王挺:从3个案例看产业新城的正确打开方式

2014/11/10 10:00 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:王挺 评论
新城定位不准,产业结构不合理,过度“房地产化”,城市功能基础薄弱等,被总结为新城沦为“空城”和“卧城”的原因;而由此产生的一系列城市新问题,以及土地开发价值难以兑现,不仅让新城的开发者们初尝新城开发浪潮中的败果,也让他们开始思考新城开发的思路以及改变的路径。

  文|王挺 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司

  在中国城市化飞速发展的背景下,一系列的问题和弊端不断涌现,新城开发被认定为重要的解决途径之一,但是越来越多的“空城”和“卧城”却出现在人们的视野中。新城定位不准,产业结构不合理,过度“房地产化”,城市功能基础薄弱等,被总结为新城沦为“空城”和“卧城”的原因。而由此产生的一系列城市新问题,以及土地开发价值难以兑现,不仅让新城的开发者们初尝新城开发浪潮中的败果,也让他们开始思考新城开发的思路以及改变的路径。

  在这个过程中,产业新城模式开始受到热捧。众所周知,产业新城是指以一种或多种产业为主导的工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇。然而对于时下的中国新城建设而言,产业新城还意味着更多。

  首先,产业新城以其极富时代感的概念,迅速被传播并激起广泛的好评。十八大报告明确提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。“新四化”的同步发展,要求在产业结构升级与调整过程中实现新型城镇化,使产业新城的发展没有“水分”,避免未来在城镇化过程中出现“空城”、“被城镇化”。因此,产业新城一时间似乎已经成为中国特色城镇化路径最有效的探索。戴上产业新城的帽子,新城建设变得如此的顺理成章,且前途光明。其次,产业新城概念所传达出的以产业为支撑促进新城发展的简单逻辑,极其容易被接受,通俗易懂,因此迅速成为现阶段全国各地大大小小新城的救命稻草,一个个原本陷入困境的新城开始集中精力向产业发力。“高新技术产业支撑××新城异军突起”,“××亿造新城,产业有支撑”,等等声音不绝于耳。

  然而,新型城镇化过程却要防止产业新城泛滥。产业新城的建设并没有想象中那么简单。在实践中,新城开发主体往往因为缺乏相应的产业资源,导致产业的选择和引进、招商成为巨大的困难,致使新城的产业支撑缺位。产业新城的成功建设要求开发主体的专业化开发能力作为保障,从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。而更为重要的是,产业新城内在的发展逻辑往往还不被理解,产业新城并非产业加新城那么简单。

  产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,首先要产业先行,在产业发展基础上,再逐步推进产业新城。一方面,产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城市化,此时,地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面,从产业新城发展的角度来讲,产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程,需要投入资金、高端规划、科学招商,进而实现了工业化与城市化的快速、共同推进。

  构建反磁力体系:米尔顿·凯恩斯

  真正意义上的城市是工商业发展的产物。城市从来不是建造出来的,城市最坚实的支撑是产业和人,建造只是它们的结果。生产力的发展导致社会大分工的发生、发展和商品交换的产生,继而小商品生产的出现和发展。人们相互交换劳动的活动,以商品交换的方式实现,需要有交换的时间和场所即市场,于是日中为市,贸通有无,日落而散。某些处于交通枢纽,或人口相对集中、交换较为方便频繁的村落,便成为周围十余里,数十余里小生产者约定俗成的交易市场,年深日久,这些村落便发展成为“集镇”——“城镇”——“城市”。城市和城镇成为某一地区商品交换的聚散地和需求信息的发布地,它逐渐吸纳着外来的小商品生产者定居,扩大着自己的规模,与周围农村形成明显的不同的产业特色和环境特色,成为区域性的某类商品的专业市场或多类商品的综合市场,同时又通过商品聚散与周围农村经济形成千丝万缕的联系,逐渐成为某一地区的经济中心。

  而对于新城,从现代新城发展历程来看,产业新城出现后,作为一种相对于大都市的有吸引力的“反磁力”城市,产业新城完美的诠释了“产业铸就新城发展的原动力”的意义。产业新城在现代新城建设中不是一开始就有的,但确是发展得最为成功的。以现代新城运动的发源地英国为例,第一代、第二代新城基本上均以疏散大都市人口,适宜居住为目的。随着战后英国经济的恢复,人们对生活要求的提高,其缺点也逐渐显现出来,第一二代新城在空间联系上过分依赖新城中心区,密度太低,人口规模小,难以提供充足的文娱或其它服务设施,新城中心不够繁华,缺乏生气与活力。

  而第三代新城开始明确新城既作为大城市过剩人口的疏散点,又作为区域的经济发展中心。英国在此时首次提出在区域范围内构建“反磁力吸引”体系,该思想认为:每个城市都有与其相适应的吸引地区,并在一定区域范围内存在着区域中心。构建反磁力体系,就是要首先建立地区性生产综合体,提供工业发展基础;并综合开发高速交通线网,加强区内联系;合理安排行政、文化、科学中心;均衡布置生活、娱乐、旅游、服务设施;保护环境,在此基础上形成以综合职能城市为中心,并与各种专业化城镇相结合的城镇群。它既能适应社会化生产的专业化和协作要求,又在生产、生活等各个方面具有足够吸引力。

  这代新城中具有代表性的是米尔顿·凯恩斯。米尔顿凯恩斯在中国的知名度很高,尤以其先进的规划理念被众多新城列为学习案例,包括网格道路布局模式,大轴线空间,大尺度的生态景观,人车分流等等。

米尔顿·凯恩斯

米尔顿·凯恩斯

  但米尔顿凯恩斯之所以能够在规划上成为学习案例的原因在于,它首先是一个较为成功的新城。而之所以在众多新城实践中,米尔顿凯恩斯能够称得上成功,就在于其产业新城的发展模式,以产业为支撑,成功构建规模较大的有吸引力的“反磁力”城市,吸引中心城市的就业人口。在就业与服务设施等方面实现社会平衡,形成了功能相对齐全的独立性城市。米尔顿凯恩斯在1967年进行规划,1971年开始进行建设,自此以来一直处于高速发展期。目前,米尔顿凯恩斯已成为拥有24.88万人口、总面积88.4平方公里的现代化城镇。在英国最佳工作城市的调查中,小城米尔顿凯恩斯力压伦敦、曼彻斯特等大城市。米尔顿凯恩斯一直以来致力于充分利用地理位置和交通的优势,大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业。从该镇的劳动力分布来看,服务业从业人员占将近8成。在服务业当中,又以批发、零售业规模最大,占就业人口总数的22%。更重要的是,米尔顿凯恩斯在发展中注重吸引大型跨国公司。40多年来,有5000多家新企业来到米尔顿凯恩斯投资,其中20%为外企,特别是美国和日本企业。这些企业以大型企业为主,大约60%的公司雇员超过百人,其中包括梅赛德斯—奔驰、大众集团、美孚石油等。发达的服务业和大量能创造就业岗位的企业的存在,保证了米尔顿凯恩斯本身能够成为地区的中心,不仅分担了周围大城市的一些职能,而且成功让新城自身成为反磁力城市,促进新城的良性,健康发展。

  产业新城因产而生,而且因为产业的稳固支撑,还生存得更好,更加稳健,在新城发展初期成功避免空城,卧城的困扰。但是,米尔顿凯恩斯的发展之路虽然美好,但却并不能代表所有的产业新城发展轨迹。米尔顿凯恩斯首先是在工商业共同作用下催生的产业新城,其次米尔顿凯恩斯的产业更偏向传统服务业和现代服务业,产业和新城的融合具备先天的基础,新城与产业之间一开始便在空间上形成了高度重合的发展特点。而对于国内大多数产业新城来说,在其发展的很长一段时间内,产业区与新城区在空间上却是分离的。

  产业升级改变城市:上海松江新城

  产业新城的发展建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,产业的发展阶段,决定了城市的聚集形态。产业的升级和转型,会带动城市空间形态的转变。

  国内的大多数新城发展历程,便是产业结构决定新城的空间结构与形态的最好体现。这些产业新城在发展的过程中,由于长期以来,产业结构的偏向于传统的制造业或重化工业,往往使得在新城中,城市与产业分离,出现产业和城市“两张皮”的发展模式。然而近年来,面对国际金融危机的冲击以及后危机时代世界产业发展格局的调整,各个新城的发展面临巨大的挑战,进一步巩固优势、整合资源、加快构建结构优化、布局合理、功能完善、技术先进的现代产业体系变得十分紧迫,产业的升级与转型逐渐提到各大新城的建设日程中。而伴随着产业的升级与转型,这些原有产业新城的城市结构,城市面貌也将悄然改变。

  在这其中最具代表性的是上海的松江新城。松江新城依托松江大学城和松江工业园,在上海郊区化进一步推进的大背景下迅速发展起来。过去20年,依赖土地投入、劳动力集聚、优惠政策,松江工业区逐步发展成为上海先进制造业和出口创汇的重要基地、利用外资的重要高地。至去年底,园区年产值近3000亿元、税收超过68亿元、产业员工近20万人,吸引了包括通用、百事、飞利浦、台积电等近50家全球500强企业入驻。然而多年来,松江的产业一直处于全球价值链低端,松江工业大部分处于产品高端,环节低端的状态。产业类型以传统的制造业为主,工业区基本上以传统“厂房连厂房”的“摊大饼”式发展。“纯工业”的定位,使得在偌大园区内,“就近买瓶矿泉水”也能难倒不少企业的员工,工业区与新城区、与市中心之间,每天上下班来去的“潮汐”现象非常严重。整个松江新城,呈现一种产业园区与城市分离的城市景象。

松江新城首发区泰晤士小镇

松江新城首发区泰晤士小镇

  而使得产业区与城市区分离更加严重的则是,长期以来产业园区的发展实际与城市区定位的严重错位。在城市区,新城的定位十分高端,新城的首发区泰晤士小镇打造了一个极具英伦风情的小镇,在住宅供应上以独栋别墅、双拼、连排和花园洋房等物业类型为主,低建筑密度、低容积率和高绿化率的特征使得房价高高在上,主要面向外籍人士和高端投资消费人群。而在产业园区内,虽然近几年松江人口快速增长,但劳动密集型产业的特点决定了新城的主要外来人群是大量一线工人,他们的收入相对较低,他们的生活配套难以通过定位高端的新城首发区来解决。绝大多数蓝领产业工人租住在周边的农村私房之中,甚至是一些违章建筑,群租、合租现象十分普遍,与新城区基本上没有生活配套上的交集。这也就不难理解,为什么“六普”松江新城常住人口为69万人,与五普相比增长了169.23%,但以泰晤士小镇为代表的新城区长期以来人气却一直不高。新城区与“两翼”的松江工业园区尚未形成全面的“产城融合”,松江工业区对松江新城的支撑作用尚未完全发挥出来。

  因此,上海最新的政府工作报告明确提出,要推动松江新城的产业区与城区在规划、交通设施、社会事业等方面的配套衔接,明确新一轮新城建设不能沿用以往的建设模式。现在的松江新城正借力工业园区升级为国家国家级经济技术开发区的契机,力推“产城融合”。根据初步规划,西部园区3000亩土地将用于商业、商务。毗邻松江新城的松江工业区一期2.56平方公里范围,将更加注重“产”与“城”的联动。同时推动园区的转型升级,一批企业正逐步在园区设立地区总部,向研发、设计、营销、服务转型,而生产功能则逐步向外地转移。整个新城将重点延伸发展现代物流、专业服务、研发设计、时尚创意、总部经济、服务外包、总集成总承包等生产性服务业。未来松江还会形成开发园区、松江城区、各镇区、大学城校区、周边社区的“五区联动”格局。所有这些都是希望通过推动产业的升级与转型,助推新城城市结构与城市面貌的转变,真正实现城市与产业的融合,互动发展。

  产业铸就新城健康发展的原动力,产业结构决定新城的空间结构与形态,然而对产业新城来说,面向未来的发展还需依托于新城自身的发展完善,城市本身可以为产业升级、为整个产业新城的持续健康发展准备各种不可缺少要素,提供强大的发展助推力。

  城市完善助推产业:瑞典KISTA新城

  产业新城区别于工业园区在于产业与城市的深度互动,甚至是产城融合。而产城融合的目的在于,产业区与城市区发展之间应该是一种互动的,互为促进的机制,让产业新城的经济和社会充满活力,城市的自我完善能够为整个产业新城的发展提供不可缺少的助推力。如果说我们通常持这样的观点,那就是导入适宜的产业,就能带来人口,即“先乐业,后安居”。而在知识经济时代,“先安居,后乐业”,将成为产业新城产业升级,新城持续健康发展的重要保障。

  正如全球公认的未来学和城市研究的权威乔尔科特金在其所著的《新地理:数字经济如何重塑美国地貌》一书中指出,在数字经济环境下,产业布局的地理决定论受到冲击,人才成为企业选址的主导因素。哪里有企业需要的人才,企业就会选择到哪里。而如果一个新城很宜居,能够吸引一些高素质的人才,自然也能吸引相关的企业。也就是说,新时代背景下,城市经济的发达程度并不取决于传统的能源或港口之类的区位优势,而是取决于这一城市中的智力资源优势。在这种形势下,就出现了一系列这样的城市——高端人才聚集而带来高端产业聚集,而高端人才的聚集的前提又是因为这里的宜居程度很高。于是,高度宜居带动高级人才,高级人才带动高端产业,高端产业的收益又进一步带动宜居环境的改善,这样一个良性循环一经形成,这样城市也就形成了科特金所描绘的“精英城市”。

瑞典KISTA新城 

瑞典KISTA新城

  瑞典的KISTA新城就是这样一座“精英城市”。从它的发展历程中,我们就可以发现“新城的发展完善促进产业升级,助推产业新城持续发展”的意义。被誉为“欧洲硅谷”的KISTA新城位于瑞典首都斯德哥尔摩北郊,是瑞典最大的科技新城,被《连线》杂志评为全球第二大科技新城,地位仅此于美国硅谷。而在更多熟悉Kista的人看来,它更是一座集聚创新和安居乐业的新城。从一个科学园区起步,当时只是拥有单一的电信通讯产业,经过二三十年的逐步建设和持续打造,Kista得到了迅猛的发展和规模扩张,目前Kista占地200hm2,拥有约8800家公司和超过66500的雇员,其中23000人工作于1082家ICT公司内,还有1100名研究员和5000名大学生。产业领域已经扩张到电信,无线,微电子,软件等四大领域,包括爱立信、诺基亚、IBM、HP、INTEL、SUN等在内的大型跨国公司均在此设立了生产基地或是研发中心。其建设规模,不论是用地面积,入住企业机构数还是就业员工数,不仅在北欧一带鲜有匹敌者,就在欧洲甚至全球范围内也是位居前列。目前有12万人居住于园区内,既可安居又可乐业。这不仅得益于其合理的产业链规划、完善的产业服务和管理、以及企业对科技创新的重视,更重要的是Kista多年来一直致力于打造高质量的工作条件和生活环境。生态宜居的新城生活环境,逐步改善并不断升级的城市生活配套,让Kista新城保持十足的活力,使得新城对新企业和新员工都充满了无限的吸引力,真正实现了通过高度宜居带动高级人才,高级人才带动高端产业,高端产业的收益又进一步带动宜居环境的改善,最终成功助推新城的持续健康发展。

  KISTA新城的建设在一开始就呈现出一种产业化和混合化的特征。新城形成了以产业和居住为主的两大功能板块。其中居住部分总共规划配备了3000个居住单元,它们采用多元化的居住户型,不仅有密度较高的经济型员工公寓、多层住宅,还有高端生态别墅,全方位满足新城各个层级和收入水平的员工的居住需求。Kista新城注重绿色公园、步行街、林荫道、绿化带等生态廊道的规划建设,尽力塑造建筑与环境景观、人与自然高度和谐的郊外田园风格,创造人与自然和谐共处、绿色生态的新型社区。同时还创造适宜步行的公共环境,通过步行系统强化各种公共空间的品质。Kista新城在建筑群体的空间上形成了一种院落式布局,注重相邻建筑之间以及建筑内部的院落围合,不仅能形成一种富于变化和层次的空间形象,还为人们打造了一处处内向型的活动交流场所,整个新城仿佛一个十分有利于家庭欢聚,朋友聚会的大公园。在社区内还拥有全斯德哥尔摩郊区最为完备的设备配套。Kista不仅仅关注科技,还精心规划了集公园、娱乐、购物、居家、文化活动于一体的公共环境,企业在创造经济收益的同时不断翻新城市面貌,为人们带来更好的基础设施、生活环境、就业机会和发展前景。正是这种高质量的工作和生活环境所带来的强大吸引力,让Kista的ICT从业人员高度聚集,这种优势赋予新城巨大的发展潜能。

  除此之外,新城还体现出对每一个工作生活在这里的人深度关注,对人的投资让Kista对各种人才具有超强的吸引力。Kista针对各类人群的培训、调查和激励比比皆是。例如,IT和电信领域最新实施的“Womentor计划3.0”,是专门培养女性领导者的辅导计划;在年轻人群体中调查对IT的态度,探索未来人才培育走向;2010年11月召开“绿色ICT”会议,聚焦快速发展的市场;设立“金移动”奖项,表彰在移动科技界的突出表现等。哈佛大学教授爱德华·格雷瑟在《城市的胜利》中指出:“底特律城市的衰落其最大的失误,在于它没有及早对人进行投资,包括培养更高素质的劳动者队伍和激发企业家创业精神,使城市能够应对产业转型的变革”。而在这一点上,Kista新城无疑在这点上做异常的成功。

  总结:

  国际经验表明,一个新城要想成为相对独立性的新型城市,避免沦为空城、卧城,就要积极发展符合自身特色的主导产业,以产业的发展为支撑,带动新城经济发展,提供充分的就业机会,促进新城居民的当地就业,尽可能实现居住与就业的平衡,真正构筑起反磁力体系;对于国内众多的新城建设来说,产业的引入要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上,产业的发展阶段,决定了城市的聚集形态。产业的升级和转型,会带动城市空间形态的转变。这就意味着,在产业新城发展过程中,适时的引入并大力发展生产性服务业,包括金融保险、房地产服务、法律服务、商业服务业、咨询等等行业变得十分重要,通过生产性服务业进一步提升产业结构的高度,吸引高端人才来就业定居,迈出产城融合互动发展的第一步;而要想真正的实现产业新城的健康持续发展,新城建设本身是尤其重要的。宜居的新城生活环境,完善的配套设施是吸引高端产业人口的必要条件。通过打造高度宜居的新城环境带动高级人才的聚集,以高级人才的聚集促进产业的转型与升级,产业的收益又进一步带动宜居环境的改善成功,实现这样的一个良性循环才能不断保持产业新城经济和社会的旺盛活力,才能最终成功助推产业新城的持续健康发展。

  “产业造,新城事”。产业新城由产业而生,而长大,却也因城市的发展完善而升级,而壮大。唯有形成两者间内在的良性互动机制,才能助推产业新城的持续、健康、繁荣发展。

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