工业用地进入“存量时代” 上海成外来产业地产商噩梦

2014/05/09 09:12 来源: 中国房地产报 评论

  上海终于对规模庞大而一直处于低效利用状态的工业用地出手了,这无疑意味着“存量时代”的到来。在弹性出让、严禁分割等细则出炉之后,整体计划也在近日问世,未来可能超过300平方公里的工业用地将“变性”。

  随之而来的,是几家欢乐几家愁的局面。对包括联东在内的很多希望进入上海产业地产市场的企业而言,这些新政无疑将是个噩梦——增量减少且限制严苛,存量将大幅升值,使得很多原本手中拥有大量廉价工业用地的本地生产性企业待价而沽,甚至自己操刀上阵改造为商用物业。而在另一方面,本地产业地产商的利益馅饼就又增厚了许多,外高桥、陆家嘴、浦东金桥、张江高科这些上海本地产业地产商在政策出炉后股价纷纷应声暴涨。

  很有意思的是,一线城市对工业用地的处理方式虽然都是存量盘活为主,但北京可能更集中于文创园区和自住型商品房,深圳则对产业地产更有兴趣,“工改工”类的总部基地受到鼓励,而上海这些政策出台的意义很明显,将中小型的生产性企业彻底逼迫出上海,留下更多的空间发展高端服务产业,可以看作是这些年来“退二进三”的一次总攻势。

  当然,总的来说,工业用地的存量流转对产业升级转型还是有正面的促进意义的,而越来越稀缺的工业用地,也可以倒逼现有的产业地产商改变原有的粗放型发展模式,转而精耕细作,在更少的工业用地上提供更多的产值、税收,培育出更多的产业新星,并延伸出更多创新的业务模式,这些都是有益于产业地产健康可持续发展的。至于再无法进入上海的产业地产商们,别气馁,用武之地依然很广阔,不要因为一棵树木而丢掉整片森林!

  作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一,上海在严控新增建设用地的同时,将更注重向存量土地谋求发展空间。上海日前已下发文件,“鼓励”和“规范”并举,着力盘活、优化存量工业用地,促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。

  据介绍,在新一轮土地管理中,上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。日前,上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》,为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

  根据《办法》,上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,并已为此制订了一系列引导及鼓励政策。比如,关于区域整体转型开发,除政府土地收储后整体开发建设外,还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

  对于补缴地价的标准,《办法》规定,转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价,外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%,外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%;转型为研发总部通用类的,市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外,符合相关条件的研发总部类用地,最高容积率可以达到4。

  布局调整 结构优化

  “目前工业用地价格整体还比较低,土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍,再加上容积率的提高,对企业是有较大激励作用的。”上海市土地学会副会长袁华宝说。

  据一家在自贸区内拥有工业用地储备的上市公司人士透露,一旦工业用地流转为综合用地,预计土地成交价格可能短期内最少会上涨三到五成。该公司目前已开始筹划,在其原本造仓库的土地上,继续加盖建造二十层楼的写字楼。公司只需将其出租,光靠租金就能赚不少。

  “对通过盘活存量土地、真正实施产业转型升级的企业,我们将坚决鼓励、支持;对欲借盘活之名进行炒地、炒房的,我们将坚决防范、遏制,以确保有限的产业用地资源更好地用于经济转型升级。”上海市规划国土资源局相关负责人表示。

  上海市规土局副局长岑福康介绍说,上海建设用地总规模接近规划天花板,新增用地空间非常狭小。2013年底上海建设用地3070平方公里,约占全市陆域面积45%,2008~2013年6年间,城市建设用地年均净增量近50平方公里。距离2020年3226平方公里的终极规模,只剩下156平方公里的增量空间。

  这也就意味着,从今年开始的7年内,上海平均每年新增建设用地只能控制在20多平方公里,还不到过去6年年均增量的一半。

  基于此,上海将很难单纯依靠农用地转为建设用地,更多的必须从建设用地布局调整,以及结构优化上寻找出路。

  在严控增量、盘活存量的基础上,上海还提出通过实施土地利用全要素、全生命周期管理,建立城乡统一的建设用地市场,提高空间周转指标的周转速度和效率,确保市场供应,实现不增土地增效益。

  在盘活存量中,上海的工业用地成为主力。岑福康说,上海建设用地结构不合理,工业用地占比偏高。截至2012年底,上海的工业用地总量已累计供应856平方公里,占建设用地比重的28%,是国际代表性城市的3~10倍。而且,建设用地布局分散,工业用地集聚性不高。

  目前上海的工业用地,包括“104区块”、“195区域”和“198区域”。其中104区块是指全市现有的104个规划工业区块,195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地;198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里。

  不仅布局分散,这些工业用地的土地利用绩效水平差异也较大。比如,198区域工业用地,占全市工业用地的面积比重接近1/4,但工业总产值占比不到10%。

  即便是104区块,也存在高低不均的情况。104区块的地均工业总产值是65亿元/平方公里,但是其中有75个工业区块低于其均值水平。



 
  (图为上海三类工业用地分布状况,粉色的为工业基地,红色的为工业园区,橘黄色的为城市工业用地)

  盘活存量 阻力重重

  目前上海初步研究要将工业用地控制在500平方公里以内,这也就意味着将会有超过300平方公里的现状工业用地要被减量、拆除或复垦,或者转型为其他建设用地。这是一个非常艰巨的任务。

  按照上海此前发布的“上海市工业区转型升级三年行动计划(2013~2015年)”,104区块以升级为导向,重点发展战略性新兴产业和先进制造业,实施高端发展;195区域以转型为导向,重点发展与新城建设相融合、与产业链相配套的生产性服务业;198区域则是以复垦为导向,重点实施生态修复和整理复垦。也就是说,198区域将彻底不再是工业用地。

  此前上海市已经发布了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》,为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,并为此制定了一系列引导、鼓励政策。

  为了更好地推进198区域的减量化,目前,“关于支持区县推进198区域工业用地减量化的实施办法”也正在征求意见中。

  其中一个突破性的思路,则是将低效现状建设用地减少和集体经济组织资产和收益增加挂钩,在减量化过程中不仅实现相关地类和资金的总体平衡,同时也形成集体经济组织“造血机制”为长效增收提供保障。

  此前该项工作推进存在较大困难,正是因为这些工业用地也确实给集体经济组织带来了相应的收益。

  上海市规土局副局长史家明说,此项工作的成功,不仅在于198工业地块的减量,更在于集体经济组织资产的保值增值。因此将会通过多渠道多部门的政策和资金,建立集体经济组织的长效收益机制。

  在数据方面,上海工业用地的稀缺性显而易见。戴德梁行发布的《2013年上海房地产市场分析报告》显示,上海工业用地持续稀缺,制造业厂房空置率达到历史最低水平,研发办公楼租金延续上涨态势。

  据戴德梁行华东区研究部公布的数据,2013年第四季度,上海制造业厂房的平均租金达到每月每平方米人民币(下同)33.76元,环比上浮1.84%,同比增幅达5.70%;整体空置率继续下降至3.79%,处于历史最低水平。

  同期,研发办公楼租金继续上涨,达到每月每平方米106.19元,环比上浮1.17%,同比增加2.67%;整体空置率同比下降2.18个百分点,达到11.53%。

  优质仓库租金环比上涨0.75%,同比增加3.24%,达到每月每平方米38.93元。本季度申城优质仓库的净吸纳量迅速增加,但由于浦东临港地区仓库的空置面积有所增加,优质仓库的总体空置率环比上升1.16个百分点,达到9.42%。

  戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为,中国高端物流地产商的竞争已进入白热化状态,上海工业用地稀缺的状况在短时期内不会改变,预计未来工业市场的地价与租金将进一步拉升;上海自贸区的发展也将逐步延展其政策面所带来的工业市场升值潜力;制造业企业的选址也将更趋向于上海以外的地区。

  (文章资料来源于第一财经日报)

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