon Valley),这片曾经种满葡萄的果园,如今已经是世界电子工业和计算机业的王国,包括苹果、英特尔、惠普、思科、朗讯、英伟达等1500家IT企业择址硅谷,该地区的风险投资占全美风险投资总额的三分之一。


在新加坡的崛起中,裕廊工业区(Jurong Industrial Park)做出了巨大贡献。上世纪60-70年代,工业园以劳动密集型产业为主,逐步发展炼油业、电子电器制造业等多元化经济。80年代,工业区由劳动密集型向资本与技术密集型转变,实现了向高技术、高工艺、高增值的“三高”方向发展,向机械化、自动化、电脑化的过渡。90年代,裕廊镇管理局配合新加坡政府经济发展战略大力发展高技术产业。裕廊工业区已成为东南亚最大工业区,各主导产业由最初的初加工向高附加值产品领域延伸,形成了完整的产业链,临港经济渐趋成熟,科学规划促进了工业区的持续发展。


英国也一样,在剑桥科技园区(Cambridge Science Park),有逾600家信息技术公司和200家生物科学公司落户于此,共投资资金9亿多英镑,吸纳就业人口4.5万人。从DNA分子结构的发现到人类基因组项目方面的进展,全球医学和化学诺贝尔奖得主中有20%以上来自于剑桥科技园区。在过去的十几年中,科技园区的经济发展创下了英国有史以来极为强劲的记录。


英国产业地产经历过哪些发展阶段?有何经验和教训?为此,本刊记者专访了莱坊英国商业研究部合伙人帕特里克•斯坎隆(Patrick Scanlon)。斯坎隆专注于监测和研究伦敦地产行业有超过14年的从业经历,对于“科技城”的发展为英国首相提出过相关政策建议。


租金灵活 附加值高


国家城市评论:产业聚集已成为一种全球性的产业发展趋势,发达国家在工业化进程中形成了众多产业集聚区,对提升本地产业竞争优势,拉动经济增长,推动工业化进程发挥了重要作用。英国是最早发展产业地产的国家之一,英国的产业园区和产业地产经历过哪些发展阶段?


斯坎隆:伦敦没有类似中国的产业园区,但确实有产业集群。我将基于这个基础回答以下问题。


作为一座历史悠久的城市,商业写字楼的发展并没有成为伦敦历史发展的主流。伦敦建筑的所有权较分散,业主没有足够的库存为公司创造全新的商业环境。但这种情况于20世纪80年代随着金丝雀码头的动工有所改变,该区域是伦敦金融城以东的主要的商业区域,现在写字楼的面积达1400万平方英尺。随着时间发展,金丝雀码头如今已经成为英国最主要的金融中心。


随着金丝雀码头的发展,开发商开始关注伦敦传统核心市场之外的一些区域。比如说伦敦泰晤士河南岸的“More London”(摩尔伦敦)项目就通过提供租金折扣和高质量的办公空间吸引了大批会计师事务所入驻。


“More London”是位于伦敦塔桥西南部的新开发区,其中包括伦敦新市政厅、大会堂、希尔顿伦敦塔桥酒店、下沉式露天剧场、儿童剧院(Unicorn Theatre,独角兽剧院)、办公大楼(现建成1-7号馆)、商店、餐馆、咖啡厅、露天雕塑和水景。建筑设计由“福斯特及合伙人(Foster and Partners architects)”公司担纲,环境设计由“汤申德风景园林(Townshend Landscape Architects)”设计所负责。照这个发展势头,不久的将来这里将成为超过“伦敦金融城”的新CBD。摄政公园附近的摄政大厦也是非常成功的一个案例。


该项目由British Land(英国土地)公司开发,占地13英亩,如今满租,租户包括Facebook(脸谱网),安吉斯媒体集团,俄罗斯天然气工业股份公司、西班牙国际银行有限公司以及曼城足球俱乐部。附近的国王十字大楼也很受欢迎,谷 歌已经签订了购买意向,欲将其英国总部安置与此。


国家城市评论:新区成功的要素有哪些?


斯坎隆:这些项目受租户欢迎的原因在于,一方面,传统核心市场相比它们的租金有相对折扣,另一方面同样重要的是业主所提供的附加配套设施以及物业管理能力。如果项目中的一家公司扩大或者收缩面积,业主会在项目内相应调整,为租户节约租金,也保障自我收入。另外这些项目除了毗邻地铁之外,通常还在主要的火车站旁边,这是其它项目难以比拟的优势。


国家城市评论:以金丝雀码头为例,这些项目是政府主导的多,还是以开发商主导的多?投资回报情况如何?


斯坎隆:在金丝雀码头的最开始的开发进程中,政府影响重大。英国政府于1981年成立London Docklands Development Corporation(伦敦码头区再开发公司)意图复兴当时以衰落的码头区。尽管金丝雀码头是一个私人开发的项目,但毫无疑问它的发展是由政府授意和协助的。


其它伦敦的商业地产项目主要是私人项目,基本没有直接的政府参与。


我无法评论具体的投资回报,但总体来说这类型项目的出租期比较长,避免了空租期,为潜在买家可以提供收入保障。


交通至关重要


国家城市评论:英国还有哪些著名的产业园区,比如文化创意产业园区、传媒产业园区等,有何特色或经验可以分享。


斯坎隆:伦敦市中心如今有个“科技城”,它指代是聚集在一个区域中的公司,而非几栋特定的建筑。它大致的地理范围是在Shoreditch(肖尔迪奇)和the northern city fringe(北部边缘地区),2008年科技城仅有15家公司组成,现估计约有1,300家公司。它的发展是自然而然的。


这一地区是传统的艺术和时尚工业区。许多建筑是改造仓库,住宅和商业建筑的比例合理,距离金融城仅数步之遥。科技企业意识到这里创意环境的优势,如面积充裕而租赁成本较低,又靠近潜在客户。当产业集群出现之后,政府开始支持它的发展,如今“科技城”的概念已经拓展到英国其它地区。


国家城市评论:“科技城”与美国硅谷有什么不同吗?


斯坎隆:二者是不一样的。首先,硅谷是基于项目发展起来的,并且凭借斯坦福大学的优势而崛起。而“科技城”是自发形成的。


再者,硅谷是在未经开发的土地上发展起来的,公司对于建筑的外形和位置有更多的控制权,而位于伦敦市中心的“科技城”没有这么高的自主性。


第三,也可能是最重要的一点在于,两者的产品有很大的不同。“科技城”的很多企业主要从事APP的开发,很多app的功能是提高城市生活体验,比如说约会app,食品运送app。


伦敦科技城与硅谷没有竞争关系。任何新的技术产业集群都有自己的重点,源于当地的居民和文化,通常来说与其它集群不会有直接竞争关系。


住宅和产业要有合理比例


国家城市评论:产业园区中产城一体是一个重要课题,如何将产业和房地产更好的融合在一起?


斯坎隆:伦敦的商业地产通常集中在已有的交通网络是有其原因的。一个地方的可达性越高,租户才越有可能搬入一个未经测试的地区。金丝雀码头是个特例,它的伦敦轻轨是在20世纪90年代中期修建的,当时很多项目已开发。这对于这个地区的发展有着至关重要的作用,因为当时它已受90年代初期英国经济衰退所累。


伦敦市中心的很多项目是商住综合体,尽管没有证据表明公司的员工通常住在工作的建筑附近,但是,综合性的项目变成了24小时都有人气的项目而非单纯的商业地点,这会带给它生气以及增加它的吸引力。

国家城市评论:移动互联时代,随着高铁技术以及信息技术迅猛发展,相关环节逐步显现出空间上的解构迹象,新经济对物理空间的依赖大幅减弱,产业园区如何应对这种新趋势?


斯坎隆:许多伦敦的写字楼业主将工作空间技术的迅猛发展视为潜在威胁。他们的看法是,随着移动互联技术的发展,雇主会鼓励员工在家办公减少租赁成本,因而减少租赁面积。


但这还没有实现。商业会面仍然与过去一样重要,公司仍然在距离客户和竞争对手较近的地方搜寻办公面积。此外,许多公司希望能够在受欢迎或者时尚的地区租赁办公面积,让他们可以打败竞争对手吸引优良的雇员。

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