实录:工业用地提价预期下的中小企业置业抉择

2013/12/05 18:09 来源: 搜狐焦点产业新区 评论

  搜狐焦点产业新区  2013年12月5日,继“企业选址攻略”第一期沙龙开讲后,第二期沙龙又与小伙伴们见面了。本期沙龙联合联东U谷公司,讨论 “工业用地涨价预期下的中小企业置业抉择”,沙龙设置政策分析、投资之道、选址问答等环节,展开实用探讨。在工业用地涨价的市场预期下,中小企业将受到哪些冲击和影响?是否有必要加快厂房和办公物业的布局?是否可进行一定的工业地产投资?又该怎样科学选址远离陷阱?尽在本期沙龙。

  【沙龙专题:企业选址攻略之工业用地提价预期下的中小企业置业抉择

  时间:2013年12月5日

  主办方:搜狐焦点产业新区

  对话主题:工业用地提价预期下的中小企业置业抉择

  对话嘉宾

  梁环宇  联东集团副总裁;

  王珂  誉翔安地产合伙人;

  霍文斌  张一元茶叶有限公司副总经理;

  张忠  张一元茶叶有限公司总经理助理

  【主持人】:各位嘉宾上午好,欢迎各位来到园区沙龙的现场,我是搜狐焦点葛翠。首先,我介绍一下今天来到现场的各位嘉宾,他们是:联东集团副总裁梁环宇,誉翔安地产合伙人王珂,张一元茶叶有限公司副总经理霍文斌,张一元茶叶有限公司总经理助理张忠。

  非常荣幸,今天我们将和几位非常资深的业内人士,一起探讨工业用地涨价预期下的企业置业抉择。为网友提供专业、细致的选址指导,一直是我们要做的一件事,非常荣幸,这件事也得到了在座各位的支持。谢谢!

  对于企业来说,商业、工业物业是其生产办公的必需品,很多企业都会面临采购这种生产资料的需求。今天,我希望从三个方面来推进今天的讨论,政策分析、投资之道、选址问答。

  政策分析:工业用地涨价会带来哪些影响?

  【主持人】:首先,我们聊一聊政策。三中全会明确提出,建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格,这种政策趋向,对工业物业的短期和长期影响是什么?

  【梁环宇】:这个话题大家比较关切。作为开发运营企业,我们跟各个地方打交道比较多,我先讲讲我对市场的认知。

  首先,过去,政府为了拉动经济发展、扶持企业、招商引资,各地方的工业用地都远低于成本价,国际上比较,中国工业用和商住用地的价差应该是最大的。但随着中国经济进入到一个成熟阶段,商住和工业之间的剪刀差在逐渐变小,让工业用地回归正常价格,这是趋势。

  第二,确实,土地的供给成本在增加。其实,工业用地和商业用地的成本都是一样的,包括征地、税费、市政建设、基础设施是一样的,只是土地性质、用途不一样。这种成本确实这两年在增长,这是不能回避的。

  第三,土地资源的稀缺性日益凸显,尤其是大城市。以北京为例,北京未来可开发的土地,包括城市建设、商住、工业等就一百多平方公里,到了快饱和的程度。原来的供需矛盾是掩盖的、扭曲的,脱离了正常的市场,三中全会让市场调节,实际是使工业用地价格回到正常水平,而不是“涨”。按照现在的供需,特大城市、大城市的地价上涨在所难免。

  根据我的观察,十八届三中全会之前,工业土地在北京涨得很厉害,一手土地涨幅,个别地方超过30%—50%,甚至一倍,我不说具体的区域,这个区域如果用以前的眼光去看,是无法接受的价格。但是这就是现实,可能,明年还要涨。那么,以前长期用低价格眼光去看待工业用地,就不再合适了。

  不止北京,外地也在涨。总体来看,供需矛盾突出的地方涨得更严重,一线城市涨得更厉害,二线苏州、杭州、南京等城市也在涨,但是涨的幅度相对弱一些,三线涨的可能性不大,因为它的土地供应量大,企业选址的可能性小,所以说土地价格是供需决定的,你土地少、供给量小、企业需求多,就会使价格上涨。价格是由市场决定的,不是政府想如何控制的。

  工业用地价格回归到市场化机制,这是企业家应该预判到的市场趋势,有眼光的企业在特大型城市、包括好的一线二线城市,做选址布局,现在是好时机,再等等可能就不好说了。

  【王珂】:我们不怎么谈政策,我的感受是,绝大多数政策的制订是基于在当时的环境和状况,为什么现在各种类型的土地价格存在剪刀差?实际市场的发育和预期设计一定是有偏差的,每个政府都会存在,政策释放出来的信号,是用市场的方式来调节这种偏差,更像是一种纠错机制。最终,市中心写字楼、郊区工业项目,都会反映出来,企业会用效用去考虑。不管在哪儿选址,能不能达到一个效用的最大化?在郊区置办工业项目,生产效率能不能达到平衡?这都是企业的自由选择。我更愿意把这个政策理解为,政府承认市场的力量、承认市场本身能够有效配置资源。

  【主持人】:据您了解的情况,现在企业在郊区置业的情况多吗?

  【王珂】:和企业的生命周期有关系,如果企业解决不了自己的温饱问题,不会考虑职能剥离。如果把企业简化,下到小企业,上到思科、万科,逐渐分化出不同的职能部门,并逐渐分离,不同的职能会选择相应的产品,这个趋势不可避免。

  中国,不管是国资、央资还是私营企业、股份制企业,在成长中,必然出现职能分离的。梁总的项目在东三环延长线上,整个东三环这条线贯穿北京,你会看到,越往长安街区域,交易特征越明显,越往外围,后台职能和中后台职能越来越强。东三环南到亦庄北、到顺义,假设这是一个超级公司,它的中后台、前端、后端,都可以构成一条完整的线。

  这里面,有几个内生增长要素,来支撑、加速企业的职能分离。

  首先,可能要感谢铁道部。高铁加快了城市之间的协作,连接了沿海和内地。

  第二,在一个城市内,轨道交通起到了类似的作用。前一段时间,我们说望京将来可能要感谢一条地铁线:14号线。

  第三,一个企业内部的成本的降低实际来自于便捷的沟通和协作,现在有互联网工具、通讯工具等等。也起到了这样的作用。

  如果一个企业在一条地铁线路上布置他的前台后台,它就可以在成本、房价、房租之间取得平衡,企业愿意选择分离的职能,这是很明确的趋势。

  在中国,具有这种总部特征和能承接超级公司职能的城市在中国就是北京、上海,广州、深圳有一部分公司,它的一部分交易职能会放到北京和上海,虽然出生在那儿未来作为一个超级公司总部所在地会把交易放在北京、上海。

  【霍文斌】:  对企业的影响现在不大,将来也是不会有影响的。

  因为,社会必然要进步,经济必须要发展,是大趋势,是不可逆转的。那么,既要发展就要占用土地,这又是一个很多现实点的问题,这也是不可回避的。然而,土地是不可再生的地球人都知道,特别是我国目前正逐步迅速发展中,农业土地越来越少,工业用地越来越多,土地的合理使用到了我国的一个非常时期,“地大物博”的时代已经一去不复返了,国家针对这一突出问题,三中全会也是很据工业用地的需求迅速的加大,进行了及时的、必要的、有效的调整,很显然,工业用地的涨价是最直接地、也是政府对工业用地进行调控的手段之一,我们应该理解更应该支持。

  作为企业来说,用地的涨价是大趋势,如何看待和理解工业用地的涨价,怎样用发展的眼光科学的运用经济的杠杆撬动经济的发展。只有从小处着眼,大处着手,不断地控制生产、经营的成本,努力的做到精打细算,只是在重视产品的成本;水、电的成本还不够。还要不断地开发出新的产品,适合市场的产品,消费者钟爱的产品,还要不断地拓展思路、开拓新的市场,敢于尝试新的领域,跨行业的研发、生产、销售等等,行为和办法来应付工业用地的涨价所带来的压力,我想,只要动脑筋,想办法,以变应变,你涨我降的多种思路和办法来应付工业用地的涨价,企业还是可以接受和扛过去的。

  企业选址的考虑:

  第一:对于那些远离城区的产品具有投资价值。因为,城市污染的治理力度逐年的加大加强,市区、城区化成为了工业的“禁区”,远离城区当然是明智之选,也是必然之路,这样的投资较长远,投资期限长有价值。

  第二:交通便利的工业用地产品具有投资价值。因为,交通已成为城市出行的顽疾,一个畅通的工业用地产品有发展前景,会吸引更多的企业前来投资,形成一个经济发展的兴旺区,这样的产品投资有价值。

  第三:有影响力的地标性产品具有价值。地标性的产品本身就是实力和眼光的体现,也是自身价值的再升值的开始,一个公众大家都知晓大家都关注点的产品,必然带来意想不到的人气和财气,这样的产品当然具有投资价值。

  第四:一个信誉度高、服务好的产品具有价值。一个好的产品的硬件固然重要,是看得见摸得着的,然而,产品的软件也是最富有价值的,也是企业应该十分关注的。信誉本身就是产品的一部分,也是产品的价值所在的一个载体。而服务也是产品的一部分,它的附加值会更高,企业会看的更重,这样的产品更具投资价值。当然了还有很多的投资价值,在此我就不在举例说明了。

  【张忠】:城市整体在变化,企业外迁是趋势,联东U谷给我们不错的平台,我们最早在次渠,后来转到环保新区。第一次接触,给我们的印象是,配套比较完善,企业地址跟搞对象一样,第一眼看上了,咱们继续深谈。

  联东U谷既给我们搭了一个发展的平台,又有很好的配套设施,交通也比较便利,还有后期服务和保障。进入联东U谷,从开始谈到签署合同,共19天,老百姓买房也没这么快。董事长王总到地点看了以后,觉得地理发展位置很好,立刻拍板。

  联东U谷给我们很多的扶持。第一,可以根据我们的要求进行定制,这对我们来讲,是很好的条件,我们去外面买厂房,很难操作。第二,联东U谷既是房地产开发商也是很好的服务商,2001年成立企业家协会,把这些企业聚到一起,我当时在会上说了四句话,五洲四海聚一堂,联东U谷在启航,企业联盟是方向,有前有后一体仓。联东U谷不但为这些企业搭了很好的平台,而且还把企业精神、企业信息有效组织。

  【霍文斌】:  不是可以考虑工业用地产品,而是已经购买了。我们张一元企业已经进去U谷园区,并且在金桥工业区建立了三个公司,占地近两万平方米,就此我们的企业得到了迅速的发展,实现的新的突破和新的增长,我们认为买的值。所以,我们还要再买一处,以满足企业的发展需要,不仅如此,我们员工也要选择工业用周边的居住用地。由此看来,工业用地产品不仅仅吸引了企业的目光,同时,也吸引了不少员工和居民的住房的兴趣。

  投资之道:工业物业具有投资价值吗?

  【主持人】:工业物业是否也具备一定的投资价值?如果企业有一定的余裕,是否可考虑适当超前布局,买入厂房、办公楼等产品?又应该注意哪些问题。

  【王珂】:其实企业本身没有动力去买楼的,全球500强那么多公司,没有动力去买楼,为什么中国很多企业到一定阶段都要买楼?因为中国是一个低信用的国家。

  打个比方,如果我坐在这里,找这三位企业家借钱,如果没有抵押物、如果我不是上市公司,我无法通过信用借钱。可能公司成长性非常好,但是没有抵押物在做背书仍然很难融资。这时候,固定资产,厂房也好、写字楼也好,成为企业信用的背书,相当于上市公司的股票。

  企业发展史跟资本市场的成熟度是紧密关联的,中国毕竟只发育了30年,跟国外成熟市场差别非常大,几乎所有的企业都会把不动产当成两个东西:一是办公场所;二是财务背书。从这个角度来说,写字楼也好、工业厂房也好,都会成为硬通货。

  只有当资本市场自由流通的时候,公司的企业价值才不需要通过房地产实现,这个过程可能是几十年以后的事情才能形成。现在毕竟上市公司还是一个审查机制,即便IPO现在放开了,政府也要代替市场来承担风险筛选的过程。

  其实在美国不需要,在美国企业自负盈亏,成熟投资者自己判断股票价值。当然,我们也逐渐向成熟市场过渡,你不能让一个三岁小孩去承担二三十岁成年人的责任,跟成熟市场差距还是很大。现在,房地产还承担背书的作用。

  【主持人】:如果物业贬值,那它的背书价值是否就下降了?

  【王珂】:拿08年金融危机来看,中国企业的资产贬值程度远远慢于企业的贬值速度,资产是有粘稠度的。

  【霍文斌】:工业用地还是有保值、增值的投资价值,从选园区,到现在,两年时间,确实升值了,我们在离它很近的地方再买一块地,这个地价格就贵多了。

  这次买的地做投资用,一层是商铺,二层我们自己来用,现在已经在洽谈当中,土地作为一种投资给企业增加固定资产,还是有投资的必要。

  【梁环宇】:刚才王总提了一个很好的概念,企业选址都是沿着产业价值链,从简单生产、到高端生产、到厂办分离再到完全分离,是企业价值活动随着土地的级差在城市之间匹配的。那么,工业用地是否有投资价值?

  第一,CBD企业适合商务、交易性的职能,生产放到外围。但在无数的企业中,能达到最高一级的超级公司是少数,大部分企业在下面,厂房、研发,对这类产品的需求是较多的。所以刚需是很大的。

  第二,在北京这样的大城市或者二线城市,供应很小。从城市看,商业、住宅供应量很大,产业园区数量相对少,从全国看,真正做园区的没几家,供应量小。北京,六环以内不能做工业,只能一层一层往外赶,一直往外走。

  第三,工业用地的属性跟商业没区别,只要产品考虑了未来的升级,一样可以做商业。

  第四,产业用地一个很大的属性就是购买成本相对低,即持有成本就低。CBD或者写字楼动辄上亿,如果购买,企业的资金成本压力实在太大,你的发展速度必须超过市场利息,机会成本太高了。同样的面积,商业用房可能要用10亿,产业用房只用2亿就搞定了,投资的机会成本低。

  第五,物业要流通,这要求产品具有通用性,而业态要稀缺。城市里面不缺高层写字楼,而恰恰独栋性带院子的楼比较少,中国企业家都爱买一个独立的带一个小院,不愿意跟企业挤在一层楼,而且,值钱的是土地、不是钢筋水泥,这意味着同样的资金,企业可以获得更多的土地。企业都会算这个帐。

  综合这些因素来看,工业上的产业用房有投资价值,但是,不是所有企业都能投资:在北京,要有税收的企业才能买楼,一般企业买不着。以张一元为例,他们是有品牌、有税收、有实体,才能够在园区购买土地,以相对低的成本获得物业,单纯投资的企业根本没有这种机会。

  根据北京的价格机制,产业用房的价格基本上是周边商住用房的1/3,周围五六千我们两三千,周围两万,我们七八千,1/3基本上是一个规律,整个市场水涨船高。实际上,张一元公司也看到了其中的投资机会,预留一部分做资产配置,另外业务扩大进一步预留空间,否则,等企业扩大之后再买,价格又涨了。

  有一点非常重要,产业园区不欢迎投资客,它要求每个楼里面,都有实体企业、有税收,毕竟,只有政府对园区满意,园区运营商才能持续获得土地,持续循环。

  产业园区很重要的逻辑是,政府要获得税收,企业要获得开发利益,企业要有生存环境和生产价值,三者循环不能独立,否则就是房地产。

  所以说,产业用房有投资价值,但是不欢迎投资客。政府要把关,企业要有税收,园区才能持续发展,换句话说,如果只有张一元一家实体企业,其它都是投资客,你心慌不心慌?

   【张忠】:投资入股千难万苦,作为企业,在有盈利的前提下,这种投资是合算的,为什么叫合算?

  企业在投资的时候,要考虑发展余地,张一元为什么还要追加定制楼宇?一是为发展,而是为了有余地。张一元今年茶叶增长度在30%多,按照这个增长速度,原来的地方就不够用了,但是一开始以为够用,我们必须超前一点,给企业准备发展后劲。

  我认为,在经济条件允许的前提下,买房比租房合算。就像刚才王总说的,老农民过去还知道置二亩地盖几间房,一个企业有自己的资产后,后顾之忧少也会变少,租房,整天提心吊胆不稳定,不敢发展。

  实用问答:选址中的那些注意事项

  【主持人】:张总的话带我们进入到了下一个环节。刚才我们集中讨论了工业用地的政策影响及产品价值,打破用地性质的属性限制,下面,我们一起讨论一下中小企业选址过程中的实际问题。

  搜狐焦点产业新区一直在做大观园栏目,带领企业看独栋、写字楼、产业园,在这个过程中,企业会问我们很多问题,但我们毕竟不是专家,今天特别想在沙龙上跟大家请教一下这些问题,请各位专家解答一下。

  第一个问题是,目前,市场上适合中小企业的生产、办公产品一般有哪些?

  【王珂】:回答这个问题,首先要弄明白中小企业的定义是什么。福布斯的定义,小企业是营业额五亿美元以下的企业。那我这里用生命周期来定义一下。

  第一类是VC类企业,还在生死边缘徘徊的企业;第二类企业是PE类,它们已经接受过A轮融资,比如小米是最典型的,平衡滚动的,360和早期的互联网。第三类,IPO公司,处于上市状态,已经可以自己印钞不考虑政策干预;第四种,跨区域的超级总部,比如四大银行、全球500强。

  其实,企业赚钱特别简单,从沙县小吃到GOOGLE都一样的,收入越高越好,成本越低越好,周转效率越高越好,能调动的外部资源和杠杆越大越好,在不同阶段,各种因素的优先级就不同。

  VC企业,能不能活是第一位的,所以成本最低、做大收入是最重要的,不会关心周转效率和外部资源,这个时候,我们会鼓励客户在市区核心区哪怕一些破楼也一定要去,因为,那里能够最大化的降低成本,利用土地和区域的附加值来弥补企业自身的残缺。

  PE企业,强调既有规定时间内,你比别人跑得快,它是以周转率为导向的,以速度为导向的,这时候,应该考虑下在相对核心的区域,用更加高档的写字楼,这时候还可以出现一些职能分离,但是还不明显。

  到了IPO和超级总部的时候,企业的职能分离逐渐显现。举个例子,全球500强早期时候进到CBD,所有外企里面,只有惠普能叫做中国惠普,后面所有的外企只能叫做××中国,而不能把中国放在前面,当时是大公司强势而政府弱势的状态,政府会以低姿态去吸引超级企业,但是随着这些超级企业的成本叠加,我们称之为品牌套利。当企业形象到了一定阶段,就会挪到外面去,望京逐渐在吸收这些企业,我认为,以后,像亦庄这些地方,也会扮演类似望京的角色。

  如果,我们去跟中小企业的办公室大姐聊天,她们应该清楚企业处于什么样的生命周期,这个周期下,企业最关心哪些问题,是否是这个阶段的问题。

  如果到了上市公司,公司的周转率已经差不多了,收入和成本变得越来越稳定,大家会扎到离央行更近的地方或者离发改委更近的地方完成这个事情,这时候,它关系的是,如何降低融资能动性,如何调动外部资源,如何获得更大的议价能力,这时候,全国性的公司必须要来北京盖总部,这是必然路径。

  到了更高的阶段,超级总部型的公司,成本、周转率、调动外部资源成本都不再重要,这时候是收入,在中国,让收入最大化的,只有一种方式,垄断,形成定价权和垄断。阿里巴巴为什么要在北京买楼做总部?如果仅仅是做电商,没动力去干这个事情,但是如果打算开银行就必须来这儿,它改变了它的收入,它的收入不再通过淘宝去完成。

  所以,企业不同生命周期关注的要素不一样,不管中小企业还是超级企业,都要为这四个要素排序,匹配自己的需求,进行理性决策。

  【主持人】:按照这种分类,在北京,PE型、VC型的企业建议哪些产品可以选?

  【王珂】:如果偏交易的话在市区,有生产的话,完全可以在郊区相对知名的项目,VC是活不活的了的问题,不可能去郊区,但是PE在逐渐职能剥离。

  【主持人】:郊区和市区产品的利弊是什么?

  【梁环宇】:根据企业的生命周期去选址,王总讲得很有道理。我想,还有一个坐标,那就是企业的行业维度,一个生命周期,一个行业属性,构成一个比较完整的坐标。

  我们园区两类企业为主,服务类企业,生产性实体企业。企业小的时候,就要依托外部要素去获得一些资源,包括政府关系、银行关系、招聘等等,它可能更多的精力在市场和生产上,没有更多的外部辅助职能,就需要获得依托,这种依托,可以在市区的写字楼,也可以在园区的开发商和管委会。

  企业规模变大,职能分裂,研发、营销、品牌都出来了,这时候功能逐渐完整,这时候关心配套、关心品牌形象,破烂的集体用地办公区可能就不能满足这种需求了。

  企业再大,厂办分离,把生产基地放在那边,办公放市区或者总部里面去,产品环节逐渐再分离,比如高端生产放在北京边上,粗加工放外地,这样确实跟企业生命周期有关系。

  另外有一个特点,园区的企业到了一定的规模,还会需要安全感、稳定感和归属感,有恒业才有恒产,到这个阶段,企业购置物业的心越来越强。

  其实,企业的老板每天都在决策,市场要做的,就是为他们提供更加丰富的产品线,满足各种企业的需要,企业就会自然成长。

  【主持人】:如果是租用,北京地区的生产和办公物业租金在什么水平?

  【王珂】:从1块钱到30块钱一天一平米,这个跨度太大了,还有不要钱的。活跃市场的租售区间在3—6块/天/平,折算成资产价格,三万到五万,这是写字楼,当然,还有十几万,甚至几十万,价格跨度非常大。

  【主持人】:如果是购买,北京园区物业的售价一般在什么区间?

  【梁环宇】:我们有租的物业也有卖的物业。我们园区大概1.5元,原来最早的时候四五毛,涨的很快,当然,区域差别非常大,北京集体用地的价格三四毛、四五毛的也有,但是环境比较落后、服务比较差。卖价,基本在七八千,三四千的基本没有了,跟房价一样,过万的时代过去了,早就破五了。

  【主持人】:对中小企业来说,进园区重要吗?和不进园区相比有哪些不同?

  【霍文斌】:  企业选址也不一定采取一个模式,是否进园区,要以企业自身的考虑为主。进园区的好处在于地标性明显,口碑较好,各行各业及同行较多,园区的管理规范等优势。而不进园区呢?则是企业自身的行为更灵活易变,当然了,相应的一些费用也随之减少了,等等.......

  【主持人】:选址时,都要考虑未来成长空间,一般来说,预留百分之多少的面积合适?

  【王珂】:这个基本不可能考虑周全。五年前,大家认为苏宁电器是很好的电器公司,但如果不做电商早就死了,企业所处行业是高度波动的。租用不说了,购置也应量力而行,没有必要把这个事情当成压力,除非企业家看到当企业快速波动,购置比例明显放大或者缩小。比如,预计到一些所处行业快速消退,会把家底投入到固定资产投资上,当做一个资金的蓄水池,像十年前的寻呼机,五年前的诺基亚。所以,物业资产更像是在财务上扮演稳定器的作用,作为缓冲,而不是当做快速成长,都不是,是熨平波动,不是起放大波动。

  【张忠】:刚开始多打出一点,根据企业的递增。但是后来发现这个预估太保守了,原来的预计是一年上涨10%几—20%,现在达到30%,这次为什么想再买一部分?一是补充现在;二是作为市场投资;三是为了多元发展,拓展新的产品。是否一定要预留,企业要根据自己的发展来决定。

  【主持人】:实地考察生产、办公物业,应注意哪些问题?

  【王珂】:如果物业的作用在于熨平波动,那么物业的未来再流通能力非常核心,再流通性是必须要考虑的问题。是否有产权、能否再抵押、再出售?物业具有自用场所和资产两种属性,越到后来,资产属性越强,就一定要考虑物业的再变现能力。

  【梁环宇】:在市场可以进入、退出、升值这叫资产。原来很多企业自建厂房,只能自己用,只有拆迁这一种退出方式,不能称之为资产,为什么?没有标准化,不能通用,下家无法接手。

  进园区有一个好处。让产品具有资产的属性。厂房都是个性化很强的产品,茶叶、电子、服装企业的需求不一样,但我可以尽量给你标准化,为将来的退出做准备。流通性是资产增值的前提。

  哪些产品能够更好流通?要做到产品标准化、配套服务健全、产业氛围浓厚,在这个层面上说,园区内的产品比企业单独去做,更有竞争力。

  【霍文斌】:在企业选址时要特别关注的主要有:治安、防火、市政、排水、交通、电力、热力、医疗等配套设备。

  【主持人】:企业选址应该关注风水吗?

  【霍文斌】:  一个有眼光的、有自信的企业,在企业选址时是讲科学的。不信迷信,靠的是企业的实力。而追求实用性,用发展的眼光,超前的意识,认真调研,综合评定才是最可行的。企业的选址是不讲究风水的,因为,风水是封建和迷信的产物,中国的经济与发展也不是靠封建迷信发展起来的,而科技迅速发展的今天更是不提倡的。况且,风水是与经营过程和创收结果毫无关联的。一个有眼光,有自信的企业,在企业选址时是讲科学的。

  【王珂】:风水其实也是借力打力的一种,这是一种思想方式。以前古代的时候无力可借会借自然之力,现在做好一个企业一方面自己得有本事,内生增长。再一个,自己能够用好协作,这不局限在自然风水这个层面,而是社会协作的层面。很难想象整天想着坑别人的企业能够在协作之间获利。风水,第一要借助外力,第二要端正经商。所以,这是企业理念和生存法则的问题,而不是单找风水先生看看。

  【张忠】:刚才讲的风水,风水这个东西是人文风水、是人气。为什么中关村、上地很火?人气在这儿,带来很好的风水。风水不是纯迷信,人都愿意去那个地方肯定要好,人气起来风水就好了。

  【主持人】:如果是购买,是否一定要选择可以产权分割的产品?产权一般多少年?

  【梁环宇】:这个问题是大家非常关心的问题,也是非常敏感、是最难办的问题。工业地产,我认为是带约束条件的开发,而不是纯粹的房地产开发,政府有税收要求,不能变相做商业和住宅,产权分割成为遏制这种行为最有力的武器。

  北京实行全国最严格的产权管理政策,工业土地18号文不让分割转卖,个别项目经过审批才允许销售,这个审批需四部门联审,市联席会议同意才能通过,北京没几个园区能做这个事。另外,像上海、宁波、南京、广州也非常严格,早期粗放式的违法工转商,基本已被各地全部封杀了。

  哪些园区可以争取到分割的权利?政府会审核,第一运营商有实力、第二有样板项目、第三,是真正的产业业态而不是房地产,恰恰这几点很难。

  明年北京市发改委可能将继续发文,禁止工业土地二手转让,怕卖给房地产公司,这样,企业就必须规规矩矩做过园区。

  举个例子,在顺义空港,有一些园区,招商效果不好,政府就把土地收回来了。18号文的作用是,政府可以给你土地、也可以收回,产权在政府手里,干得好给你,干得不好收回。

  【主持人】:企业可以转卖吗?

  【梁环宇】:现在市场比较乱。二手地跟一手地价格差一倍,搞得没法做产业,两百万一亩,还能做产业吗?

  政府下一步将规范转让的主体是谁,卖给的下家是谁?因为政府要求这块工业用地必须有税收产生。所以现在转卖有两种途径,第一转卖给实体企业;第二,转卖给园区,做园区开发。但是这两种方式都要经过政府审核,以把控土地流向。

  当然,写字楼就是完全市场化的了,价高者得。

  【王珂】:商业地产项目之前已经支付了高额成本,政府已经收回了。

  【梁环宇】:对,工业用地享受了非市场条件的价格,要转卖必须要拿出明确的承诺,并进行审核。

  【主持人】:企业在租约和购买谈判时,特别要留意的业主权利有哪些?

  【张忠】:后期保障和服务,包括物业、电力、通信以及生活配套,一定要综合考虑。

  【主持人】:优惠政策重要么?

  【张忠】:关键还是看区域发展和后期服务,投资是一个长线行为,有的地方有优惠政策,但综合成本未必低。

  【王珂】:没有金刚钻别揽瓷器活儿,还是这个问题。

  【主持人】:如果有购买需求,但是资金不够全款支付,有什么解决办法?

  【王珂】:写字楼和工业产品都有按揭。

  【主持人】:选址中,要规避的误区是什么?

  【梁环宇】:陷于成本概念,只计算小成本,不计算综合成本。我们看到的,可能是买房子这个行为,但不单纯是买房子,企业选址是资产配置,一定要考虑更高层面的企业发展。交通、区位成熟度、产业氛围成熟度,园区服务都是提高综合效率、降低综合成本的事情。

  举个例子,企业买地拿现金建楼,看上去省了,但你要找协调人,时间、精力,甚至受到的折磨,这都是成本,这是无法用现金算账的,同样的时间和精力,可能用来提升主业,效率更高。

  中国企业家还有一个误区,认为很多事情可以自己干,但这些事情有一个边界,什么事情该自己干什么该交给社会办?每个企业应该越来越聚焦自己的核心能力。

  我们看到,外企到中国来选址,就是租,这些企业选择这种经营方式背后一定有其深刻原因,可能中国很多企业还没有竞争充分到那个程度,但我相信,会有一个回归主业的过程。

  【张忠】:成本核算的误区。我投资这块地到底值与不值?根不要算小帐,可能买的很便宜,但其它的又给补回来了。

  【霍文斌】:梁总和张总说的观点我都同意,除了成本方面的误区,我再补充几点。第一,人脉关系的影响可能会带来误区,比如,我更某人关系特别好,她推荐我某个园区可以考虑,这种人脉关系可能会把你带入错误的决策中。第二,盲目跟风的行为。第三,短视的投资行为。

  【王珂】:前面说的特别棒,我就说两点。

  第一,要清楚知道,选址具有交易和资产的双重属性。第二,资产寿命往往长于企业寿命,在选址时,应从资产和财产的视角去做决定。

  【主持人】:今天谢谢各位老总特别诚恳的分享,我们也会继续关注企业选址这个话题,谢谢大家!

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