黄立平:多人游戏已开局 综合能力构筑护城河

2014/06/23 09:19 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:葛翠 评论
和众多园区操盘者遮遮掩掩的态度不同,光谷联合董事长黄立平并不急于和社会形象存在争议的“房地产行业”划清界限,而是坦率指出,产业地产的服务基础、专业基础之一就是房地产,不必自我标榜、不必刻意回避、更不应自为耻辱。放下这一点,或许更容易说清楚产业地产到底是什么。

  2014年成功在港上市,光谷联合迅速跻身为行业新贵。光谷联合以主题产业园区开发和运营为主体,起自武汉,并迅速拓展到青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州等城市。作为市场化的园区开发商,如何做园区、看市场?近日,武汉光谷联合集团有限公司董事长黄立平接受了搜狐焦点产业新区的专访。

  在长达2个多小时的交流中,黄立平就如下几个重要问题进行的阐述,包括:资本市场对产业地产的认知度,产业园区与房地产的关系,产业地产如何摆脱住宅依赖症,产住商的黄金配比,产业园项目复制法则,产业园区市场化道路,以及光谷联合对园区咨询管理业务、园区企业孵化业务的布局和城市拓展计划等等。为方便阅读,本文整合为梳理稿件和问答实录两个部分。

  傲慢与偏见

  和众多园区操盘者遮遮掩掩的态度不同,光谷联合董事长黄立平并不急于和社会形象存在争议的“房地产行业”划清界限,而是坦率指出,产业地产的服务基础、专业基础之一就是房地产,不必自我标榜、不必刻意回避、更不应自为耻辱。放下这一点,或许更容易说清楚产业地产到底是什么。

  “看一个从事产业园区开发的企业,应该从两个方面着眼,一是业务本质,二是服务对象。产业地产的业务本质是房地产,服务对象则是关乎经济转型、国家战略的实体企业。如果舆论能够把这两方面讲清楚,就能够避免很多误解。”黄立平指出,“经过20多年发展,产业地产的概念逐渐为大家所接受,其实际内涵是一种地产模式,是一种房地产开发业务,但是,它的服务对象、运作规律,又跟住宅、商业地产有所区别。因此,‘产业地产’以独立的概念出现,其背后体现的是细分市场规律和独特的经营管理规律。”

  黄立平把视角拉到整个房地产行业的高度,来讨论产业地产的发展现状。

  他认为,整个房地产行业的发展成就体现,首先是住宅开发走向成熟,以产品标准化、标准产品可复制等技术环节的成熟为标志;商业地产在最近10年也逐步开始走向成熟,多种形态的商业地产呈现共同繁荣,包括购物中心、商业街、写字楼、商业综合体等等。相对而言,产业地产的发展还比较滞后,由于其所服务的对象是“企业”,这要求开发商非常了解“企业”,熟悉其所在行业的运作规律、供应链规律,乃至工艺流程规律。而行业不同,产业集聚方式不同,城市文化特点和资源结构不同,所有这些规律的发生方式也不同,这成为产业地产发展的难点——如果把一项工作大致分为“成熟部分”和“创新部分”,那么,产业地产需要攻克的“创新部分”还相当多。

  乐观的是,专业领域对产业地产这一细分市场有相对清晰的认识,“正因为此,我们有过多种一般房地产项目没有过的融资业务。比如,我们发过企业债,我们发过私募债,我们还做过十年以上期限的长期贷款”,黄立平说,“在融资上,我们得到了比住宅地产商更加优越的支持。”

  综合能力制胜

  2014年3月,光谷联合成功登陆香港资本市场,相应经营细节也随之披露,一年20亿左右的营收、3亿多的净利润,不仅在房地产行业,即便是在一众园区运营商中,也算不上突出。与此同时,万科、绿地等传统住宅大鳄虎视眈眈,2014年几乎要成为产业地产的“混战年”,光谷联合如何应对?

  “综合能力”或许是光谷联合的优势之一。“应该说,我们已经有一点基础,甚至在某些地方也可以叫做优势的是我们已经形成了比较综合性的能力。坦率讲,国内能够做三个以上不同类型产业园的公司并不多见”。目前,光谷联合形成了以金融港、创意天地、软件园、科技城、研创中心为代表的5大产业园产品线,分别对应不同的产业。

  光谷联合还在拓展另一项特色园区业务——咨询管理,目的之一,在于锻炼一支有综合能力的团队。在“咨询管理”业务板块下,光谷联合全程代建光谷生物城创新基地、武汉未来科技城起步区、高科医疗器械园等。在该业务中,光谷联合并不直接进行投资,而是输出管理和团队,完成园区的定位策划、开发控制、共同招商和园区运营服务。在黄立平看来,这种业务至少有两层价值,一是拓展业务,获得营收;更重要的是,锻炼团队,以便抓住更多商业机会。

  黄立平认为,产业地产最大的历史性机遇,来自新型城镇化。

  “过去,我们就凭一个基本看法:不可能无休止地把住宅这么到处盖下去,缺乏产业基础的城镇化是会出问题的。现在,随着更多参与者入场,这些战略性的判断得到了印证”,黄立平说,与此同时,最大的挑战在于,产业地产开发企业的综合能力、资源整合能力仍然不足,特别是试图从住宅、商业地产转型而来的企业。

  在这种情况下,黄立平认为,一段时间内,产业地产市场可能会出现一些混乱,真正意义的产业地产、打着产业地产旗号的商业地产,以及打着产业地产旗号的住宅地产将充斥市场,难以分辨真假。当市场回归理性,形成整体甄别能力时,也是这个行业走向成熟之时。

  专访:黄立平 武汉光谷联合集团有限公司董事长

  1:资本市场对产业地产的认知度正在提升

  【搜狐焦点产业新区】:今年3月28日,光谷联合在港上市,以此为开端,亿达、宇培、苏州工业园等也传出拟上市的消息。有观点认为,2014年是中国产业地产的资本市场元年,如何看待这一观点,资本市场对产业地产是否有足够的认可?

  【黄立平】:依我看,与其说是产业地产资本市场元年,不如说是中国房地产企业转型标志性时期的开始。

  严格意义上说,以产业园为主营业务的上市公司在A股中并不鲜见,张江高科、苏州高新,还有东湖高新、南京高科、长春高新等,都是最早的产业园区开创者。当然,那个时期不可避免带有政府推动的痕迹。但经过20多年的发展,产业地产的概念逐渐为大家所接受,其实际内涵是一种地产模式,一种房地产开发业务。但是,它的服务对象、运作规律,又跟住宅、商业地产有所区别。因此,“产业地产”以独立的概念出现,其背后体现的是细分市场规律和独特的经营管理规律。

  具体来讲,过去20多年,整个房地产行业的发展成就体现,首先就是住宅开发走向成熟,以产品标准化、标准产品可复制等技术环节的成熟为标志;同时,商业地产在最近10年也逐步开始走向成熟,多种形态的商业地产呈现共同繁荣,包括购物中心、商业街、写字楼、商业综合体等等。相对而言,产业地产的发展还比较滞后,它所服务的对象是“企业”,这要求开发商能够熟悉这些企业所在行业的运作规律、供应链规律,乃至工艺流程规律。而行业不同,产业集聚方式不同,城市文化特点和资源结构不同,所有这些规律的发生方式就不同,这正是产业地产发展的难点。

  今年,若干个产业地产企业寻求境外上市,不管是因为A股的问题,还是企业国内上市的条件不太具备,更多产业地产企业选择海外上市,使大家感觉相对集中,引起了关注。

  背后更重要的原因,我认为,是房地产发展到目前的水平,产业地产经过了多年的摸索,逐渐走向成熟,资本市场对这种商业模式更加认可。

  同时,也反映出,由于房地产的发展阶段、新型城镇化的内在需要,靠土地推动、靠房价持续上涨的模式很难持续。单一靠住宅和商业地产来推动城镇化的模式,有很大缺陷,更需要产业、城市协调发展,所以,从城市发展的角度,产业发展质量被给予更多的关注。

  这些关注点聚集起来,产业地产企业较为集中地上市,就变成了一个“事儿”,包括一些类似“元年”这样的概念出现。我是这么理解的。

  2:产业地产不能回避“房地产”

  【搜狐焦点产业新区】:很多园区运营者不喜欢甚至避讳把自己归为“房地产”行业,但您似乎并不回避这个提法。

  【黄立平】:我不是大胆,我只是说了一个事实。房地产是什么?是土地、房屋,那么你只要提供的是房屋,你只要在土地上形成空间服务,就是房地产。

  是房地产,就要遵循房地产的行业规律,就是在土地上去做事,要么是种植,得尊重农业规律;要么是养殖,得尊重畜牧业规律;要么是采掘,得尊重采掘业规律;要在上面盖房子,就要尊重房地产规律。而且,无论是什么样的服务方式,都离不开房地产本身的价值,要围绕房地产的价值规律来思考问题。房产的价值规律是什么?

  第一,销售物业,这是我们最常见的房地产模式。第二,出租物业,这是商业地产常见的模式,还不是住宅的主流,但是公租房也在探索出租。房地产还有其他的服务模式,比如用不动产跟产业结合构成生产要素,用租金、用不动产入股来支持产业发展。但是运作规律还是房地产。

  避讳说自己是房地产,我觉得,要么是对房地产缺乏认识,要么是想把自己跟房地产企业区分开来,怕被别人误解。其实这种误解并不可怕。当然,中国的房地产开发企业的确因为过去的市场遇到了很多问题,比如房价上涨得比较快等等,形象不太好,所以大家想与之保持距离。但我认为,任何时候,都不应该忽视和否定,在中国城镇化过程中,房地产企业所扮演的重要角色——城市的形成、发展和提升,处处都有房地产企业所做的工作,而且,也不能把房价过快上涨的责任都归咎于房地产业。

  如果这么来理解,“房地产”有什么好忌讳的?产业地产的服务基础、专业基础之一就是房地产。

  【搜狐焦点产业新区】:这一点可以坦率承认。

  【黄立平】:我理解应该是这样的。

  3:住宅地产对光谷联合具结构性价值

  【搜狐焦点产业新区】:“以房养产”是很多产业地产商所采取的策略,而在光谷联合的收入架构中,住宅地产所占的份额不足10%。您认为,产业地产是否有能力摆脱对住宅的依赖?

  【黄立平】:我觉得,这之所以是个问题,关键在于产业地产具不具备独立发展的条件,如果一定要以住宅开发来养产业地产,我觉得至少是产业地产发展不成熟的一个标志。当然,作为一个企业的经营模式来看,综合性的开发有内在的合理性——用一个相对去化速度比较快的方式来保证现金流,同时,去做一个未来可能有成长预期的投资,来支持和服务产业,这两个组合到一起,可能比较有利于解决企业短期和长期的关系问题。

  正如各种成熟的产业,会有不同的业务结构、不同的商业模式一样,产业地产的发展也会有不同的模式,用一个比较容易的业务和一个比较复杂的业务来配合,是一种合理的组合。但更重要的是,从产业地产发展来看,专业能力的提升、产业的不断创新,决定着产业地产发展的质量、方向和潜力,应该给予更多的关注。光谷联合愿意在这个领域去做一些开拓性的工作,更希望有能力面对多种类型的产业转型、产业升级和新兴产业发展的需求。我们把主要的资源都集中在这个方向。

  住宅地产对光谷联合来说,只有两种结构上的需要。

  第一,是模式上的需要。我们在若干个城市,已经努力把产业和城市的协调融合发展作为理念,就是所讲的“产城一体”模式。我们既有推动产业发展的经验和能力,也有住宅开发的经验和能力,把这两个组合起来,可能更有利于解决好产业和城市协调发展的关系。这是我们现在、未来都要做的。

  第二,是配套上的需要。我们会为园区企业的员工提供居住和生活设施配套,满足一部分需求。所以,产业地产的出发点和落脚点,最重要的还是产业发展,这是我们企业的核心聚焦点。

  4:产、商、住有黄金配比

  【搜狐焦点产业新区】:在产城融合模式下,产、住、商的黄金配比是多少?

  【黄立平】:不同城市、不同地段,资源积累条件不一样,会有些不同。从整体上讲,城市规划里面会有一些宏观指标体现在用地分类上,包括产业的、居住的、商业的、城市设施配套的等等,整个城市总体上会有体现和控制。我们所讨论的是在1—2平方公里之内的范围内,如何解决好产业功能和城市功能协调发展的问题。

  讲配比,在1-2平方公里的范围内,如果有制造业,那么我们希望制造业的用地比例在60%左右,居住配套30%左右,商业配套在10%左右。相对来说,这是新区发展中比较合理的结构。

  而对于有些创新的业务,比如说服务性的业务,人力密度比较大,土地集约要求更高,产业与住和商的比例可能50:50比较合适,甚至居住用地适当再多一点,也是合理的。当然,不同的城市和区域,可能会形成不同的合理结构。

  【搜狐焦点产业新区】:在项目实操中,是否会将这种“黄金比例”进行应用?

  【黄立平】:这是我们选择项目、策划项目的一个参照,我们会把这种我们认为合理的标准带去衡量不同的项目。

  5:“复制”法则

  【搜狐焦点产业新区】:一般认为,产业地产具有“可复制性差、开发周期长”的特点,这也是限制产业地产开发商规模化的重要原因之一,但光谷联合在运营上,却呈现出“短周期”的特点,公开资料称,光谷联合能够实现购地9-12个月内启动销售,两年内交付,如何做到?

  【黄立平】:“复制”在我们看来有三种。

  首先是商业模式的复制,这里面包括理念、运作流程、经营方式。这些,我们认为是具有可复制性的,在这一点上,我们希望能够比较彻底的复制。

  第二是产品的复制。产品上,我们历来反对简单复制。因为任何一个城市,最需要的是自己的个性,没有个性的城市是没有魅力的。产业以及产业的聚集,体现的是城市的公共功能和城市形象。

  过去我们常常见到的产业聚集区,往往变成了城市形象的拖累,而不是城市形象中值得自豪的地方,也往往不是人群向往的地方,这未必是一个规律——至少我们现在所实践的若干个项目做到了这一点。不同的规划、不同的建筑设计,鉴别优劣好坏的标准首先还是它是否适合特定的城市。我非常怀疑一个好的规划放到若干城市皆准,我怀疑这样的思维方式。所以,我们自身的项目,即便是成熟的产品线,进入不同的城市都没有在规划和建筑设计上复制过,必须要切合当地的区域的特点、城市文化的特点,这一点是我们比较坚守的。

  第三个复制,功能性单元模块的规律性,这是可复制的。就像住宅存在不同户型一样,不同户型服务的是不同的家庭成员、不同家庭结构、不同的生活标准,这些变量,对房屋的结构、空间要求都不一样。产业园的产品规律也有类似之处:做研发的,要符合实验室规律;做服务的,要符合不同的流线需要;生产性服务和技术性服务又有所区别;不同的生产和服务又建立在相应设备条件下,要根据目标企业的业务结构进行专门的设计。

  所以,复制这件事不能一概而论,更不能大而化之,这是我们的原则。

  6:不会盲目追求速度和规模

  【搜狐焦点产业新区】:复制相对困难,是否意味着扩张速度会比较慢?

  【黄立平】:快,体现的是容易,对你容易对别人也容易,容易的事情就不会太长久。大家都参与,这个市场很快就饱和了,就要调整。所以,首先肯定地讲,复杂的就不容易,不容易的参与者就比较少,参与者比较少,过剩的可能性就比较小,也许它持续的时间就比较长。所以任何事情都有利弊。

  我们自身始终保持着对各产业发展的趋势、规律的密切关注。至于说多快的发展速度、能够做到多大的规模,我们并不指望产业地产去重复演绎住宅地产的这条路,还是自己坚持把自己的路走好。

  更重要的是,开发只是产业地产业务的开始,而不是业务的终结。我们要强调的是产业集群,聚集企业,并能够在我们提供的服务范围内,更好的发展。这是我们可持续的基础。

  【搜狐焦点产业新区】:光谷联合上市,资本市场对“增长”的要求,是否会对你构成压力?

  【黄立平】:当然有压力,但是我们也不能因为这种压力,把我们的动作搞变形,还是要做我们擅长的事情。

  当然,目前我们的基数还比较小,成长空间还是比较广阔,向别人去学习是一个始终的课题。但是学了别人,博采众长以后还得去走自己的路,这是最关键的地方。羡慕别人也是经常的,总有比你做得好的,但是羡慕别人你也不能走别人的路,把握好这个关系就决定了这条路究竟能够走多长,走到什么程度。

  保持相对稳定的理念,不能接受了别人的就把自己的放弃了,那可能最终是猴子掰苞谷——吸收别人的优点,更好地完善自己,增强自身能力,把这条路越走越宽,这是我们经常的一个态度。

  【搜狐焦点产业新区】:提到企业个性和相对稳定的理念,光谷联合的核心竞争力是什么?

  【黄立平】:我是比较慎重地讲我们的核心在哪儿的。客观讲,能够列为核心的都是不容易的地方,但我们很希望能够始终把产业发展规律和城市发展规律这两个规律把握好,能够从更长远的角度来培养运营产业的能力,我觉得,这三个点都是我们比较关注的。

  【搜狐焦点产业新区】:从市场来看,今年是产业地产的好年景么?

  【黄立平】:应该说整个房地产市场的波动,对产业地产也会有影响。但是过去的若干年,我们所感受到的住宅的调控政策影响很有限。当然,今年的市场因素有特殊性,是多方面的,产业地产会不会因为住宅市场的波动产生明显的影响?现在还不好判断。

  宏观经济的状况,包括产业转型升级的效率,整个经济增长的效率,实体经济发展的质量,可能是我们更关注的。

  7:发力轻资产的园区咨询管理业务

  【搜狐焦点产业新区】:资料显示,光谷联合还涉足咨询管理业务,全程代建光谷生物城创新基地、武汉未来科技城起步区、高科医疗器械园等。未来,在这种“轻资产”形式的运作上,是否会持续发力?

  【黄立平】:我们只输出管理。对这一类业务,大体上有两种方式:

  第一种是我们接受委托,输出管理和技术,这当然是我们觉得有发展前景的一个方向。对我们来说,至少有两种价值。

  第一种价值,它本身可以取得收入,当然这是短期的。第二种价值,从长远看,有品牌积累、经验积累、团队积累的价值。这是我们更看重的。

  我们的团队经历了更多的实践,经历了更多的项目过程以后,所形成的综合能力其实是非常重要的。现在坦率地讲,国内能够做三个以上不同类型的产业园的公司并不多见。

  有的公司做过一个,一种类型的,然后就沿着这个类型、概念做下去,这类的企业有好几个。但是做过多类型项目的企业非常少。我们既做过服务软件与信息服务的园区,又做过面对装备制造业、生物科技的、金融服务业的、文化创意产业的园区等等,这种综合性的经验和能力,会跟整个的宏观经济、产业发展形成关联度。如果非要找一个核心能力的话,这种关联度就是。

  掌握了这种关联度,未来取得机会就不是偶然而是必然的,企业可以有前瞻性的去判断产业发展的需求。这是我们独立的地方。

  【搜狐焦点产业新区】:第一种合作方式,业内是否已经有类似的做法?

  【黄立平】:其实在美国、欧洲,这样的业务不少,在中国我们看到的不多。这里面可能有两个因素:第一,就是过去开发业务的发展很快,盈利能力更强,大家不太愿意去做这种非常吃力的事;第二,把这件事儿当作一种模式、自觉地来发展的不多。我们是很乐意,在我们现在形成的若干个专业能力上,都去推行这样一种模式,探索出一条路来。任何一件事都有一个基础成熟的部分,剩下的是创新部分,可能要达到40%-50%,这种情况很适合于“咨询管理”的模式。经常有同仁来寻求合作,我们首选这种模式,我们投入技术服务,但是不投资。

  当然,在中国,培育这个市场还需要很长时间,这个过程中,当然就有第二种模式,基于我们的专业能力和团队能力,进行股权合作。有些土地所有方,有重要的项目,但缺乏开发和运营的团队经验,我们可以考虑进行股权合作,由我们主导经营。这是我们现在在探讨的。

  来找我们的很多,有的可能已经取得土地,但是他们缺乏经验,目标和他们自身的能力还不匹配,这个时候我们双方可以优势互补。这种项目未来几年会成为我们比较重视的一个领域。

  【搜狐焦点产业新区】:咨询管理业务的回报率能达到什么水平?

  【黄立平】:这是一种完全的技术服务,成本就是办公和人工,没有投入直接的资金,所以我们一般不从资本投资收益这个角度来核算这类项目。服务收入能够覆盖整个成本还有结余,我们就可以干。

  【搜狐焦点产业新区】:在这种业务中,对方希望你们达成的目标是什么?

  【黄立平】:这类项目,特定指能够市场化经营的产业园区,也就是说,它是一个产业地产项目,而不是一个自用项目。如果说人家要自己盖一个园区,自己到那儿去发展某一种业务,通常不会来找我们。

  首先,这个项目的目标客户是谁?对于过去涉足比较少、经验比较缺乏的企业来说,做出这个判断,可能会觉得信心不足。这当然是我们首先能够发挥作用的地方。第二,是对整个建设周期的管控。这里面包括指向的控制、进度的控制、成本的控制,这是所有开发企业的基本功,当然对我们来讲也是基本功。第三,就是招商的能力。怎么把目标客户有序的安排进这个项目?无论是租、售,还是采取其他的办法。第四,企业服务。把客户聚集过来,为他们提供服务。这四个环节都是我们比较擅长的,我们会根据项目进入的不同阶段来提供解决方案。

  8:多人游戏已开局 靠综合能力制胜

  【搜狐焦点产业新区】:2014年至今,住宅市场出现震荡,以万科、绿地为代表,众多品牌房企视产业地产为转型方向,您认为,这些企业是否会威胁到产业地产现有的市场格局?

  【黄立平】:不能这么看。城市建设一定是一个多头游戏,它绝不是小众参与的游戏,越有能力的企业,包括资本能力、经营管理能力、社会影响力,对这个城市建设发挥的作用一定越大——市场参与机构的水平越高,能力越强,失败的可能性就越小。所以,更大的开发企业能够参与到产业发展里面来,我觉得对城市发展是一件好事。

  过去,我们就凭一个基本看法:不可能无休止地把住宅这么到处盖下去,缺乏产业基础的城镇化是会出问题的。现在,这些战略性的判断得到了印证。这说明,过去若干年里我们所关注的、所做的,是正确的。另外,对开发商来说,单一的住宅开发是有问题的,大家都在谋求综合性的发展。综合性是一个规律。

  当然,越来越多的企业参与进来,有一个后果,以产业地产为主要业务的公司是否会受到市场的挤压?份额会不会降低?

  这件事我也是乐观的,中国的城镇化之路还有很长要走,绝不是接近尾声。现在的游戏更复杂了,连过去长期坚守只做住宅,并且只做大城市住宅的万科,现在也在关注产业园区的业务了。说明什么呢?说明城镇化一定要用一种新的方式来干。他们刚刚开始做这件事,靠的是过去的经验,我们呢,多做了几年。

  从企业战略来讲,你不能一成不变,得看你的市场机会,你能做什么事情,用什么方式去做,得做综合性选择。也就是说,整个市场变了,你也得变。我个人希望我们自己是一个应变能力强的企业,所以别人没变的时候我们都在变,所以现在别人参与了,我们肯定得要把这些参与作为因素来考虑我们未来应该怎么做,就是总得有自己一些独到的东西,这样的企业才能走得更远。

  比如说,我们现在有五个产品线,也许其中有两三个因为参与竞争的企业多了,它未来的商业机会会下降,那我还有两个,也许我还能创出新的产品线,还可以在不同规模的城市里布局不同的项目。我如果只有一条产品线,别人一进来,把市场一挤压我就没法生存了,那风险就大了。

  一线城市我有一线城市的做法,二三线有二三线的做法,这样始终保持着在不同环境中生存的空间,就不会被这样的变化所吓倒,就会继续按你的方向成长下去。只不过参与的人多了以后,你要考虑新的因素来制定自己的战略。

  在前些年,我们考虑更多的是市场本身的发展问题,现在考虑的是供应的量和市场需求的关系,但是最终会落到怎么更好地去聚焦需求,去甄别出一些只有我们能够满足的需求,聚焦到产品的竞争力问题、服务的竞争力问题、模式的竞争力问题。当然这都是我们现在因为有一些变化而考虑的。

  但是,就像我刚才讲的,我们如果把它理解成是一种转型,这种转型是一种进步。城市建设一定是多样化的,单一的东西是不行的。我们只不过在过去的几年时间里,在多种能力的建设上花了很多工夫,这种工夫可能牺牲了一定的规模。

  如果我们只建一种能力,可能比较容易把规模建立起来,先建了多种能力,大家都得从零开始,花的精力就会在整体能力提升上更多一些,规模增长反而就不是那么明显。但是这个先后很难说哪一个更对。我觉得,我们目前应该说有一点基础,甚至在某些地方也可以叫做优势的是我们已经形成了一个比较综合性的能力。

  当然,我们更希望在综合性的能力里面,能够有一两个更突出的能力,比如说,我们能够在1-2平方公里内快速进行综合开发,我们希望未来在规模上,保持比较持续、快速的增长。

  同时,像区域供冷供热(DHC)这个业务,我们希望能够在更大范围内进行推广,未来在整个城市的能源结构改革、建筑节能、能源效率提高方面,发挥更大的作用。

  在项目操作中所形成的能力,可能很快会在一些重要城市、区域中参与一些技术服务性比较强的工作。这是我们可能抓住的机遇。在整体技术能力中,有一两个能够脱颖而出,这是保证我们未来成长非常重要的基础。

  【搜狐焦点产业新区】:从市场来说,是否担心出现过剩的问题?

  【黄立平】:参与者的蜂拥而至必然造成供应增加,就会造成过剩,这是所有行业的规律。在这么多参与者中,怎样做得更好?第一是性价比要更高,第二是产品针对性要更强。人无我有、人有我优。这是产品规律。

  他们刚开始来参与的时候,多多少少是建立在已有的经验基础上的。走一点弯路是难免的,我们也走过弯路,但是我们怎么能够始终保持着我们自身的创新?人家做第一代,你做第二代,人家做第二代你做第三代。

  如果你把全国现有的在建项目建一个库,进行分析,会发现几个很重要的优劣势。第一,建筑质量;第二,性价比。对成本敏感型企业,做出建筑效果好,符合功能要求,又能控制成本的产品,不容易。

  现在我们做产品做到什么程度?我们要求做到定价设计,在住宅,做宏观策划的时候,跟实际落成时造价差异控制在5%左右,甚至20、30块钱,产业园我们探索了很多项目,其实也很类似。

  9:定制的前提是成规模开发

  【搜狐焦点产业新区】:先做产品再找客户,还是先有客户再做产品?

  【黄立平】:这是我们的一点诀窍,我也可以公开说,任何一个产业地产项目,在成规模的建设之前都不具有定制的商机。

  首先,你得有一个基本形象,在基本形象构建之前,不会有人来找你定制,因为客户会把这件事看得很简单,认为他自己拿块地也能做。氛围也重要,我们称为产业集群价值。我要构建一个集群,告诉他有多少企业来这里了,我能提供服务,有比较完善的配套。定制是建立在这些集群基础之上的。

  所以,定制的前提是成规模开发,成规模开发就得把目标客户和需求尽可能地看得很准。这就需要一定的功力。

  当然,定制风险最小,但前提是这个地方已经有好的环境和一定的配套条件、集群条件。可以说,这是产业地产中一条非常重要的开发技术、开发节奏,也可以叫做套路。你会某种武功,首先基本套路得对,否则,搞几个花招一看就没有功力。

  10:获金融机构青睐

  【搜狐焦点产业新区】:投入大量的项目建设,光谷联合如何解决资金的问题?

  【黄立平】:相对于住宅和商业地产,银行在信贷政策上,对产业地产是另眼相看的。产业地产并不是自我标榜,我们去跟银行讲的时候,银行认为,我们与住宅和商业地产是不同的,给予类似产业支持的金融政策。所以,我们有过多种一般房地产项目没有过的融资业务。

  比如,我们发行过企业债,我们发过私募债,还做过十年以上期限的长期贷款。

  总体上说,在融资上,我们得到了比住宅地产商更加优越的支持。银行的政策掌握水平是比较高的,很容易看清你的本质,也很容易发现你的宗旨,也很容易去判断这件事和他们的金融信贷政策是否吻合。

  所以,看产业地产的业务,看一个从事产业园区开发的企业,应该从两个方面着眼,一是它的业务本质,二是它的服务对象。产业地产的业务本质是房地产,它所服务的对象是关乎经济转型、国家战略的实体企业。如果舆论能够把这两方面讲清楚,就能够避免很多误解。干房地产又不耻辱,为什么一定要说干那个就高尚了呢?做房地产可以做得很高尚。

  【搜狐焦点产业新区】:从这个角度看,相对于住宅和商业地产,产业地产更容易获得金融机构的支持。

  【黄立平】:房地产的本质是什么?在融资上,银行常常需要的是土地抵押、在建工程抵押,在手续上、程序上,我们遵从的方式一样。根本的区别在于服务对象。

  在住宅上,以前不分服务对象,现在则分为刚需者、改善需求者、投资投机者,在政策上,服务刚需就是正确的事,更容易获得金融政策的支持。有区别对待,调控就会更加准确。

  在房地产这个大框框里,我认为,未来要么是细分市场越来越专业,要么是阶段性建设重点更加突出,一刀切的政策以后可能不会轻易出现。不同的城市,所处的发展阶段不同,面对的基本矛盾不同,调控的松紧程度也会不同。

  11:工业地产REITs短期恐难成行

  【搜狐焦点产业新区】:如何看待REITs在工业地产领域的前景?

  【黄立平】:普洛斯整体是持有、收租的模式。对这种物业,境外的一些养老基金,包括一些要求稳健、收益率要求略低的基金都比较看好。所以普洛斯在新加坡有20倍左右的市盈率,比在香港上市的内地房企的平均市盈率超出4、5倍。

  所以,无论是什么形态,仓储物流、制造业厂房、研发办公类产品、乃至旅游地产,应该是持有还是销售?各占多大比例?不同的企业可能会不太一样。比如,腾飞,基本是不卖的,它的优势就是完全享有了资源升值的部分,与此同时,发展步调比较慢,牺牲了一定的速度。

  我们不会简单地跟随普洛斯的路子。仓储物流地产业务的账很好算:仓储物流可以拥有比较大面积的土地、单位投资强度比较低、整体投资不高,一次性长期借款,再拿去融资。这个游戏在境外比较成熟,但在国内,股市还没有太大起色的情况下,REITs不太有戏,不可能A股对房地产放开之前,REITs先起步。

  现在有几个外资机构找到我们,都想尝试把资产打包做成REITs,但是,短期内,我觉得不太容易,而且成本也不低。

  12:产业地产市场化运作是趋势

  【搜狐焦点产业新区】:产业园区大多具有鲜明的政府性,光谷联合定位“市场化产业园开发和运营商”,您如何看待产业园区运营的市场化之路?

  【黄立平】:我任职东湖高新的时候,其实也在走一个逐步市场化的路子。总体上看,市场化是大势所趋。三中全会提到,市场要在资源配置方面发挥决定性作用。但的确在目前还是有所有制依赖,涉及到土地、开发,国有必定有一些优势。但我的判断是,产业地产市场化运作是趋势。

  在产业地产领域,政府究竟为什么要参与做这件事情?仔细分析一下,并不具有完全的、特别的理由。

  快?便于政策协调?我觉得都不具有决定性,完全可以用市场化的办法来做。非市场化的也有它的好处,在管理规则不健全的时候,比较容易起步,大家不会有什么争议。但是它无法解决低效率问题,很难搭建专业能力。这是我实事求是的一个判断。

  政府型的园区中,有做得好的,但是如果同等条件下,用市场化的办法去做,一定会做得更好。

  我们讲一个具体的事项,我有一个不动产,我会根据我在不同阶段的战略和经营需要, 让它的价值合理体现。如果现在需要现金流,那我用合理的价格销售它,回笼资金,再去发展新项目,如果没有资金压力,我可以选择持有,通过出租获得长期利益。在游戏规则相对确定的情况下,好坏取决于什么?就是团队的专业化水平、集约化水平、可持续能力。这些,市场化配置资源才有这个效率,我想这是大家公认的。

  产业园区市场化运作,我觉得是大势所趋,但在这个过程中,哪些是“比较市场化”的机会,哪些企业能够取得这些机会,在不同的地方和阶段,还会有区别。

  根据我们去了多个城市的体会和心得,我感觉到,市场化的步伐在加快,很多地方过去还保留着一些非市场化开发的方式,现在就逐步放开了,它不一定强调一定要怎么做,而是说用专业的力量,用市场化的手段来推动城市建设。

  对我们这样的市场化企业来讲,我觉得前景很广阔。就是说,你把它归结到最后,“产业园区运营”不外乎是一种服务性的工作,有投资的服务性工作,投资是资本规律,服务是技术规律,这两个规律都在市场规律的大前提下才能发挥得好。

  13:关注一线城市机会

  【搜狐焦点产业新区】:很多产业地产商从外地发展以后,会考虑到北京、上海、深圳等一线城市拓展项目,光谷联合有无计划?

  【黄立平】:产业是有层次的,一线城市更适合高端的产业。我们在拓展项目的时候,最重要的工作就是去研究那里适合发展什么产业。不是所有的事情都能干,在这一点上,我们比较清醒。

  北京、上海、深圳、广州,这是传统上的住宅的一线城市,它的标志是成交量和房价,相对而言,也是产业发展水平比较高的城市。我们在选择这些城市的时候,非常慎重,因为进入门槛很高,我们也不愿意去做一个无法体现我们特长的事。但是这些地方都是我们时刻关注的,很希望能够早一点进入这个市场。

  但是总体上讲,我们会非常慎重地去选择适合我们的产品线。第一,一定是我们已经取得了经验,不会到这些城市去尝试从没有做过的事情;第二,一定选适合的,从地产的意义上讲,最大的市场已经不适合我们现在进入,比如说城市中心的写字楼。这个我们没有优势。

  当地的支柱性产业,这肯定是我们关注的,但是支柱性产业的哪些门类?哪个角度?这是我们的研究重点。比如说,我们现在对文化创意产业的经验,就很可能成为我们进入这些城市后的首选,但是中低端产业显然是不适合一线城市,一般性的服务业也不适合在一线城市干,甚至有一部分研发性的、设计性的业务,也不适合在这些城市干。

  二线城市是我们现在需要在布局上更充分考虑的地方。它能够承接一线城市的转移企业,又有较为充足的科技教育资源、制造业基础,这些地方我们也很关注。

  三线城市主要是制造业的发展,去完成一个工业化的过程和产业转移的结合。这些也是我们现在关注的。

  所以,我们做产业地产,不希望只会做一种事,一定是个多面手。我们要考虑全景的市场机遇,有多种机会的选择能力,有高端机遇,也有保底基础,所以,要在一个较广的范围内,进行跨城市、跨区域的省市间抉择。

  尽管这件事很难,但会有更多的机会,这条路如果窄了,我还能选比较宽的路。这要求我们在开始时多下功夫,在团队分布上,需要集中不同的专业能力。

  【搜狐焦点产业新区】:把鸡蛋放在不同的篮子里。

  【黄立平】:现在本来就没鸡蛋,我们是到不同的篮子里去找鸡蛋。  14: 看好企业投资和孵化 今年将有突破

  【搜狐焦点产业新区】:有没有考虑做企业投资和孵化这一块业务?

  【黄立平】:对园区企业进行投资和孵化,显然是未来做产业地产一个应该有的方式。对中小企业我们现在已经在谋划了,但是呢,我们又希望不要做成一个简单的天使投资和风险投资的模式。怎么能够把不动产跟孵化培育有前景的中小公司相结合,这是我们一直在思考的问题。

  现在我们已经有了若干个目标企业,有些还没有找到结合点。以什么方式呢?是否可以用不动产跟目标企业达成资本的合作?无论是租、还是资产注入的方式,都是我们在摸索的,今年内肯定会有些突破。

  15:新型城镇化是最大机遇

  【搜狐焦点产业新区】:怎么评价当前中国产业地产存在的最大机遇和最大挑战?

  【黄立平】:新型城镇化毫无疑问对产业地产整体的发展是一个巨大的推动力,从这个意义上讲,是产业地产的历史性机遇。

  最大的挑战,从整体上讲,是产业地产开发企业综合性的能力还不够,资源整合能力还有不足,其中,比较稚嫩的是近几年刚刚从住宅、商业地产转型而来的企业。我想,对这些企业来说,必然会经历一个走弯路交学费的过程。

  所以在一段时间内,产业地产市场可能会出现一些混乱,使得目标客户一时难以甄别,哪些是真正意义上的产业地产,哪些是打着产业地产旗号的商业地产,哪些是套路做法跟住宅一样,但是挂的是产业地产旗号的住宅地产。

  所以,我倒是建议媒体应该为产业地产建立行业标准,引导方向、加强交流,使得整个市场能够很容易地甄别,哪些事、哪些企业比较靠谱。市场有整体的甄别能力,是这个行业走向成熟的一种标志。

  总体上讲,产业地产对开发企业的综合能力和素质的要求要比住宅高很多,更多人的参与是提高水平的必由之路,但是一哄而上会带来市场混乱。现在说资本元年也好、转型元年也好,不要变成一种混战元年。这是比较重要的。

  不过,任何一种事物的发展,都有一个发展、甄别、到最后留下好的、淘汰差的过程。

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