当产业地产商爱上“出海” 种什么因结什么果

2014/04/16 18:56 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:李晓丽 评论

  今年首季,有人总结称房地产土豪身陷“五大忙“:忙涉银、忙出海、忙转型、忙拿地、忙回购股票。

  有专家表示,2014年,中国的开发商都患上了“集体焦灼症”。房地产业已热闹了十多年,从没像当前这么闹腾与惶恐。你看,郁亮没事就领着万科高管考察阿里、海尔、小米;万达进军文化产业、恒大卖矿泉水、世茂入股申银万国、诸多房企入股银行、进军海外房地产……传统房企巨头正忙得一阵焦灼。

  回头看产业地产,几年前的“硬骨头”正乘着中国经济转型的浪潮成为“香饽饽”。

  工业用地变“香”了以后,业内的抢业外的争,财大气粗的直接“豪取”。仅去年一年,宣布进军产业地产的大佬就有好几家,万科斥资54亿元在深圳拿下工业用地新地王,绿地海口千亩地造城并携东航全国20多个城市发展空港经济区。

  只是,不同于传统房企忙得焦灼,涉足产业地产的开发商都爱上了“出海”。

  去年至今,多家园区开发商宣布进军海外,或建分园,或搭孵化器,或者干脆造新城。产业地产上的出海路径不一而足。搜狐焦点产业新区就为大家盘点一下产业地产开发商的出海攻略:

  出海攻略一:建园区

  参与主体:政府、各大商帮

  据商务部网站公布的资料显示,2006年6月和2007年7月,商务部分两批公开招标境外经贸合作区,在15个国家确定了19个境外经贸合作区项目。目前已有部分投入运营。截至2010年9月底,19个合作区实施企业基础建设累计完成投资约6.7亿美元,入区企业投资约28.3亿美元;实际平整土地面积1745万平方米;12个合作区有企业入驻,入区企业数量达193家。

  这19个园区大多位于亚洲、非洲、拉丁美洲等地。其中,亚洲韩国1个,俄罗斯3个,巴基斯坦1个,非洲7个。与泰国、越南、柬埔寨、印尼四国共建立了5个中国经贸合作区。另外,市场较大的委内瑞拉和墨西哥各建有一个中国经贸合作区。中国19个境外经贸合作区的产业定位主要集中在以市场开拓为目标的纺织、家电、机电、微电子等劳动密集型产业。

  从对外公布的资料看来,出国建园的主体还是政府。鲜有专业园区开发商单独出海建园。而另一个现象是各地的“商帮”呈现抱团出海建园的趋势。

  早在2010年,温州人就在中美洲哥斯达黎加创建的"哥斯达黎加中国产品工贸园"。2013年,百隆东方在越南西宁省福东工业区投资设立百隆(越南)有限公司(总投资9800万美元),与申洲国际控股集团有限公司共同组建成立“越南福东工业园区宁波工业区”,宁波民营企业抱团出海建园。此前,宁波曾经筹划过两个海外园区,但均因各种原因无功而返。

  2007年,吉利控股集团旗下的浙江吉利美日汽车有限公司(即吉利汽车宁波生产基地)中标商务部在墨西哥的境外经济贸易合作区项目,建设“墨西哥中国(宁波)吉利工业经济贸易合作区”项目。该项目系国家第二批境外经贸合作园区,但后来因墨西哥园区土地无法落实而夭折。

  而对于以国家主体和商帮主体“出海”建园的原因,规避贸易摩擦、实施“走出去”战略、形成海外产业集群是中国建设境外经贸合作区的初衷。为了规避贸易中的壁垒和风险,一些实力较强的企业率先尝试建立海外园区,开展对外直接投资,从而进一步开发利用海外资源和市场。

  相关阅读:

  17座海外工业园6座分布于非洲 发展喜忧参半

  宁波企业抱团出海建园 11家企业落户尼日利亚园区

  出海攻略二:建孵化器

  代表企业:中关村发展集团、东湖高新、清华科技园、华夏幸福

  选择“出海”建设孵化器的主体基本都是国企型园区,如大名鼎鼎财气雄厚的中关村、东湖高新,都属此列。亦不乏本就带孵化功能的知名科技园,如大学型科技园——清华科技园。当然这其中也少不了产业地产的大户——华夏幸福。

  1987年,国内第一家企业孵化器在武汉成立,此后政府主导型的孵化器如北京的中关村、上海的张江高科技园、深圳的高新园区发展良好。民营类型的孵化器在由李开复主导的“创新工场”掀起一轮新热潮。

  国内的孵化器市场伴随着各种咖啡馆名义的新型孵化器日渐热闹起来,一时间,真如雨后春笋。也由于国内孵化器市场的成熟,曾在国内已有一二成熟“作品”的产业地产开发商开始将目标看向海外。

  仅2012年一年,就有多家孵化器相继在海外建立孵化基地。

  当年2月,中关村在美国硅谷建立的中关村瀚海硅谷科技园。此后,中关村发展集团与加拿大渥太华投资署共同打造的渥太华国际孵化中心,在芬兰设立“中关村发展集团赫尔辛基创新合作中心”,在硅谷设立了“中关村发展集团硅谷国际孵化中心”。

  当年4月,由清华科技园美国硅谷打造中美跨界发展孵化器——创源(InnoSpring),项目总面积1350平方米,可容纳40余家创业公司。

  7月,武汉东湖高新比利时建“中比科技中心孵化器”。该产业园位于比利时瓦隆州新鲁汶大学科技园内,总投资15亿元人民币,规划建设面积10万平方米,预计在2015年建成。

  华夏幸福则于2014年3月发布公告,将在硅谷建高科技孵化器。孵化器位于硅谷地区,为两层独立建筑,面积约1400平方米,与一些美国知名企业总部和斯坦福大学距离较近。

  相关阅读:

  中关村发展探海外孵化新模式 加拿大孵化中心投用

  清华“投资+孵化”走出国门 在海外建孵化器

  孵化器掀海外基地建设热潮 创源选址美国硅谷

  我国首个海外孵化器项目武汉启动 总投资15亿

  孵化器海外建设掀热潮

  出海攻略三:造城

  代表企业:总部基地、万达

  将“出海”造城的动静弄的最响是许为平旗下的总部基地。

  这是迄今中国企业在英国最大的综合地产项目,也是2013年当年以来中国对英国最大的一笔投资。2013年,5月29日,总部基地(中国)控股集团在伦敦签下合同,将分为5期投资10亿英镑,开发东伦敦35英亩皇家阿尔伯特码头(Royal Albert Dock),并将其打造成320万平方英尺(约合29.76万平方米),由写字楼、住宅和店铺组成的“亚洲商务港”,主要吸引中国及亚洲金融机构进驻。该10亿英镑合同的完工时间为2036年,总共5期项目预计建成300多座连排独立办公楼。一期建筑将在2014年下半年开始,约2016年完工。一期预计建成80-100栋独立办公楼。

  作为非典型产业地产企业,商业地产的“老大”万达“出海”的动作也很大。

  2013年6月19日,万达集团宣布在英国的两项投资,包括以3.2亿英镑(约合30.65亿元人民币)并购英国圣汐游艇公司91.8%股份,同时投资7亿英镑(约合67亿元人民币)在伦敦投资兴建面积超10.5万平方米的超五星级酒店。万达还宣布将首次在海外投资建设高端酒店,该酒店将位于伦敦核心区域,紧邻泰晤士河,建筑面积10.5万平方米,包括2万平方米酒店面积,以及两栋200米高的塔楼公寓,为伦敦最高住宅建筑。据介绍,万达在海外的投资将以并购为主,直接投资为辅。

  相关阅读:

  中国房企“扎堆出海”投资 辉煌或无法继续

  出海攻略四:建厂

  代表企业:青岛啤酒、中联重科、福耀集团

  出国建厂的企业大都是非典型的产业地产开发商,以国内实力雄厚的企业为“出海”主力。虽然这部分企业出海主要是出于业务扩展、国际战略布局或寻找更为廉价的劳动力,但厂房项目选址定均在园区内。这些企业或买或租的投资行为或多或少的会形成一种“类工业地产”的结果。这类型的出海建厂企业主要有青岛啤酒,中联重科及福耀集团等。

  2011年10月17日,青岛啤酒宣布,将要把首家海外工厂设立在泰国的龙仔厝府工业园。新工厂年生产啤酒总量将达到20万千升,计划在2013年开始正式投产。青岛啤酒的出口量占全国啤酒总出口量的一半,是世界排名第六的啤酒制造商。之所以选择在泰国建立其第一家海外工厂,是为了更好对其快速增长的东南亚、大洋洲以及欧洲消费者市场进行拓展。

  2012年,中联重科传出筹划在俄罗斯、南非投资建厂的消息。当年8月21日,中联重科与印度EM公司成立合资公司,成为继2008年并购意大利CIFA后的第二个海外基地,也是其塔式起重机业务在海外的第一个基地。

  2013年7月,福耀集团选择了俄罗斯首都莫斯科西南部的卡卢加州作为其首个海外生产基地,项目投资总额为2亿美元,占地13万平方米,共分两期完成。一期设计产能为年供应100万套汽车安全玻璃,二期为200万套。作为跻身全球汽车玻璃供应商前三名的福耀集团,也在“走出去”的浪潮中谋篇布局海外。“土地、矿产、淡水资源,甚至高素质低成本的人力资源,都使我非常羡慕这个国家。”这是曹德旺当初选址俄罗斯的原因。

  然而出海建厂并非事事如意。

  对于中国的工程巨头来说,到海外建厂实际上也是迫不得已。中联重科副总裁郭学红郭学红称,由于中国的工程机械制造商的能力越来越强,所遭受的当地的贸易壁垒越来越多,到当地建厂成为进军当地市场的唯一方法。徐工集团副总裁孙建忠也称,徐工到海外建厂也是为了规避贸易壁垒。所在国当局往往要求产品必须本土生产,要求雇佣当地的员工,因而只能在当地建厂来拓展市场。

  “俄罗斯不同于欧美市场,总有自己的一套。尤其在税收方面,联邦有联邦的规定,州有州的规定,所以手续非常麻烦,让我们头疼不已。”曹德旺说,“除了税收,签证问题也很繁琐。俄罗斯在劳工签证方面卡得很紧,这在很大程度上影响到我们的人员派遣。”此外,俄罗斯的海关认证也是中国企业不得不面对的一个门槛。在俄罗斯,海关对于进口的设备有强制性和自愿性认证要求。而福耀俄罗斯工厂所需要的大型机械设备都隶属于俄海关强制性认证类别,因此都需要进行专门的认证。

  青岛啤酒首家海外工业园落户泰国 2013年投产

  筹划俄罗斯、南非建厂 中联重科海外扩张提速

  曹德旺布局海外建生产基地 13万平厂房落地俄罗斯

  国内吃不饱还是另有所图?产业地产商爱上“出海”的原因各不相同。

  种什么因结什么果

  产业地产开发商“出海”探因:

  为名:海外发声 打响品牌知名度

  如果心有余力还足,相信国内各类产业地产开发商就有“出海”的念头。在国际市场先声一步,一方面可以打响知名度,对于国际化路径做好铺垫,另一方国际市场的印象正可以为其拿下国内市场“佐证”。知名企业如中关村、东湖高新、清华科技园都已有实质性动作。在之后的各个环节中,这些企业因为国际化的战略受益不少。在招商环节中,能够更好的对接海外企业和世界500强。在人才对接方面,将有更加直接的渠道进去引进和输出。在园区服务平台搭建环节中,一方面可以加入更多国际范儿,与时俱进;另一方面可以更加便捷地嫁接国际先进的技术创新。在这些方面,中关村和清华科技园通过海外孵化器搭建的平台就实现了人才、技术、金融等多方面的资源互通。

  为利:更快周转速度和更高净资产回报率

  几乎同一时间,绿地集团以及碧桂园分别宣布将在马来西亚新山以及澳大利亚悉尼投资新的地产项目,显示出国内楼市动荡不安之际,开发商“出海”兴趣有增无减。碧桂园一位区域营销总经理称,碧桂园位于新山的项目2013年8月正式开盘,截至年底该项目的销售额已经达到102亿元。在此之前,新山市一年的地产销售额仅为70亿。绿地集团一位管理层人士则透露:“公司位于澳大利亚的项目,每平方米成本在1.3万~1.4万元,目前销售的价格在每平方米1.7万~1.8万元。与国内项目相比,海外项目收益一点不差,甚至好于国内项目,更关键的是,周转速度更快、净资产回报率更高。”这部分解释了两家开发商为何不约而同对新山以及悉尼青睐有加。

  与传统房企“出海”活力的思路一致,受国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策影响,投资客投资海外可以规避国内投资风险,于是投资工业园成为另一种获利渠道。

  作为北京投资团的标志性人物,北京浙商商会副会长陈俊表示,一线城市投资房地产的成本高、回报率低、利润空间小,目前在北京投资住宅已没有了市场,而作为地产投资客风向标的浙江炒房团,只能选择撤离。陈俊表示,除了看好商业地产外,另一个新的变化是,民间资本已不再仅仅满足于单纯的住宅买卖了,开始将目光转向各地产业园区的投资和建设,向产业园区的规划、开发、管理、销售等整个产业链进军。在楼市调控接连出台之下,买房、卖房赚差价的时代已渐行渐远,工业园等可持续发展的投资模式更能得到各界的认可。

  为力:更为廉价的劳动力

  中国、印度这些过去被认为可能用之不竭的劳工市场,事实上已显著收紧。雇主们找不到工人,工资一直上涨。曾经的“世界工厂”正在转移。更多制造业务转至孟加拉国、越南或印尼等国家。当中国的劳动力不再“廉价”,中国的厂商也开始谋划“出海”。埃塞的工人平均工资虽只需每个月300元至400元人民币,这是促使中国投资主体在非洲等过设园建厂的动力之一。廉价的还有当地的其他资源。

  然而并不全然,据世界银行统计,一个中国工人平均一天可以生产4.5把椅子,一个越南工人可以达到1.9把,一个埃塞工人只能是0.3把。劳动力素质的低下和工业文明的差异,让产业园不得不投入更多的培训服务。

  为布局:国际化战略 不得不出

  同策咨询研究部总监张宏伟认为中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑,更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势。他认为,部分大型房企的全国化布局基本完成,从战略布局角度需要国际化。

  这与产业地产商的战略布局不谋而合。

  清华科技园启迪股份新任总裁王济武就针对海外孵化器项目指出,清华科技园在建园之初就把国际化战略摆在园区三大战略之首,经过多年努力,清华科技园终于迈出国门,携手相关机构在世界知名的创新创业高地硅谷建立起第一家国际孵化器。但这只是一个开始,孵化器的最终目的是为了转化吸收国外的先进理念和技术,为中国的企业走向世界搭建有效的支撑平台。

  华夏幸福基业股份有限公司常务副总裁孟惊也曾表示,作为华夏幸福基业第一个海外项目,在美国设立孵化器,是华夏幸福基业国际化战略的重要一步,也是其作为产业新城专家的最新注解。“美国拥有全球首屈一指的高科技技术,而中国拥有广阔的高科技产业前景和市场。”  

  不管传统房企还是产业地产,“出海”热潮只增不减,一些产业地产商“出海”确实存在布局、实际市场需求等需要,但是如何抵住随大流的“诱惑”,防范风险于未来也是需下一步“出海”的产业地产商考虑的。

  【观点】:张宏伟:中国房企频“出海”动因及反思

今日热点
关注搜狐焦点微信公众号
关注北京搜狐焦点微信公众号

专人回答用户问题随问随答
搜狐焦点主编对热盘的评价
求助:新悦都旁边铁路的声音大吗?

新闻排行