天骥控股:从住宅地产到产业地产 港资房企转型样本

2013/04/25 23:03 来源: 搜狐焦点产业新区 评论

  香港天骥控股在过去20年的时间中,一直专注住宅地产开发,随着地产调控政策的频繁出台,其公司战略向产业地产倾斜,并在众多产品类型中,锁定商务花园作为新的产品线,以此进军北方市场,在北京、天津、哈尔滨等城市进行项目布局。刘芷均认为,20年住宅开发的积累,使其在产品规划、设计上具有竞争力,也是在目前产业地产开发企业中独有的竞争力之一。

  高端访谈本期嘉宾:北京天安科创置业有限公司董事长:刘芷均

  转型产业地产 专注商务花园

  【产业新区】:首先,请简单介绍一下香港天骥控股的发展沿革、开发经验及发展愿景。

  【刘芷均】:公司全称是香港天骥控股,过去20年专注房地产开发,以住宅为主。由于地缘因素,开发项目主要集中在南方,有很多成功的地产项目,比如三亚的凤凰水城,这个项目体量达200万平米,请来了章子怡做项目的代言人,是个知名度很高、很漂亮的项目;在深圳,做了庐峰翠苑还有嘉汇新城等等一些项目,在南昌也有多个项目。随着房地产市场的变化,结合对地产行业的研究,尤其是对于政府的导向性政策的理解,集团总部从三五年前计划做一些转型,从住宅转到做产业地产,现在很多房地产公司都这么去做。

  其实,我们转型的时候也做了很多调研,转去做什么?我们曾探讨过去做养老地产,也探讨过做产业地产,最后经过两年论证,参考了很多经验,我们还是把方向锁定到产业地产,做商务花园这个产品线。

  这是香港天骥公司的一个发展历程,从专业房地产公司转型,从住宅产业发展到现在的产业地产,专注商务花园,实力比较雄厚。 

   【产业新区】:据公开资料,集团项目遍布一二线城市,并在北京、上海、天津、重庆等四大直辖市,启动四个商务花园项目,产业地产是否已成为集团的业务重点,公司在产业地产方面的战略规划是什么?

  【刘芷均】:商务花园产品线想从北京、天津开始,目前最早做成的,就是北京天骥智谷,亦庄项目是整个产品线的第一个项目,天津的项目在东丽区,更大,也值得关注,在天津的项目,除了商务花园,还大手笔配套了一些住宅、商业配套,是大的综合产业园,是一个综合新城的概念。公司的布局还是先从北京、天津开始,上海我们也在布局,二线城市重庆、哈尔滨都已经在布局了。 

  北京项目招商过半  市场较预期乐观

   【产业新区】:从市场来看,项目的进展还算顺利?

  【刘芷均】:还是挺乐观的,特别像我们北京亦庄天骥智谷,推出市场以来,反应超乎我们的预期。去年一期20个独栋,从10月份开盘,两个月时间招商过半,市场对我们的产品还是比较认可的。而且,企业对于商务花园这种郊区办公模式的接受度,比我们想象的乐观,我们原来计划有三五年的预热期,才能达成市场效果。 

  【产业新区】:可能之前北京市场一些总部独栋项目入市已经对这个市场做了培育。

  【刘芷均】:我们看到,在北京有一些做的比较好的总部独栋项目。像总部基地项目,在十年前去打造这种概念,逐渐培育和教育了市场,商务花园跟总部基地不完全一样,它是升级版的企业总部独栋产品,我们也希望,通过我们,能够让市场认可商务花园。 

  【产业新区】:商务花园作为一种产品形式,和我们常见的写字楼,在用户群体上,是有所重合的,但又存在不同,商务花园和传统CBD的区别是什么?

  【刘芷均】:商务花园,说白了一句话,在花园里面办公,在花园里面进行商务活动。传统CBD强调的是集约,都是办公大楼,密度很高,容积率高,集约性很强,但是不强调环境,绿化率非常低,商务花园则与之相反,强调环境回归自然,密度低,容积率也低,但绿化率高。人们的办公环境得到了充分改观,也是人与自然的另一种体现。

  我们曾专门做调研,探讨人的生活模式:早期,城市化发展进程加快,我们从乡下跑到城市,追求摩天大楼,讲集约, CBD逐渐发展,到现在其实出现了一些弊端,交通、配套、绿化都谈不上,并且,工作与生活相悖。而且,现在的年轻人也认为,工作应该跟生活融合在一起,能不能在花园办公,跟自然和谐相处?我觉得大家慢慢在思考这个问题。

  【产业新区】:可能逆城镇化的需求提高了商务花园这种产品受欢迎的程度。

  【刘芷均】:有这方面的原因。从招商的经验来看,很多原来在CBD办公的大企业慢慢外迁,除了追求更好的环境,CBD租金太高、职工通勤的成本高也是原因。我今天从亦庄来到五道口,花了两个小时,我自己在亦庄办公也在亦庄工作,每天上班10分钟,我想这是蛮好的模式,宜居宜业是商务花园也是亦庄开发区所提倡的一个理念。

  【产业新区】:刚才讲了很多商务花园对办公模式的革新,其实,对于政府来说,商务花园也能在GDP、税收方面带来很多好处。

  【刘芷均】:我去年一年最忙的工作就是招商。我经常跟开发区产促局的人聊天,我也帮你们做招商,我把外地的或者是周边的,希望在北京落户的企业招到开发区,在开发区注册、工商登记、纳税,最主要还是纳税。第二,随着更多企业进入,当地就业也会被带动,同时,这些人会在那里居住、消费,促进经济。

  【产业新区】:相信刘总在天骥智谷收获的这种成就感,可能是之前做住宅的时候没有的。

  【刘芷均】:我之前是做住宅的跟着这个公司一起,我真是觉得完全是不一样,以前做住宅卖房子、业主入住就结束了。现在,我们每次跟企业谈,你得招多少人在这儿,你得给开发区带来多少税收,那是完全不一样的概念。

  【产业新区】:有更多的溢出效应。

  【刘芷均】:蛮有成就感,把企业招到开发区、招到天骥智谷,让企业在这里落户,看着它成长,带来就业、税收,感觉挺好。

  【产业新区】:刚才谈到近期一直忙于招商,不妨介绍一下北京天骥智谷这个项目的招商情况。最新的进展是什么,有什么企业进来?

  【刘芷均】:天骥智谷因为地处亦庄开发区东区科技走廊,招来的企业都是科技类较多,同时,园区是在数字电视产业园的大环境中,旁边就是京东方、康宁这两大龙头企业,顺理成章,我们招来的企业很多都是京东方、康宁的上下游科技型企业,另外,还跟开发区汽车制造产业相匹配,奔驰等品牌的上下游企业也在这里落户。此外,也有一些总部概念的企业,这些企业在全国已经发展得很好了,想在北京设一个总部,这也是我们的招商客群。

  产品是天骥智谷最大竞争力   

  【产业新区】:如方才的介绍,亦庄这一片地方,园区是很密集的,相信竞争也比较激烈,天骥的竞争特色是什么?

  【刘芷均】:做产业园有几个因素是竞争力的重要组成部分。

  第一,当地的产业政策配套。我们很幸运,因为亦庄本身就是北京唯一的国家级经济技术开发区,本身有很好很成熟的产业链,依托亦庄开发区产业链,我们容易招到上下游企业,这是大的区域优势在。

  那么这个大区域里面,也有很多产业园区,我们的竞争力是什么?

  香港天骥控股做天骥智谷的竞争力在于产品本身。

  我跟客户聊,为什么看了那么多最后还是来我们园区?他们特别认可的,还是我们产品本身的设计和园区规划。我想,专业的房地产公司可能在这方面还是有优势的,毕竟我们做房地产做了20多年,而且一直做住宅,住宅在建筑、规划、设计方面还是比较精细的,我们用做住宅的团队去做产业地产产品一定是做得非常好。

  举个例子,天骥智谷独栋的规划设计跟产品设计是请澳洲设计师操刀的,设计有露台、阳台、下沉庭院、屋顶花园,还有挑空、层高等,做得非常漂亮,客户说,一进来空间感、层次感很好。

  而且,园区配套规划方面,我们对绿化很有讲究,不是随便栽棵树,也很讲究各个树种怎么搭配。很多人一到现场就说肯定是香港发展商做的,香港发展商的一个特点是,对产品本身很下工夫,这也是我们的核心竞争力。

  【产业新区】:其实做产业地产,还有很重要的方面,是企业服务,在这方面,有没有下功夫?

  【刘芷均】:产业地产最主要的还是服务,一个企业来这里落户不是那么简单有水有电有气供暖就完了,这是住宅的思路。企业落户要做生意要生存要发展,怎么给企业提供帮助?怎么协助企业在这里更好的发展?这可能要涉及到很多服务。

  目前,我们园区的主要落户企业不是大企业,是中小企业,它们往往精力放在去做自己产品本身,而对政府政策等没有精力去研究,我们希望这些企业来到这里,能在政策方面得到帮助,最快工商注册、跟当地税务联系,并在产业政策等方面与政府沟通。

  在这些方面,我们花了很多工夫组建团队,现在有一个很强的团队专注运营企业服务平台,为企业提供物业和相关的配套,同时为企业的成长保驾护航,定制相关的政策咨询等服务。。

  此外还有一个金融服务,我们中小企业经常碰到融资难的问题,我们也在探讨做一些金融平台,希望企业到我们这里享受到这样的扶持。

  其实,整个服务平台的建立和运营是我们很重要的竞争力之一。

  城镇化为产业地产提供极大机遇   

  【产业新区】:刚才聊了很多产品和公司的情况,可以看出,天骥是从住宅转向产业的典型代表,就您目前的经验和体会来说,产业地产的发展有什么样的特点,有没有什么问题需要面对?

  【刘芷均】:产业地产这几年遇上很好的机会,这一两年提了城镇化,我们经常说城镇化怎么去做,政府现在也有很多声音,中国未来十年是城镇化的过程。城镇化跟产业园区的结合点是什么?城镇化不是简单的让农民进城,进城要有工作,这给产业地产提供了机会。城镇化应与产业地产相结合,在城镇化的过程当中,我们应该呼吁当地政府多做一些产业园。

  产业园带来的不光是住宅,一定是住宅跟产业相结合的,进而带动当地经济。从大趋势上看,中国未来的城镇化,是中国产业地产的最大机遇。

  【产业新区】:作为有数个项目经验的产业地产开发商,在项目选址上,有无一定的准则或者经验供分享?

  【刘芷均】:产业地产的发展中,选址很重要。首先,这样的产品不可能选在城市中心,没有任何意义,也不可能有那么大的地,而且已经有了很好的CBD,不需要我们发展。当然,也不能选的太偏,太偏完全脱离了产业,脱离了城市的依托。一般来看,在选址上,是城市边缘一点点,我们叫离尘不离城,环境很好,但是跟城市又有连接。

  选择亦庄也是这个观点,跟城还是有一段距离,但是也很方便,有地铁,国贸20分钟的路程。那么,“地铁附近”是选址的一个要件。

  另外,看产业。亦庄是成熟的国家级开发区,里面已有很多产业;东丽也类似,在天津老城边上。再一个方面,环境,亦庄也是绿化环境非常好,有大面积的生态公园,道路绿化带也做得非常完善,可以说亦庄的绿化率是北京最好的,东丽的项目更是有湖泊在周围。

  【产业新区】:在城市选择上,现在基本一线城市、二线城市,以后会考虑三四线城市?

  【刘芷均】:慢慢探讨,就像我说的,我们做产业园,还是依托产业,我们往往要看这个城市是不是有一些产业在里面,如果有产业,我们会跟着去。

  【产业新区】:从传统地产进入产业地产有什么心得可以分享?

  【刘芷均】:传统地产商进入这个产业还是需要高立脚点,这也是天骥的一个优势。像我们要花大量的工作去做前期调研,培养团队,对转型来说,很重要的,是学习的过程,包括我自己也是一样。

  公司的未来发展,不是这个项目完了就结束了,我们把产业地产作为长期方向来发展,所以在培养团队方面,花了很大力气。

  一方面,是理论方面的研究学习,公司专门成立了一个团队,研究理论,研究商务花园的历史发展、成长规律,去全国各地的园区做调研,甚至去国外做调研,我觉得,理论能够指导实践。

  对像我们一样,正在转型的发展商来说,最大的挑战是思维的转型,在这个过程中,学习提高,站的高度高一点、眼光长远化、国际化,注意引入新的理念。

  另一方面,我们的总部在香港,香港本身是一个资讯很发达的城市,我想,我们在与时俱进、培育国际化视野这方面还是有优势的。国际上有一些新的产品、新的动态、新的科技应用,我们都希望把它引进过来。

  【产业新区】: 2013年,公司的工作重点和目标是什么?

  【刘芷均】:2013年,一是继续招商,二是品牌塑造。去年业绩非常不错,今年也很好的延续了这个势头,短短三个月基本完成了年度招商目标,同时今年还会在项目品牌方面加大工作力度,真正打造天骥智谷商务花园的形象。在建设方面,8月份,一期竣工,届时欢迎来体验参观。

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