沙龙实录:北京潜力新区的成长与崛起

2013/10/30 17:19 来源: 搜狐焦点产业新区 评论

  2013年10月30日,搜狐焦点产业新区主办的园区沙龙之“新势力·旧贵族 北京潜力新区的成长与崛起”在演播室举行。

  【专题:新势力 旧贵族 北京潜力新区的成长与崛起

  随着北京城市的发展, CBD、金融街、中关村和燕莎等传统商务区逐渐饱和,北京新兴商务圈、产业区正在快速崛起,他们在规划、价格、环境、空间、产业集聚等方面占据优势,对企业形成新的吸引,有望成为企业的私奔圣地。这些即将上位的明日之星,潜伏在北京的哪些区域?与旧贵族相比,它们有哪些优劣势?对企业来说,现在是否是放弃高租金奔向新位置的理想时机?

  聚焦北京商务、产业“准核心”,论剑北京产业集聚区的“新势力”与“旧贵族”,10月30日,园区沙龙之“北京潜力新区的成长与崛起”如期举行。

  

  本期嘉宾:

  北京市城市规划学会秘书长 高毅存

  安邦咨询工资制合伙人,高级研究员 唐黎明

  北京经开投资开发股份有限公司研发部总经理 姜昧茗

  北京长城企业战略研究所合伙人 王成刚

  DTZ戴德梁行华北区研究部主管 赵岩

  以下为活动实录:

  【主持人】:各位来宾、各位老师大家上午好,欢迎光临由搜狐焦点产业信区主办的园区沙龙,我们这期的主题是“新势力·旧贵族 北京潜力新区的成长与崛起”。

  他们心中的北京潜力新区

  【主持人】:微妙的迹象显示,随着租金的增长和北京城市的发展,一些传统商务区正在逼退一部分企业主,与此同时,一些新兴的区域,凭借后发优势,正在对企业形成吸引。

  首先,在深入讨论之前,我们做个点将的工作。请各位朋友分享一下,北京哪些区域是你们心目中的“新势力”?并说出理由。在这个问题上,我们做个限制,每位朋友只可说一个区域。

  【赵岩】:要画一个圈比较困难,确实很多,不同的产业可能聚集的地方就不一样。要说信息现在就是TMT这个行业我们觉得还是在西北方向,中关村、上地,如果要是谈到其它的金融丽泽。

  戴德梁行对于写字楼市场更关注一些,新兴的商业区严格来说商务区可能近期会在望京或者顺义通州这块应该是崛起的比较快。目前有一些客户从我们监测到的从亮马桥搬到望京的是比较多一点,包括人人网等都从亮马桥迁到了望京,东部还是发展带,在CBD周围的商务区也是受关注比较多的。

  【唐黎明】:我觉得像这些产业园区主要都是会承接一些比较成熟的那种地段商务区的辐射,比如说像望京也是承接辐射的。最近跟北京市各个区发改委的官员接触来看,从政府引导层面来看会把他们非常多的精力放在他们希望引导的区域里面,比如说朝阳区对CBD东扩项目的关注,还有西城区政府对金融街西拓这样项目的关注。从政府的引导力度来看,而且我们现在的很多新的城区发展跟政府支持的力度大小是有非常大的关系。我认为未来的潜力区域还是政府的支持力度越大,区位条件越好,它的发展潜力就越大。

  刚才我说的CBD东扩区域,金融街西拓的区域,还有一些区域就是配套设施越来越完善的一些区域。我前几年曾经去亦庄经济技术开发区调研,当时调研的时候跟他们交流的时候亦庄经过这么多年的发展,它从最开始单一的产业园区逐渐很多配套完善居住功能、商业功能逐渐完善,也使得它的开发区的竞争力越来越强,它的竞争力的强体现在什么地方?就是说我们去了当地的一条街道,这条街道这边是亦庄经济技术开发区,另外一边是通州工业园区,但是通州工业园区的入住率和管理能力自然比不上亦庄这边。通州工业园区会把一部分的地卖给亦庄开发区,这就是一个软势力竞争力的体现。

  【高毅存】:可能不一定局限于园区,北京未来发展所谓新贵或者未来最有发展潜力的地区,我个人看其实有很多热点,但是要说挑一个的话我恐怕会挑通州或者以通州为核心的通州新城地区。为什么这么说?

  大家知道北京是一个单核,以天安门广场往外画二环、三环、四环、五环,北京一直保持摊大饼的格局,但是大家可能注意到了十年前已经有这种说法,现在被政府方面所首肯副中心的提法,通州和通州新城副中心,虽然这个说法没有特别官方的提法,但是从某些北京市的文件或者报道上这个词出现频率越来越高有一定的道理。北京市CBD东扩扩到哪儿?CBD从大北窑国贸一直往东扩,没有边了,实际上它应该是以通州20公里左右这么一个点为核心,通州现在大家看到规划也是做通州新城,沿着大运河规划很多很有形象和规模的设施。另外像台湖一些地区,它的产业园区现在发展得很快,包括那边的宋庄文化产业画家村,请了一些国外的建筑设设计师做规划,像宋庄这块发展非常具有现代城市气息的文化中心。这样它的产业逐渐配套了,不会像过去那样通州的人都要跑到城里上班,下班哗哗再沿着八通线往回跑。以后产业和居住基本以通州自己为核心,这样形成一个双城,这是我们希望看到,作为一个城市工作规划者看到的,从单核变成双核,这样布局合理了,其实应该多核。多核一个城市发展不可能同时实现北京卫星状,那个有点困难,但是先实现一个双核把一部分人流和生活圈子拿到东部去,这个比较现实也可以短期可操作。短期内可以预料到,东部以通州和通州新城会出现很有发展潜力的地区。

  【主持人】:绝大部分人看好的是东南这一块,王老师怎么看?

  【王成刚】:大家说了自己的专业,我的专业基本围绕着高新技术产业和高新区,如果大家脑子里面想出这么一幅图景出来,北京市高新技术产业格局是由两个带跨起来,非常像一个元宝。一个带是从望京开始一直到海淀一直到石景山,这条带基本上会以服务为主,另外一条带跟它相对应包括顺义汽车城开始,从顺义到通州一直到亦庄一直到大兴生物医药基地一直到房山新材料基地,基本是一个元宝形状的整体布局。一个是制造带,一个是服务带。

  如果说我选的话,我不知道在您的印象当中海淀山后地区算不算是一个新区,海淀北部地区算不算一个新区域,如果让我来选的话,首先选择海淀后山区域沿北清路沿线,包括海淀和昌平交界这一片地区有可能会把它划进来。中关村的发展历史如果我们看一下的话,最开始是从中关村电子一条街起家,这是它最开始的中心,这是80年代,到了90年代出现一个新的发展重心就是上地,到了21世纪之后北清路沿线这些地方成为新的发展重心,逐渐向北发展的这样一个过程。海淀北部山后地区如果当时我们看过它04年那张图会觉得它特别像硅谷,第一空间面积很大,第二基本上是一马平川没有永久性高大的建筑物,同时它离核心区又不是特别远,给高科技有实力大公司的发展留出了空间。特别是中关村进一步扩区之后,把海淀北部新区和昌平联系在一起,作为中关村核心区的组成部分之一,我要选的话会选择这一线作为中国高新技术产业发展的核心地带。

  【姜昧茗】:大家说的很多了,留的空间不是很大,我说说我熟知的片区,首先我得说一下,事实上应该有一个界定,什么叫新什么叫老,这个应该有一个大体的界定,如果我们把城市中间四个核心区作为老,新的话CBD都算新,如果继续往外扩,这个是有一个时间阶段的,新和老都是在不断变化的。

  姜昧茗:海淀往北那一块算不算新区包括亦庄这种,事实上从93年开始建设,中间也是有很多阶段,外溢也是有层次的,从开始的核心区然后慢慢到周围片区再越来越扩散。以亦庄为核心,刚才几位也提到了,亦庄这个片区早年已经有了一定的工业基础,但是现在亦庄面临一个问题也是向外扩的过程,它本身的工业发展到一定程度发觉没有空间了,早年北京市给它规划的核心区的空间有限,它是夹在凉水河和京津溏高速中间,其实是很狭小的片区,当这块片区发展已经没有空间之后,它也有外扩的需求。这样的话事实上也存在着以亦庄为核心的兴旺发展,现在在亦庄市扩了凉水河向西扩了15公里,跟大兴形成合并之后给亦庄的发展打开一个新的空间,原来向通州那边扩,各种行政关系各方面的因素影响,最终选择向凉水河以西扩,往大兴方向扩,慢慢向4号线沿线向那个轴线扩,这中间每个片区的兴旺都是有层次的,它的扩展也是有层次的。从区域发展的规律来说,一般沿着交通流线这是肯定的,尤其近几年北京地铁的大发展可以说是对推动新区的成长是非常强大的因素。

  我本人是08年底到亦庄的,那时候整个亦庄线没有打通,我当时在亦庄看到路上当时整个新区路上没有几个人,走很久过一辆车车上的人很奇怪看着你怎么有人在走路,当亦庄线通地铁之后呈爆炸性的发展,不管是人口还是区域发展还是区域的商贸活跃程度出现了井喷,相信在大兴4号线也一这样的情况,房价随着4号线的贯通可以说一节一节节节上涨。事实上交通是很明显的诱引,还有政策导向,政策肯定是一个很重要的促进因素。多少钱往那儿投就意味着在那儿会有多少增长,包括可供上市的节奏都是由政府把控的,所以在中国发展政府因素是最重要的因素。

  事实上除了亦庄以外,继续往南,因为亦庄是东南,我说的片区以新机场获批为契机,以周围的片区未来也是一个发展很重要的区域。新机场批了以后,整个新航城的建设是以机场为核心带动整个片区的发展,那个区域现在可能还是整个说来还是潜力化的,未来大规模投资和大规模的建设包括交通的,因为要配合机场发展要建交通流线,这个发展肯定带动那个片区未来很大的发展。而这个区域又是和大兴、亦庄包括和通州未来有一条线是贯穿通州的,和通州连接线的打通会对那个片区造成巨大的推动作用。

  新航城为代表的北京正南部的片区未来肯定是一个大的潜力新区。

  传统商务面临分流

  【主持人】:刚才姜博士回答这个问题的时候也提出一个问题,什么是老什么是新,这个策划做之前我是把中关村、CBD这些地方看成是一个老的概念的界定,下面我们请赵老师赵总给我们介绍一下这些所谓的传统地区发展现状。

  【赵岩】:现在我们传统意义上说的商务区目前划分主要是CBD、东二环、建国门这一带,然后就是长安街沿线;西边这边就是金融街和中关村,这是我们关注的最主要认为的有标杆意义的办公楼聚集的地方,这是北京传统的商务区。

  目前这些商务区的写字楼都是比较高端,它们的租金现在整个北京市这几个核心区的平均水平,今年第三季度达到269元/平米,这是月租金的水平,其中金融街区域因为它的供应比较少,目前它的租金水平是最高的在335元,然后就是CBD。这两个区域的租金在整个几个核心区中处于领先位置的,这是传统意义上的商务区。

  我理解新的商务区包括产业园区这块,因为产业园区现在有一个比较明显的趋势,像总部经济包括丰台的总部基地或者望京、通州附近的研发中心有这种趋势,也会对传统的商务区一些人流造成分流的作用。

  目前这种分流的作用是比较明显的,目前传统商务区的特征就是高租金、低供应、低空置率,北京市甲级写字楼的空置率第三季度是1.43%,严重的供不应求的状态。有些客户不是说不在这个核心区不喜欢核心区,但是核心区确实没有他们需要的面积,他们一找就是一千多平米,但是这种面积是比较少的,而且从位置从各个方面满足需求的选择会越来越少,也会边缘化选址的趋势比较明显。

  新旧商圈实力PK

  【主持人】:如果说把它叫做旧贵族,其中肯定还有一个原因是,确实比较贵。三代”才能出贵族,也有一个说法是“富不出三代”,那么,请各位分享一下,这些“新势力”和“旧贵族”,各有什么优劣势。

  【姜昧茗】:事实上,作为一个企业的发展而言最主要考虑三个因素,人财物,人就是人才,这个肯定是任何一个企业发展必须有人才的支撑,比如为什么中关村那么多的高科技企业,因为那儿有北大、清华有很多的高校提供了源源不断的人力资源,这个肯定是很重要的。再一个是财,金融层面的,为什么金融街、CBD能发展,大量的银行云集、各种融资贷款公司能够支持那些企业的融资贷款,而且政府在这上面有相应的政策,在那里得到好的金融支撑,我需要钱了马上就能找到合适的贷款来源,这肯定是一个很重要的因素。物就是这样一个载体,这个载体事实上就是空间,像CBD区域为什么大家选择在那里?那里整个载体比较高端,呈现出来一种企业的高端形象。但是那儿相对而言就是租金高、成本高、空间狭小,在这几个因素支撑的条件下如果在人财其它区域能够基本满足的情况下,可能对空间的需求如果有了更大的需求可能就得考虑往外扩,考虑周边,比如研发类或者总部类这些企业,可能对它的高端总部的需求可能有,所以可能会在CBD金融街有一个办事处不需要多大的空间,另外配套的在亦庄这种地方买一个独栋,这样的话满足他的多重需求,所以很多公司是多处注册,并不是一定被逼着到什么地方外溢什么的,有时候是在多个地方都会保留他的点。

  比如,对亦庄公司进行采访沟通的时候发现这种现象,事实上他的公司可能在CBD也有一个注册点,但是主要的业务或者大部分员工可能会放在亦庄,或者说他在高科技企业在亦庄有一个点,在中关村也设一个点,比如有时候满足人才招聘需求,所以事实上围绕人财物为核心的企业运作,满足这个企业选址的需求。

  【王成刚】:这个问题如果从研究的角度来看的话可能我们需要回顾一下北京现在整体格局发展的形成过程,你会发现其中有些是历史原因形成的,并不是我们简单的是既有一些规律存在也有一些偶然性的因素所在。

  举个例子来讲,2004年北京做城市总体规划修编的时候,刚好中科院、北科院都参加了,当时前期战略研究的时候提的是两轴两带多中心,两轴两带大家基本上没有什么太大的异议只是对多中心方面当时研究的时候是有异议的,究竟是空间中心还是功能中心,这个当时争论非常厉害。

  所谓空间中心在一定空间范围之内有一个点,功能中心不是强调在空间范围之内空间中心,而是它承载了北京市的某一项特殊功能,最终大家讨论的结果是采取功能中心的方式。

  原则上,这种功能中心比单纯的空间中心更加合理,功能中心意味着它要有相应的产业功能,产业是核心功能。到了后来北京“十一五”规划的时候明确提出六大高端功能区的概念,亦庄是其中一个功能区,中关村还有CBD、金融街还有奥林匹克公园都在六大功能区里面来,所以北京的整体空间布局的形成本身就是靠非常强的产业功能区域在这里面来的。

  比如说我们大家耳熟能详的北京有一个规划,它的空间布局大家都能背下来,就是金融街的规划,一主一副三新四后台,一主是金融街一副是CBD,三心中的一心是丽泽,丽泽恐怕就是一个新区是真正意义上的新区。

  新旧之间的比较来讲,可能不能用一个简单的优劣势的一句话加以概括,我们可以用两句话或者两方面来概括。

  第一,区域个性,在这一个区域里面究竟它的产业发展或者这个地区的个性是什么,这可能是它的特点。

  第二,可以用生态学的角度来解释。生态学里面有一个基本的概念就是说多个生物它发展到最后的时候会占据不同的生态位。其实我们这些空间发展到最后有点这个感觉,不同的空间可能占据了不同的产业生态位。

  比如您说的金融街也好,CBD也好产业优势恐怕不是在削弱而是在加强,只不过是从成本角度来讲它和外面似乎是没有优势,从成本这个层面,但是并不意味着它的产业功能削弱,其实它的产业功能不但没有削弱反而在加强。

  新的区域如果想发展的话,一部分理论上讲比如承接核心区的辐射发挥低成本的优势来把企业或者产业获得发展,它的前提条件就是核心战略,北京乃至中国大背景的发展状况之下它的发展很好给新区造就了类似的机会。

  从某种意义上来讲的话,这种优势劣势不能简单用一个优势劣势来概括,我们用它来讲各自的长短是什么是不是更加符合它的客观实际的情况。

  有可能“长短板”这个词更恰当,刚才这位老师说到新机场,新机场一旦建设好的话那就是一个新的国门,它的优势就会凸现出来,交通跟国际的联系这种优势就会凸现出来。并且它是一个新区,新区更容易吸引一些航空传媒这种完全新兴的业态到这里面来加以积聚,有可能有不同的规律在这里面。任何一个产业的发展包括会展还有高新技术产业的空间布局都有一定的规律可循,如果需要讲的话可以展开讲,时间有限。

  【高毅存】:新旧更替是一个自然法则,新陈代谢永远是宇宙不可抗拒的力量,新的无疑取代老的,并不是说老的就会消亡,不是这样。但是无疑新的会增长更加强壮更加有生命力,这是不言而喻的。北京最早的商业区就是西单、王府井和隆福寺,隆福寺慢慢就消失了,西单、王府井传统商业还在,但是燕莎、金源这些已经取而代之成为更具规模更有档次更为群众所喜闻乐见的商业,园区也是一样。

  将来肯定会有新的园区比中关村比CBD更具规模更有档次发展的更快更好,这是毫无疑问的。刚才说的通州包括现在的大兴二机场为核心的南部新城,这些板块和区域肯定在未来会发展得非常具有规模和档次,要远远超过现在的城市中心和城市附近的这样一些老的园区和商业中心,这种发展趋势我是看好的。

  一个是城市化发展的规律,从很小一个城市,那时候北京才二环,现在已经发展到六环,经济实力和产业不断的升级换代,需要有向外扩张,外部逐渐发展起来,这也是城市发展的必然规律。另外交通已经不再出问题了,住在天通苑或者通州和宋庄甚至到北京再远的地方亦庄甚至到廊坊都不在乎交通成本,人们的经济活动远远不是当年的那个能限制住了交通、地铁还是机动车带来的便捷使这个城市具有了无限扩张的潜力。这样的发展未来新区我认为逐渐而且远远超过老商业园区的规模。

  【主持人】:高老师的看法跟王老师不太一样,王老师觉得老区还是占据它自己的优势,但是高老师认为早晚会被取代。

  【王成刚】:这是一个尺度上的问题。

  如果把中关村看成是一个整体的话,恐怕没有什么北京新的地方能够取代中关村。新的中关村规划80%的工业用地都划到中关村里面来了,但是另外一个角度考虑一下世界三大金融中心纽约、东京、伦敦是不是哪个金融中心虽然新加坡崛起了,香港崛起了,中国上海崛起了,它依然撼动不了这三个城市世界金融中心,高新技术产业从硅谷起源,现在是台湾的新竹、印度的班加罗尔都在崛起,恐怕它都无法撼动硅谷作为全球高新技术产业中心的地位。现在看来如果能够跟硅谷在一个数量级上的高新技术产业中心实际上是中关村还有以色列创新比较活跃,虽然说以色列现在在体量上没有办法跟中关村抗衡,但是它们三个具有创新创业的本质特征。中关村也也好,中关村本身也是在做本身业态的调整,它的业态调整升级之后它的活力会将更加保持不会再削弱,有可能更加强。以前说到风险投资的时候是稍微正规一点的至少你得有楼去谈,现在网上有中投中标的风险投资模式在调整,金融街也是这样,业态慢慢发生一些变化变得更加丰富。

  金融街的历史形成非常有意思,当时我在做研究的时候发现,中国最早成立的一批基金总部都是在北京,没过几年无一例外全都搬到广州、深圳这些地方去了,因为他们不想离监管太近,相反这些银行的管理中心就希望离管理近,两个规律就体现出来了。

  有些时候集聚一旦形成就会吸引更多的资源到这儿集聚,这个老的集聚效应更突出,我们经常说的先发优势和后发优势,有的时候先发优势和后发有时并存,要看不同行业里面哪个有特点。北京传统的已经形成的六大高端功能区也好或者高地也好,它的优势依然会加强,它内生性的增长很强烈,而新的地区凭借着一些新的特色来加以崛起和发展。

  如果说刚才高老师说缩小一点只是缩到微区块的话,很快能看到新地区的微区块长的速度要比老的快,这些现象我觉得是完全没有问题的。

  【唐黎明】:北京的产业空间的更替实际上背后有它的经济逻辑和历史原因的,如果把北京的城市发展产业带梳理一下就会发现,有一些商务区和产业去的形成是以行政规划为主导市场后期跟进的,像CBD、金融街实际都是这样的,是由政府一个又一个文件堆积出来的一个区域,经过十多二十年的发展逐渐形成现在非常成熟的区域和板块。而有一些区域它实际上是一个市场力量起主导作用,政府的规划和引导是在后期跟进的,比如我们的中关村原来就是一个自发的电子卖场一条街,后期政府才逐渐把它往高新技术领域慢慢规划和引导,才形成了我们现在的中关村这么大的规模,而且它还在往北京市的整个城区辐射。

  我们去调研的时候已经发现,整个北京几乎所有的城区都有一个中关村高科技园区,全都有了,这是两种力量,一个是政府的规划引导的力量,另外一个是市场引导的力量形成了我们现在的产业园区的格局。

  说到传统的产业园区,我觉得它和新园区最大的不同就是原来的园区我们的这种规划理念可能就是单一的园区规划的思维,我要做这个园区那就是一个纯粹的园区,尽可能只考虑到它的高科技产业的功能或者是开发区的功能,没有考虑到它城市的功能、新城的功能和配套的功能,我觉得这是因为我们规划理念的不同。现在如果我们再规划新区的话肯定是从一个综合的多元的站在一个城市的高度来看这个园区该怎么规划。我觉得这就是一个最大的不一样。

  其次,传统的产业园区和商务区发展到现在,肯定它的空间已经是越来越少了,价格、土地成本、房租的成本也都是越来越高了,大家都在争相进入这样一个成熟地段,这是毋庸置疑的。当然还有其它,比如交通越来越拥堵,建筑密度和人口密度都特别高,这是传统商务区不可避免的存在的现象。

  对于新区来说,它首先规划思维和规划理念的更新,其次它的功能配套更加得完善和多元。最后,它的形成实际上还需要一定的时间培养,这个时间培养我觉得是一个非常艰难的过程,你看我们的商业街区的培养都到三到五年的时间,一个开发区大的商务区要成熟的话十年二十年非常长的时间,而且在这些园区进行发展的过程中它还必须面临着一些中国特色的东西,一些行政门槛的阻碍比如刚才提到我们南边新机场第二机场的修建。修建好了之后是不是就能像国外很多机场那样,它的相关空港产业进而迅速发展起来了?这个需要商榷。因为它牵扯的行政门槛太多太多了,管理方面比如机场的土地有可能直接划拨的,直接属航天部或者是机场管理的,其它地方政府都没办法进入,它就是一个封闭的孤岛,周边区域怎么带动起来?需要磨合,重新寻求新的合作方式,才能使我们的空港真正成为城市的一个部分,成为区域的一个带动点,否则很难形成一个非常和谐融洽的板块。

  【主持人】:潜力新区的崛起有很多不确定性。

  【唐黎明】:对,一个是时间,第二个就是说政府和管理机构执政的东西。

  【赵岩】:刚才几个老师讲得特别好,很多观点我很认同,包括老区比较成熟化了,新区面临很大的崛起的历史性机遇,包括政策有一些“十二五”规划对一些新兴产业开始大力扶持,还包括我们产业结构大家都知道会进行调整,会升级,我觉得这都是新区所面临的一个机遇

  但是政策导向和市场导向的问题,政策给了我们一个很好的引导,但是具体的区域发展怎么去发展,大家刚才在底下交流,大家探讨这个问题怎么去发展。我们这个产业面临的是什么样的客户需求,可能以后我认为新区的发展对客户的研究可能会更多一些,我们要提供给目标客户的是他们需求的产业,他们可能不止需要一个硬件的东西一个很漂亮的办公楼或者是现在有一些很漂亮的生态化的花园式办公的总部,他可能在软件上也会需要很多,包括一些平台一些服务一些配套,这些可能都是他们所关注的。

  我们一些大的客户也询问我们,也特别关注新区的发展,让我们去做一些介绍,给他们做一些推广。我们也会在香港或者海外做一些招商引资的推广,联合经济开发区做一些推广。从我们的角度了解到客户关注的不仅仅是环境很好,现在新区的情况就是环境很好,低成本,但是大家对软性的需求同样也还是存在。

  它的整个定位,整个园区的规划,包括它的一些理念都应该是事先考虑的,到时发展起来更加顺利,不光有产业的导向、政策的导向,还有在市场上真正寻找到自己的位置,蓬勃发展起来,这都是一个机遇。

  企业选址建议

  【主持人】:政府的导向很重要,但是市场上得到认可也需要去补足的地方。刚才赵总从企业这头,下面的讨论当中说一下企业选址角度给他们提供一些建议,我是不是可以去探索在新的地方选址比如稍微不成熟的地方,给企业只做一些建议。

  【赵岩】:企业选址还是根据自身需求考虑,毕竟有一个在新旧交替的时机,大家都会从自身角度考虑。目前也会有一些企业搬离一些核心办公区,尤其是CBD,有一些企业到期之后可能会选择搬离核心区。我觉得它跟自身的需求也会是有关系,如果自用性的企业考虑总部式问题,包括大一些的总部企业会选择新兴区域。我们都知道华为现在在廊坊,企业的总部经济业可能最关注的是新兴区域,我们根据实际的需求做一些引导。

  【唐黎明】:我很同意赵总的观点,根据企业自身的需求来选择它在哪儿办公。我想起我在国庆节时的一个经历,国庆节的时候我当时订出国游需要去取票,是国内非常大的一家在线旅游公司,原来我以为在三里屯那边离我们公司很近我想非常方便,后来发现他们搬走了,搬到很远的东五环附近一个独栋办公楼。当时我很奇怪,你让客户这么不方便你怎么来发展你的业务?结果他们配了一个快递可以来取你的票拿你的钱什么的,不用客户跑了,实际上他增加了一两个人的工资节约了他大部分的办公成本,我觉得这就是企业的一种选择,注重低成本的可能考虑到我往外搬,但是如果注重公司形象的可能还是会选择一些成熟的商务区,看企业自身的需要。

  其实现在北京市一些政策还是在为企业往边缘地带转移有一些引导的,我们最近在研究北京市的人口疏解政策做一个专项研究,北京市原来人口疏解是非常表面化形式化的疏解,政府官员的考核只看你疏解了多少人出去,但是它没有和产业配套疏解,没有在疏解地建更多的办公楼或者是产业园区之类的,仅仅是建一两栋安置房,这实际上没有把北京的人口疏解出去。我们当时建议北京市政府方面一是要进行人口疏解和产业疏解和城市功能的疏解相结合,同时你在被疏解地还要引导企业到那里去办公,通过税收优惠政策引导企业到那里办公,要不然这些被疏解地的产业氛围、工作的氛围也很难建构起来。未来北京在人口疏解是北京“十二五”中的重中之重,它实际上和我们的交通拥堵治理也是密切相关的。

  未来北京市的政策会为更多的企业疏解到一些边缘地带,会有一些政策的偏移,这也是一个机会。

  【主持人】:企业可以注意一下成本和政策导向。

  【唐黎明】:对,尤其关注成本的中小企业。

  【高毅存】:每个公司还有机构选址是自己的商业行为,会根据公司最大化利益,但是从城市发展来看,很多企业包括一些机构甚至是政府机构都应该考虑向外部发展的趋势。从政府历次的取向能看出来,大家在这儿抱怨PM2.5空气、交通,所有的人都在四环以内或者五环以内,天天都是潮汐式上班,从南苑、通州、天通苑扎向城里,下班反向潮汐,中心城市永无宁日,永远不可能改变拥堵和空气污染问题,原来限号12345限,以后单双号来限,这是一个无解之题。采取的办法中心大团功能疏解出去,让不再潮汐式,在通州那儿居住生活工作就业,亦庄就在当地,南苑就在南苑,这样才能有效缓解中心城市的生态压力、社会压力。

  我建议,在这方面企业包括机构甚至一部分政府机构都应该到这些新区去发展,这样的话不仅仅说为企业的成本、企业的发展空间提前预留,也为北京市整个未来发展百姓的福祉做出贡献。

  【主持人】:高老师是劝退派,赶紧走,王老师怎么看这个问题?

  【王成刚】:几位老师说的非常到位,一语中的,一个企业的选址有内在动因和外在环境构成的。所谓的外在环境就是刚才说的政府引导政策,政策的规定规划显得格外重要,这个至少是高老师说的解决城市很重要的一个环境。另外一个环境,目标所在地的环境如何,这个对它的影响其实非常大。企业的内在动因,企业本身发展的需求以及所处行业的特点非常明显,刚才为什么说看好海淀山后地区,用友总裁王文京有一句话,这句话非常本土高新技术企业空间需求扩张概括非常准确,80年代一层楼90年代一座楼21世纪一个园,基本上用友沿着这条路线在走,创业的时候80年代在电子一条街,后来到了上地建了用友大厦,现在总部搬到了永丰建了用友软件园,有一个很明显的产业升级的路线。

  中关村还有很多企业,有些企业让我搬出去就搬出去了,比如联想,联想总部在这儿,生产基地早就搬离北京市,生产成本太高了,上地还留有一个小规模生产线用于参观。

  一些企业无论如何不会吧自己的研发这块搬出去的,举个例子,我了解的一家企业,有些卖地给优惠政策让他搬过来,这家企业死活不去。我现在这个地方遇到什么技术问题给我熟悉的专家打电话直接来半天就给我解决了,但是我一旦搬出去的话他得坐飞机周末时间来还得住五星级宾馆人家还不一定愿意来,有内在的动因。

  有一些生产制造环节放到外面去没有问题,有些一部分的研发环节也放到外面去没有问题,但是有些创新是需要交流的,这些需要不断交流碰撞的地方可能一些区域再挤他也要想办法到这个区域哪怕只设一间办公室也要到这个地方来,我的目的跟我的同行投资者不断进行交流不断进行碰撞来产生新的创新,也可能是最大的需求。有这些需求的企业一定是创新资源哪儿集中就越往那个地方扎,有这种内在的规律在这里面。就好像是刚才几位老师说的这样,动因、特点、外部环境这些都是综合考量的过程。

  还有的企业,它的创始人就是学校老师,大量的学生和他的公司是实习融为一体的,甚至有些企业无论如何不会搬,一旦搬的话十年之前我的员工在这儿买的房都是我的核心员工,一般可能要流失了,无论如何不能完全搬走,至少要留一部分。这里面的规律和动因都是企业来讲一定会做的综合考量的因素。也有企业哪个地方给的优惠程度高就到哪个地方去,这里面是很个性化的事情,个性化当中有一定的规律可循。

  【主持人】:会不会还有这样一个思路,这个片区现在不是很好,但是企业可以以很便宜的价格拿到土地,过几年就升值了,可能这个地方以后发展起来了就没有这个机会了,企业是否应该抓住这个时机,提前布局?

  【王成刚】:这种情况肯定会存在的,这个就是我们所说的,一个企业来讲首先应该是专注于它核心的业务,它首先满足的应该是核心业务的需求我需要一个什么样的环境。刚才我们所说的其实CBD是新有国贸后有CBD,先有了国贸很高档的楼宇之后,吸引了大量的集聚后来规划了一个CBD。有些企业可能只看中我的核心业务,有些企业战略投资眼光比较好,那个地方刚好有发展潜力我去那儿先期布局若干年之后升值空间非常大,这部分给我带来的财富收益就很大,这个可能就是企业的选择问题,你是希望专注于核心业务还是希望很大的资产在这个地方,这个就是企业发展的选择。

  【姜昧茗】:我很认同之前几位老师说的,确实企业发展也有生命周期的,就像刚才王老师说的,用友发展时间也很长,而且它是成功的从一个企业的初创期发展到成熟期甚至继续扩张的企业,它可以从小的企业甚至发展成一个大的产业园的模式。但是大多数企业没有走到成熟企业没有走到扩张期就已经结束了企业生命周期,对于企业不同的生命周期可能也有不同的选址需求。从小的创业型企业关注的内容和一个成熟企业关注的择址需求肯定是不一样的,我作为一个刚创业的企业比如我是高科技的企业肯定更依赖于人才、政策、资金扶持,可能就会选择这些资源集中的地方,它可能倾向于在一个成熟的区域只要一间办公室就够了,我只需要那么一个小的空间,但是我非常需要一个外部环境。事实上随着公司的发展,它是一个园区了,可能它本身就有很强的话语权,它自己本身就是一个资源的集聚地,政府会配套建班车,员工自然而然向它聚积,员工配套宿舍都能建,这样自己本身就是一个很强的话语权了,本身就可以有更大的自主权去选择,他有更多的空间可以选择。这个过程当中有了跟政府去博弈对话的资源,可以在全国选,这个跟个人发展相似,你本身很弱的时候没有话语权想去五百强大企业,当你很牛的时候你自己可以创建公司了,你的束缚也小了。

  对于企业来说,这个也有这方面的规律在这儿。一个企业的生命周期也就十年左右特别生产类的企业十年左右到头了,现在开发区有一些新的土地政策,在土地稀缺的情况下,工业用地只有20年,未来如果20年以后企业依然存在发展的还很好可以再续签,适应企业发展的需求,这样也能够造成本身土地资源不浪费,事实上很多土地资源给了企业,如果发展不好或者越来越缩减土地还在那里政府没有办法去收回它就拿去干一些别的事情事实上也是对政府来说很头疼的事情。

  对于企业选址是一方面,另外企业有不同的板块,刚才几位老师说了,企业有研发有生产有总部有办公,对于我这个企业来说不同的板块特别有了话语权之后不同的板块搁在不同区域,根据我的需求来选择我的不同选址空间。我们亦庄园区集中了五百强的研发中心,3M研发中心、路桥研发中心搁在那儿环境很好,员工对于交通这些不是特别依赖,因为本身在亦庄置业,选择研发、销售在那儿,但是生产线其它一些板块可能搁在他认为合适的地方,像北京的外围河北甚至江苏都可以去建一个厂子,有这样一个规律在里面。

  北京商务、产业格局展望

  【主持人】:企业的需求多种多样,新旧园区都存在的情况,丰富了市场,给企业提供了多层次的需求。刚才讨论的很深入,最后讨论一个话题,对未来的展望。各位老师怎么判断以后北京的商务区和产业圈的格局,同时会带来哪些机遇和挑战,也可以给出一些意见和建议。

  【王成刚】:如果商圈的话我不是很熟悉,如果产业区的话现在看起来北京的产业区刚才说了80%基本上跨到中关村里面来了,国务院批复中关村园区调整,80%的工业用地都在中关村,一区16园,下一步北京的产业园区在一区16园里面布局,包括一些园区的扩展,这些会在这个范围之内进行。

  另外一点,一句话概括的话,还是两轴两带北京这个大十字恐怕还是存在的,沿长安街也好向南一直到南部新机场,还有东西通州、石景山、CRD地区,这个大十字格局还是继续存在。

  从发展趋势来看,北京的商业区也好商务区也好产业区也好,会向占据不同生态方向发展,每个地区可能都会有它非常独特的一点特色在这里面来,这里面会给区域注入新的生命活力,不会把哪个取代或者哪个把哪个挤掉了,不太可能,并存满足不同发展需求的这样一个格局。一个是中关村产业中心,另外北京大的十字架构依然存在。

  【高毅存】:北京未来发展迫使北京必须采取多中心和多种模式并存的模式,那就是改变传统的以老城为核心摊大饼式的发展,这样给北京市原来叫卫星城现在叫新城,顺义、通州、大兴相对来说离北京远一点的原来叫区县现在叫新区的机遇,北京未来发展是多中心、多种格局的局面,所以我觉得如果企业也好不管是个人安居置业都可以选择向外层空间发展的预先布局,不管在房价、地价、租金上都会有一些实惠,而且未来看也顺应了潮流,提早布局是一个明智的选择。

  【唐黎明】:我认为北京未来的产业格局它实际上还是会延续现在的格局,基本上朝着04版的方向走,04版北京市土地规划几轴几带几中心那个方向慢慢走,而且北京现在在全国乃至全球的这种资源优势人才优势和产业的聚集力度依然是非常庞大的,它依然会变成一个越来越大的巨型城市,人口越来越多,想要创业的人越来越多想到北京来发展,这是跟北京现在的城市竞争力是有关系的。但是北京的城市承载力就那么多,现在已经两千万人口了,人口疏解、产业疏解是它未来长期的方向,这个又回到刚才说的两种力量在拉锯,一种是市场的力量,一种是行政的力量。拉锯会不可避免使我们的产业功能往外溢,市场的力量往北京挤,越来越往边缘地带发展,慢慢一些新的商业区和产业区也会发展起来。

  挑战在于,那些新兴区域它的这种软环境的打造,这是非常关键的。刚才赵总也提到了,因为我们现在来看北京传统的商务区传统城区也好跟周边的郊区县相比它的优势不在于它的环境优多好,不在于它的成本,主要在行政效率,主要在你的城市基础设施配套是否完善,我不能说搬到一个郊区虽然面积大了点地方宽了点,但是到处都是垃圾臭气熏天也不行,或者办个什么事非常难,这个都是制约未来发展的劣势。

  【赵岩】:大的方向上,非常看好未来的产业区和商务区的发展,现在提到的经济圈经济发展的关系,咱们这块是北京首都经济圈,首都经济圈特别看好,在中国北京这个城市化率达到70%,未来城市化率越来越提高,城镇化也会是一个趋势。未来产业这块肯定是非常好的,而且从结构调整来说目前来看有一些传统的产业包括纺织其它的机械制造可能会要搬离城市,向边缘化郊区化发展。

  城市未来的产业还是以服务产业为主,包括金融服务业、专业服务业甚至医疗还有一些信息技术,这块会发展起来比较快,而且每个产业都会出现向某个区域聚集的,有政府有市场的作用,每个产业可能会有一个聚集化的趋势。根据我们对这个客户的了解,目前发展比较快的是金融行业以及由金融行业衍生出来的相关金融服务业也会发展比较快,还有TMP信息媒体还有技术、高科技这一块发展都比较快,电商目前发展非常迅速,由此产生的物流相关的行业也是发展比较快的,目前这些产业对办公对一些产业办公区的需求会比较旺盛。

  【姜昧茗】:这个问题刚才大家说的比较透彻了,我很认同高老师的观点,未来多中心的格局是必须的,而且是政府一定要去做的,要不然的话这个城市的发展没有前途。为什么这么说?

  事实上我们已经发现,作为一个两千多万人口,实际常住人口可能不及这么多,在这么一个大的规模情况下如果说延续原来的传统模式潮汐式上下班大部分人集中在核心区,必然这个城市本身越来越脆弱,因为这个系统过于复杂,而且过于精巧依赖交通轴线来维持这样一种模式。事实上我们已经发现现在频频出故障,而且故障的概率越来越高频度越来越高,交通线10号线、5号线经常发生事故,还有失火今年发生了好几次,呈现出来整个城市生态系统的不健康。原来在北师大做过一个课题城市病,城市已经生病了,如果还是这样一个模式下这个城市就会像癌细胞一样长的越来越大,向恶性化方向发展,所以现在必须使它向良性发展,这是必然要走的过程。作为政府应该意识到,而且很多时候并非做出一些牺牲,比如很早说的包括教育资源包括政府资源向通州的迁徙,为什么通州之前房价高涨就是在这样一个宣传下出现的涨幅,后来事实上迟迟没有动静,这里面有非常多的力量博弈。这是城市发展战略的发展方向,不把这些城市功能慢慢分解到各个中心,这个城市未来的发展肯定是城市本身也是有生命周期的,这个城市可能慢慢走向衰竭。它的新的活力肯定是在新区出现一些,通过多中心的格局让它出现一些新的细胞,然后在新的细胞中间慢慢每个细胞有它自己的活力,在这种活力之下才能实现。

  我本人生活在亦庄工作在亦庄对此感触非常深,我上班每天自行车十几分钟,步行半个小时,在这个区域里面功能不断丰富完善,它有产业,事实上所谓有产有业是一个城市综合体,也是一个新城,在这个城市里面在这儿生活工作是很幸福的事情。北京的发展模式应该朝这个模式发展,而不是每天通勤时间基本上一个钟头是常态或者说基本上就是正常,两个钟头是普遍甚至还有三个钟头甚至还有住到很远甚至都有住到廊坊、天津到北京上班,这完全是很不能容忍,而且作为城市建设者和城市管理者应该本身感到很耻辱的事情。

  【主持人】:姜总现身说法同时也给我们城市管理者提出了很好的建议。

  在今天的活动中,大家都从包括规划、市场、政府引导这些不同角度展开了讨论,其中,相信隐藏着很多机遇,我们会继续关注北京的新区发展,今天也再次感谢各位嘉宾的到来,谢谢各位!

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