朱福良:三中全会对产业和地产发展走势研判

2013/11/20 11:16 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:朱福良 评论

  文/朱福良 作者长期供职国内某大型园区地产开发单位,任品牌营销负责人 

  搜狐焦点产业新区专栏  举世瞩目的十八届三中全会于日前顺利闭幕,全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。《决定》会对中国产业和地产的发展走势产生哪些重大影响?本文就《决定》中的若干内容做一点简要解读。个人观点,仅供参考。《决定》全文>>

  一、 给产业发展带来的可能影响

   (一)、《决定》提出“让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发,让一切创造社会财富的源泉充分涌流,让发展成果更多更公平惠及全体人民。

  这反映了当下国内“官、产、学、研、资、介、用”体系存在割裂藩篱和市场化机制欠灵活。怎样才能实现“涌动”,关键在于“人尽其才、物尽其用,以效率和效能为中心,改革创新”。凡是有利于激发财富要素效率的事大胆试验,凡是有利于加速财富要素效能的事大胆突破。

  行业获得发展的机会在于,谁先试验、谁先突破,而有机会先试先破的可能是那些,行业创新改革呼声较为迫切的(天时),产业链条又比较健全完整的(地利),行业管理关系原来比较紧致的(人和)。

   (二)、《决定》提出“公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度,是中国特色社会主义制度的重要支柱,也是社会主义市场经济体制的根基……”

  《决定》关于《坚持和完善基本经济制度》这个段落的论述,或会重构中国产业格局。是“国进民退”还是“民进国退”?都不是,而是“国进民也进”,双方都要做大做优做强。国进是建立在转变自身发展方式,占领高端领域以及增加国际竞争力。民进是基于对资源的充分应用,市场机会的灵敏捕捉以及增强科学的运营能力。

  民资做广,国资做深,做广较做深容易。预判产业机会会首先从更接地气的、民资占多数的领域反映出来,而随着国资的做深做实,国资占优势的领域产业机会会进一步反映出来。

  (三) 、《决定》提出“深化科技体制改革。建立健全鼓励原始创新、集成创新、引进消化吸收再创新的体制机制等……”

  创新的七寸是什么,在于科技体制改革。科技体制如何改革,《决定》论述很清晰。那就是要把创新的主体回归到企业,发挥市场对创新要素的配置作用,同时加强知识产权保护以及明确提出要建立技术市场。

  体悟整个段落,有感于只要遵循市场的规律和指引办事,创新实现的方式将不设禁锢,以任何可以实现的方式去实现它。这中间,最受益的将是那些既懂市场又懂技术的人和企业,尤其是一批传统的技术引领型企业,而一批起桥梁和纽带作用的创新中介也将获得一轮不错的发展。

  总而言之,就是发现创新的意义、打通创新的路径、实现创新的价值。

  (四)、《决定》提出“推进金融、教育、文化、医疗等服务业领域有序开放,放开育幼养老、建筑设计、会计审计、商贸物流、电子商务等服务业领域外资准入限制。”

  首先这是中央顺应潮流之举,既然堵已经堵不住了,索性就放开。时下,在以上领域,无论是境内资本还是境外资本,其实都在以各种“打擦边球”的方式进入。与其被动放开,不如主动放开。主动放开之后,在规则和法律框架下有效管理,更能服务好经济和社会发展。

  其次,既然放进来,那就会对固有市场格局产生影响和冲击,政府或行业协会的前期引导辅导需要跟上,而作为市场中的已有主体,应审时度势,是合作还是竞争应有所考量。

  第三,预想此举将在今后一段时期内,对国内第三产业尤其是现代服务业发展,在理念和执行层面产生一次较为明显的转型升级效应,带来新的商业模式、合作模式、管理理念。

   二、 给地产开发带来的可能影响

  (一)、《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场。”

  第一,原来农村集体土地是无法交易的,今后若放开口子,土地的总供应量会增加,一定程度上会降低土地价格。面粉(土地)便宜了,面包(房子)或许会降些。至少理论上成立,而三线以下城市或成为开发商拿地的主战场。

  第二,农村集体土地虽不能交易,但时下乱建乱搭现象已十分普遍。如在农用地上盖物流厂房在产业地产中就屡见不鲜。这严重扰乱了正常的市场秩序,对于合法取得用地企业(市场)是不公平的,统一以后有助于土地管理。

  第三,得益于城镇化的推进,农民资产性收入会随着拥有“土地”而提高,农民收入一旦提高了,经济将会进一步被拉动,很多潜在的社会矛盾也将弱化。

   (二)、《决定》提出“推进以人为核心的城镇化,推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。”

  第一,推进以人为核心的城镇化,这条提的非常明确。何谓以人为核心,那就是要遵循人作为经济人的规律,尊重人作为社会人的规律。经济人规律就是服务人们生产、交易、合作、发展等的便捷与高效。社会人规律就是服务人们居住、医疗、教育、饮食等的便捷和高效。

  第二,为此,以人为核心的城镇化就是要服务于人们的工作、学习、生活、娱乐越来越便捷和高效。这对于地产开发而言,尤其较大型的区域(片区)型开发项目,务必需从立项、规划、设计、建设、招商、运营的全流程中植入“人本”思想,坚持科学发展观,走可持续发展之路。

  第三,在具体的执行中,政府忌大包大揽,政府和企业应有所分工,如政府应做好规划和监管,而市场能做的全部交给市场,让市场充分竞争,一方面可避免寻租和腐败,核心是避免城镇化建设走样。

  第四,城镇化建设并不是新鲜课题,国外经验也很多,国内也有一批开发企业。政府在选择城镇化建设伙伴过程中,应尝试建立“黑名单”制度和“好评推荐”制度,严格杜绝“以城镇化之名行房地产之实”的不良份子入局。

  (三)、《决定》提出“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格”。

  第一 ,提高工业用地价格,是中央下决心改变经济粗放式增长的一个调控手段,工业用地价格提高有助于屏蔽部分制造业企业主搞简单的扩张,进一步抬高整个制造业行业门槛,提高土地单位产出效能。

  第二, 决定还谈到了比价机制,这是进一步市场化的信号,工业用地不会再像以前那样成为某些强势特权企业寡占资源的手段,而是要看项目,看项目的投入产出比,谁更符合市场经济,谁就优先享用资源。这有助于打破资源垄断,防止搞地权交易,杜绝腐败。

   三、 政府职能转变可能带来的影响

   (一)、《决定》提出“必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革,大幅度减少政府对资源的直接配置,推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。”

  这预示着改革将逐步进入深水区,需有节奏的,由广入深的,从直接到间接,逐步放开。政府对资源的配置如土地资源、科教资源等或会演变为监管、委托等形式,或会诞生一批有政府背景的资源中介类企业机构,代表政府或受政府委托,以“企业化”的姿态,与市场中的各类主体依据市场规则办事。

  同时,企业化意味着效益和效率优先,“绩效考核”的压力将骤升,资源将有市场中最能有效帮助政府“减压”的企业和个人获取。

   (二)、《决定》提出“改革市场监管体系,实行统一的市场监管,清理和废除妨碍全国统一市场和公平竞争的各种规定和做法,严禁和惩处各类违法实行优惠政策行为,反对地方保护,反对垄断和不正当竞争。

  拼政策优惠、拼财政补贴的时代或许会一去不复返,这会对产业地产发展产生实质性的影响。当前,国内各级政府、开发区、工业园区等为争夺有限的客商资源,最惯用手法就是政策。什么“两免三减半”、“一事一议”等地方土政策层出不穷、五花八门,在吸引客商落地的同时,违背了公平竞争的市场经济原则。

  中央此举有意打破各级地方政府已经习惯了几十年的“经济发展思维模式”,尤其是招商引资体系将不得不面临“去政策”的考验。这也从侧面反映出,有限的土地、财政等将更用于民生领域。

  相信,此举也并不是中央对各地政府经济发展出难题,而是要各级政府摒弃简单地依靠拼政策、拼资源的老路,而那些不拼政策、不拼资源就发展不起来的地区,有可能在此轮改革中“经济发展主导一切”将不作考量。

  

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