背靠政策好乘凉 天安数码城开发模式分析

2013/11/11 22:23 来源: 搜狐焦点产业新区 作者:综合 评论


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  “中医有这样一句话,‘任督通则百脉皆通’,由此可见任督二脉对于全身经脉的重要作用。而产业地产自身也同样存在着“任督二脉”,那就是资源的整合和服务的运营。与强调土地和资金两个要素的传统房地产经营模式迥然而异,产业地产的核心在于倒推,用后期的资源对接、服务打造去提升整体的价值。”——天安数码城总裁戴宏亮

  机遇之下,群雄逐鹿。

  与以往多是由政府主导的产业园区形成对比的是,专业的产业地产商已经越来越重视自身的品牌塑造和影响力拓展。

  如果不知道如何解构完全不同于传统地产模式的产业地产,并且建立起自己独特的竞争优势,传统开发商或许会仅仅沦于随波逐流和过客匆匆。

  然而伴随扩张复制而来的是很多的难点,比如产业层级限制。很多做低端产业园的产业地产商在对外复制时,一些地方政府不愿意将优质地块拱手让给“卖相”比较差的产业园,而这些企业本身对于更高端的产业园也缺乏经验,还需要走过很长时间的升级之路。随着规模壮大和区域扩张,管理半径、人才储备、水土不服、政府关系等都是一个个有待克服的障碍,这种跨城市的滚动开发之路能否继续取得成功还有待于进一步验证。这些难点即便对于专业的产业地产商都是待解的课题,更遑论初来乍到的传统开发商。由于宏观调控的挤出效应,很多传统房企都试图在产业地产领域分一杯羹,其中甚至包括龙头房企万科、远洋、富力、合生、绿地等。

  在产业地产的荒野中逐鹿有以科技地产拓路的北科建集团、“以产业新城”进军全国的华夏幸福基业、以“产业地产专业运营商”定位的联东集团。转型“城市产业综合体”的天安数码城如何能在这场“厮杀”守住自己的猎物?

  “中国最具规模的城市产业地产开发和运营企业,同时也是中国城市产业地产的引领者。”这是天安数码城给自己的定位。

  经过20多年的发展,天安数码城集团产品形态历经工业园、工贸园、科技产业园,并于2009转型“城市产业综合体”。

  政策红利

  “背靠政策好乘凉”,这是天安数码城的创业与守业原则之一。

  从上世纪50年代开始,世界产业中心沿着美国—日本—韩国及中国台湾—中国大陆的路径在转移,在中国大陆则是从南向北,从东向西转移进行递进,产业中心的转移、世界生产力的分工和劳动要素的转移都为产业地产创造了复制的充裕空间。同时,单纯发展房地产刺激经济增长的模式已被国家最高决策层所摒弃,刺破资产泡沫、壮大实体经济的调控方针让承载实体经济发展的产业地产获得了社会舆论的充分认同。而中国雄心勃勃的产业升级战略与相应的经济刺激政策,更是让与之配套的产业地产有了国家层面的支持。

  以江阴天安数码城为例,政策红利偏爱天安数码城。从江苏省到市和地方政府的相关出台政策中纷纷体现了园区经济和相关产业发展的支持和倾斜。江阴市政府和地方政府出台的相关扶持和奖励意见中,大篇幅体现了在总体战略布局上对园区建设、新兴产业发展、城市综合体建设等方面的重视和支持。地方政府针对天安数码城的特殊和重要性,出台了《江阴高新区关于鼓励江阴天安数码城入驻企业加快企业发展的扶持意见》,为入园企业提供绿色通道以及财政贴息、现金以及政策优惠奖励,针对园区科技研发机构、企业销售研发、物联网、服务外包等不同企业结构,在税收等方面均有不同程度的优惠和奖励,最高达本级政府留成的100%,为园区内相关产业提供坚实的平台和保障。   

  项目进入

  天安数码城从接触一个城市,到最终项目落地,最短也要一年多,如果长的话可能要三四年,因为产业园区的落地有很大的困难。

  首先是天安数码城在进入每个城市之前有自己的评判标准,就是天安数码城会评判哪些城市或者是哪些区域适合天安数码城的发展模式,天安数码城有一个大概的划分,比如说这个城市的经济总量,目前天安数码城一般考虑GDP在三千亿以上的城市,或者是它的工业生产总值,甚至其中的高新技术产值有多少,再比如这个城市的人口,其中外来人口有多少,甚至于一个城市的大专院校、每年的毕业生,这些都会考量。

  另外一个是国家宏观层面的,因为国家每年都会有一些政策措施,或者是批准成立一个新区,所以天安数码城也需要时常关注国家的宏观区域政策。在这些基础上有一个大概的研判,比如说哪些区域是近三年适合进入的,但这也只是从区域的角度,具体到每一个城市,因为天安数码城这种模式的优势,天安数码城每年接待参观的政府有150多批次,相比很多地产商有一个好处是天安数码城可以从中去选择,比如哪些城市是天安数码城意向的城市,做产业园区,政府的支持很重要,尤其是目前产业地产很多政策还不明朗,所以政府的介入会很多,甚至从前期的规划、拿地,到后期的招商引资等等政府都会介入,所以天安数码城也会判断政府的行事风格,通过这些综合下来选择进入一个城市。即便是选择进入这个城市,但是最终拿到地、开工的周期也会很长,这是做产业地产相比其他地产类型比较复杂的地方。

  拿地细节

  天安数码城项目作为综合体,有不同的产品形态,比如有产业区,有商业,也有住宅,在地块的性质上的确是不同的,天安数码城一般拿地是60%的产业用地,或者是商业,或者是工业,另35%是住宅用地。

  在地价上,的确是相对其他住宅会有一些优惠,政府会给一定优惠,但是其期望值更大,所以开发商在后面开发运营的压力也会更大。

  涉及到具体拿地的细节,根据国家的政策,现在所有拿地都是通过招拍挂,天安数码城在拿地时不敢保证全部拿到,有时候也会出现拿了这一块,另外一块被其他企业拍走。

  项目开发

  “把所有的问题解剖掉就是一个逻辑,所有的城市开发行为,不管你是做住宅,还是做商业,抑或是做产业,核心就是选好种子,不同的种子,培育不同的土壤,怎样回收呢?住宅是马上就要回收,商业是怎么回收呢?做商业的人是两个方式回收,一个方式的回收是附近一定配置了城市高端住宅,所以短期回报可能是住宅的回收,本身商业中心或商业功能是支持和溢价在住宅地产上的,所以说短期收益是通过住宅回收。长期收益是通过商户的资金、销售的佣金最后获得回报,产业地产是一个道理,产业地产的种子无非跟商业地产不同而已,但回收模式大致相同,比如说首先是通过营造很好的服务环境和园区环境、城市环境,配套的物业销售掉,一次性回收,但这个一定是有限的,政府一定不会要求你在产业功能的土地上建太多住宅,所以说它的回报只是一部分,然后大量的通过物业促进来获得回报。”

  扩张术

  谈及产业地产的“扩张术”,戴宏亮认为:“ 经过2011年的高速发展,业界同仁今年或许会对产业地产行业的发展较为担忧。欧债危机持续蔓延、美国经济复苏曲折缓慢,中国经济也出现减速调整,宏观形势不佳造成相当部分客户经营困难。但我却认为,从更长远的发展趋势来看,世界性的产业转移、中国经济转型与产业升级、经济刺激力度的逐步加强以及以城市为主体的区域竞争格局等积极因素依然存在,产业地产行业快速扩张正当其时。

  “标准化、针对性、产业链、管控力。”这四点是天安数码城的扩张“秘诀”。

  产品定位

  在无论是理论界还是同行,将天安数码城园区的发展称作为“天安数码城模式”,目前天安数码城定位的主要客户是成长性中小企业,这个客户的定位是跟很多政府园区以大型企业或上市企业的目标是不同的。成长性企业的特别是规模比较小,是中小企业,行业分布上是高科技新兴产业,数量很大,但分布又很分散,这是目前成长性企业在各个城市面临的现状,并且很多企业是处于创业阶段或者快速发展阶段,有着较高的发展前景和成长性,但是在发展中也面临着很大程度的不确定性,因为一般政府的政策倾斜往往集中在大型企业,因为成长性中小企业在发展中面临三个矛盾,一是企业的高速成长与资源占有之间的矛盾,二是企业成长的速度与管理能力、成长性之间的矛盾,三是企业数量与社会化服务平台建设欠缺之间的矛盾,天安数码城就是针对这三个矛盾去解决,服务于成长性中小企业。

  天安数码城模式其实是成长性企业集聚发展的服务平台,天安数码城每到一个城市,将散落在各个地方的成长性中小企业集聚起来,通过服务平台的提供、通过上下游产业链的建立来促进企业在这里更好、更快的发展。因此,每一个天安数码城是三个社区,一是多元功能的社区,这是从产品的功能形态上,功能包括产业、商务、交流、生活,这是体现城市综合体的概念;二是企业社区,整个园区的规划建设,包括运营、服务,是以企业的需求为中心;三是企业家社区,因为每一个企业的发展最终是归结到企业家的发展,因此天安数码城在每个园区建立企业家互动交流学习的平台。

  天安数码城是市场化运作的城市产业经济服务聚集平台,这种市场化运作区别于很多地方政府主导或者政府做的产业园区,主要服务的对象是中小民营成长性创新企业,为这些企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位产业生态环境和创新氛围,并且通过聚集效应形成产业核心竞争力与创新能力,以此促进区域的产业优化升级和城市价值提升。

  对于“城市产业综合体”的概念,天安数码城有自己的解释,它认为城市产业综合体是以区域经济发展战略和产业规划布局为依托,也就是天安数码城在每个地方所建设、开发的产业园区一定是与当地政府的规划,以及整个区域的发展规划相契合的。二是以高成长产业聚集为核心,体现了产业的高端性和前沿性;三是在功能上融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间,目标是为所有入驻的企业以企业的人提供一站式服务平台,企业在这里办公、生活,可以不出园区,所有他需要的生活设施及其他商务活动都可以在园区内得到实现。同时,提供全方位的产业生态环境服务平台,形成相互依存、互相注意的具有强烈都市意思相同的高效城市综合体。这是天安数码城城对城市产业综合体概念的理解。

  “城市产业综合体”发展四要素

  一是清晰的产业定位。天安数码城去建每一个园区,跟一般的住宅或商业地产不同的是天安数码城在建园区的时候除了做建筑规划,更重要的还要做产业规划,就是我这个园区的主导产业是什么,通过哪些产业来支撑主导产业的发展,因此天安数码城叫“因主题而建”,就是有一个清晰的主导产业,这个主导产业是契合区域经济发展主题,并且能够充分发挥项目的带动作用,从而实现产业要素的聚集,主导产业链的聚合,并最终形成产业集群的聚变。这是天安数码城提出的聚集、聚合、聚变“三聚”运营理念。

  二是为成长而来。中小企业在这里能够得到更快的成长,如果能够得到更快的成长的话,更重要的是一个健全服务平台的提供,目前天安数码城每个园区想打造的平台包括政策支持平台、产业链平台、商务平台、交流平台及生态环境平台。

  三是因城市而生。其实每个园区的发展就是与当地的城市化和产业化进程相契合的,天安数码城之所以将园区的产业形态分为城市型和生态型,其中一个很重要的差异就是城市型园区一般选址在城市的中心区或副中心区,天安数码城希望这个园区成为城市CBD的一部分,而生态型园区的地域相对比较偏远,而且里面的很多设施需要天安数码城自己去建立,天安数码城希望在生态型园区里自己独立建一个CBD。

  四是以科技为核。这也是天安数码城的特色,天安数码城2001年跟清华大学合作成立了清华天安信息公司,为园区的信息化提供服务,因此天安数码城在建设每一个园区的同时希望它不仅仅是一个物理空间,更重要的是它会是一个数字化园区,企业的很多需求,商务交流以及IT服务都可以在园区得到很好的满足。

  天安数码城内部组织架构

  这是天安数码城内部的组织架构,如果做一个园区的话,天安数码城内部分两种,一种是园区的开发公司,另外一种更重要的是有专业的配套公司,比如天安数码城集团下属有自己的创新基金,为进驻的中小企业提供创投服务,也有天安数码城自己的物业公司、信息公司等等,正是这些专业配套公司的服务才能够保证这个园区高效、顺利的运行。

  园区运营启示:

  1、园区运营围绕两个中心:以企业为中心、以企业的人为中心。

  2、在园区的产业定位上不宜过细。这是目前很多园区发展所出现的问题,一个园区仅仅做一个产业,或者是电子信息,或者是新材料、新能源,这样发展的话容易忽略产业链的延展和融合性。

  3、物业的流通才有园区的活力。每一个园区都要保证物业可以在市场正常的交易,因为只有正常的交易才能保证这个园区的活力,以及不断的向上发展。

  4、园区发展与政府导向和区域发展紧密结合。

  5、营造创新、高效的园区文化。园区文化包括天安数码城作为开发商和运营商,以及园区的每个企业进行良好互动,成为园区的整体。

  6、商业配套的打造与企业引进同样重要。商业配套的打造往往是目前很多政府园区所忽略的一点,之前天安数码城经常会看到报道说深圳的高新区很少看到一家便利店、餐饮店。

  7、相比其他地产,需要更广泛的资源整合和综合运营能力。就像刚才高老师所说的,产业地产相比其他地产的的确确是博士生,因为它还要关注一个区域的产业经济发展、企业的发展、企业的需求等等。

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