张宏伟:2014-2016年成为中国养老地产“爆发期”

2014/01/07 13:53 来源: 搜狐焦点产业新区 评论
在养老地产开发、运营“标准化”体系还没有形成或还未成熟的阶段,以房企为主的养老地产项目仍然侧重拿地、短期出售养老地产可售型部分,其目的很明显,就是为了首先获得项目开发周期内的短期现金流,保证企业正常运营,并且获得适当利润。然后,企业通过获得的现金流博得养老地产中长期投资运营与发展的成长空间,从而实现3-5年以后养老地产持有部分的增值与运营价值。

  文/同策咨询研究部总监 张宏伟

  搜狐焦点产业新区专栏  据媒体报道,现中国老龄人口已占总人口的14.3%,未来将以以每年860万人的速度增加,2050年老年人口将到达4.50亿人,占全体人口的1/3。如何对应老龄化将是未来中国政府面临的重要问题,也是近期国家连续发布发展养老产业的主要背景。

  在中国老龄化逐渐加速的市场阶段下,激发了2013年房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前,包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉及养老地产的开发,中国平安等险资也不甘落后,已经在全国范围内大力布局养老地产项目。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举进攻养老地产的2013年,养老地产迎来了其发展的春天,一定意义上讲,2013年成为养老地产的元年。2014-2016年也将成为中国养老地产重要发展时机,在市场机会与房企转型的推动下,预计2014-2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。理由如下:

  第一、短期内养老产业、养老地产政策频发,到十二五结束将形成系统的养老服务产业政策,政策面的变化鼓励和支持养老产业、养老地产的发展。

  2013年9月13日上午,中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》,指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面,进一步降低社会力量举办养老机构的门槛,简化手续、规范程序、公开信息,行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围,为社会力量举办养老机构提供便捷服务。意见提出,到2020年养老业拟提供1000万个岗位。

  此外,十八届三中全会及前后关于老龄化、养老制度改革、养老社会保障、收入分配改革、“单独二胎”等诸多的讨论也频频见诸报端,社会对于养老产业、养老地产的关注度越来越高。据媒体报道,到十二五结束,中国将形成系统的养老服务产业政策,以此支持养老产业的发展。

  第二、中国老龄化加速,养老床位没有办法满足市场需求,大量的市场需求持续存在。

  究竟未来的养老地产市场有多大?同策咨询研究数据显示,预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万~185万张左右,需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算,未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

  此外,2013年3月民政部副部长窦玉沛就“保障基本民生、发展社会服务”的相关问题回答记者提问时重点提出:“到2015年,养老床位要达到每千名老人30张,城市社区为老服务覆盖率要达到100%,农村达到50%。” 在未来五年将会初步形成“9073”养老格局。

  第三、房企战略转型推动养老地产的发展。

  当前,养老地产市场仍然是一个朝阳产业,市场需求空间巨大,因此,房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型,通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,同时,转型后,也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略,万科在杭州发布了其最新的养老地产产品系列,其他房企在当前战略转型的市场阶段也会在这方面有新动作推出。

  第四、养老地产开发、运营“标准化”体系的逐渐成熟,助推房企在养老地产领域进行快速复制与扩张,总体上推动2014-2016年成为中国养老地产的“爆发期”。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前来讲,在养老地产开发、运营“标准化”体系还没有形成或还未成熟的阶段,以房企为主的养老地产项目仍然侧重拿地、短期出售养老地产可售型部分,其目的很明显,就是为了首先获得项目开发周期内的短期现金流,保证企业正常运营,并且获得适当利润。然后,企业通过获得的现金流博得养老地产中长期投资运营与发展的成长空间,从而实现3-5年以后养老地产持有部分的增值与运营价值。

  从未来养老地产发展趋势来看,养老地产的开发模式、运营模式等势必会逐渐成熟。从养老地产市场现状来看,龙头企业参与养老地产的开发与运营,一定程度上会避免当前“作坊式”的作业服务方式,无论从开发模式、运营模式的探索,还是服务体系的构建、服务内容标准化,房企都可以通过近两年建立自己的特色 “标准化”体系。而开发模式、运营模式、服务体系“标准化”完成则有利于养老地产项目的快速复制与扩张,短期内主要城市及周边养老地产项目布局将大放异彩,甚至会出现一些全国性的养老地产品牌,这样,总体上推动2014-2016年中国养老地产的“爆发期”形成。

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