沙龙实录:工业用地的市场成长与政策规范

2013/09/13 17:32 来源: 搜狐焦点产业新区 评论

  沙龙专题:工业用地的市场成长与政策规范

  【搜狐焦点产业新区】:各位嘉宾、各位来到现场的网友大,家下午好,园区沙龙是焦点产业新区一直做了品牌栏目,今天是第26期,今天的主题是“工业用地市场成长和政策规范”,首先介绍一下今天到场的嘉宾:

  郝 庆 中国国土资源经济研究院研究员

  陈文言 世联地产集团业务发展委员会首席顾问

  王 珲 北京万德兴业科技有限公司总经理

  朱振波 联东集团营销策划副总经理

  夏连珠 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司董事、策划总监

  首先感谢各位的到来,来到现场的应该还有对这次话题感兴趣的业内人士,感谢各位对我们的关注,为什么选择这个话题作为本次沙龙的主题,有两个契机。

  第一,今年各地工业用地出现了一些新的政策,比如,7月份,北京的亦庄经济技术开发区发布政策,将工业用地的最高出让年限从50年减少到20年;近日,广州出台了《广州市产业用地指南(2013版)》,工业用地科技率不达标或产出率低将被追罚等。应该如何解读这些政策?很多业内人士和企业家都希望了解。

  第二,产业新区频道做园区新闻有3年多的时间了,工业用地一直存在很多模糊和争议的地方,我们也希望借新政频出的契机、借这个活动,解开谜题。

  今天到场的嘉宾中,有实际从事工业园区开发的运营商、有熟悉工业用地政策的专家、也有操盘很多园区的机构,相信我们可以一起解决这些问题。

  【搜狐焦点产业新区】:我的第一个问题,先聊一聊工业用地的市场。首先,我们先聊聊工业用地的市场,我把这个问题提给两位女士,夏连珠和陈文言女士,据我了解,工业用地实行招拍挂制度已经有几年的时间了,工业用地的成交、价格现在是个什么水平? 整体呈现怎样的走势? 工业用地主要掌握在哪些主体手中,又被谁拿走?

  【夏连珠】:从我们接触的客户情况来看,在工业地产中,工业用地的价格从来都不是一个非常关键的问题,因为这种土地通常是政府让渡一定的利益,来获得税收收入。很多开发运营商都是通过“新城”模式,来盘活整个土地,换句话说,工业用地盘子更多是一种政府行为,开发商介入来做。

  工业用地本身很难获得利益。举一个例子,我在廊坊的一个开发商朋友,他拿到的土地价格才20几万一亩,这还不能够覆盖土地整理的成本,政府必须通过其它的方式来进行补偿。所以,工业用地的交易,并不是完全的市场行为,需要政府作出利益的让渡,而在其它地方进行补偿。

  也可以换个角度看,长期来看,政府通过税收实现整体盈利,短期来看,很难直接实现。

  【陈文言】:用价格来衡量工业用地的价值,其实很难。我关注到,从07年到现在,你会看到,工业用地价格没有太大变化,就是在北京亦庄这么成熟的地方,也就徘徊在50万—70万每亩左右,没有大幅度的变化。工业用地为什么没有像住宅用地、经营性用地那样飞涨?

  这里面体现了政府对工业用地的诉求,而且一直以来都是连贯的:工业用地不仅仅是土地财政,更主要的是“土地换功能”,“土地换产业”,是创造持续税源的空间。

  举个例子,大兴生物医药基地,工业土地的成交价格根本覆盖补了成本,严重倒挂,整体成本100万/亩,出让成本只有50—60万/亩,那怎么实现平衡?

  可以通过经营性用地,住宅用地来密闭。

  【搜狐焦点产业新区】:所以“地王”不太可能在工业用地中出现?

  【陈文言】:对。但是有一个现象,就是在工业用地的二手市场,限制不是那么严的地方,的确看到它是一个潜在的金矿。

  我举个例子,在温州经济技术开发区,工业用地一手价格30—40万/亩,经过一两年时间,这个区域成熟了,很快涨到100多万,而且那边的退出没有非常严格的限制,在这种情况下,工业用地还是有可能成为一个潜在的投资选择。

  【搜狐焦点产业新区】: 在了解了工业用地的市场之后。下面我们聊一下非常关键的政策规范。来自中国国土资源经济研究院的郝庆先生主持过不少国土土地政策的课题,是实打实的专业人士,那么我的第一个问题,提给郝先生,您能否简要介绍一下,国内工业用地的制度和政策,经历了怎样的进化沿革,在当前,又有哪些重要特点?

  【郝庆】:以前,土地集体的归集体,国有的归国有。后来在制度设计上,创新性提出了土地使用权和所有权的分离,在政治制度上,土地还是国有,但使用权可以让渡给外资企业、私营企业,在这种分离制度之下,一开始主要是通过协议出让的方式做工业用地,后来在这种方式之下,出现零地价、暗箱操作的问题,逐渐也就过渡到“招拍挂”上。但是招拍挂为什么没有商住用地这么火爆?

  根据我们的统计,工业用地的出让过程中,有多主体参与竞价的比例只有2%—3%,只有10%左右的土地出现溢价的情况。

  毕竟,商业和住宅是拿地之后出售,工业用地只能用,很难卖,它的使用性质上决定了这种现状。更重要的是,工业用地有严格的土地用途监管,工业用地拿过来做配套、盖专家楼是不允许的,同时对建筑系数、容积率等有明确的规定——不能用来炒卖,所以价格一直上不去。

  而且,如同刚才两位女士所说,北京还好,经济比较发达,很多二三线城市,对大项目特别渴望,来一个大项目,土地政策、环境政策都特别优惠,土地零地价就给你用了,那么,现在,国家也出台了工业用地最低出让标准,来防止低水平重复建设,防止土地牺牲和环境牺牲。

  现在也出现一些新的情况,像温州、广州一些地方,二三十年前的一些企业,发展到现在,可能效率不大高了,也有一些环境的成本,政府想让更优质的企业进来,政府开始试点,鼓励这些地方进行工业用地的二次开发和置换,允许有一部分工业用地可以改变性质,但是土地虽然升值了,但并不意味着升值的钱归企业主,这部分红利还是要上交。那么,怎么合理的把土地流转开来、发挥最大的效益、体现社会公平,可能是未来的一个方向。

  【搜狐焦点产业新区】:那么,最近,在北京亦庄,有一个政策很受关注,就是要把工业用地最高出让金年限50年变成20年,应该怎样理解这种政策?

  【郝庆】:最高出让50年是1990年《城镇国有土地出让和转让暂行条例》的一个规定,这个规定确定了工业土地的最高年限是50年,那么,缩短到 20年出让,并没有违背这个政策,换句话说,制度没说不准低于50年,这算一个政策背景吧。

  北京比较发达,不缺工业用地出让这点钱,以前谈到出让价格,说句比较敏感的话,一届政府在任,卖50年的钱多,还是卖20年的钱多呢?企业可能也想用比较高的价格来获得一个比较稳定的50年的锁定期,尤其对一些炼钢、大型制造等传统企业来说。

  但是,现在,我们通过调查发现,产品的生命周期最多有20年,甚至有的产品5年就淘汰了,有的中小企业的生命周期也就是十几年、20年,要么就灭亡,要么就企业做大。

  如果把土地的使用周期和企业的生存发展周期相结合,我觉得亦庄这种出让政策是很好的探索。

  一方面,20年的价格肯定比50年要低,减轻了企业的负担,可以有更多的钱投入到生产经营中;另一方面,如果企业发展大了,可以换出去,如果企业消亡了,可以及时腾出来更优秀的企业。

  我觉得这个规定没有违反政策,还是以前的制度,只不过加以灵活运用了。

  【搜狐焦点产业新区】: 联东U谷,万德兴业智汇中心都是建立在工业地产上面的园区项目,请两位老总分享一下,作为开发商,在操作工业用地项目的过程中,有哪些红线绝对不能触碰?

  【王珲】:说到红线,最大的红线就是工业用地不能做住宅,这是政府最反对的。

  刚才几位专家也提到,工业地价比旁边的住宅、商业价钱要低得多。政府的想法是要用很便宜的价格来招商引资,通过产业发展带来财政收入。

  咱们就说亦庄吧,基本上它的工业地价七八百块钱,住宅什么价?差价很大。如果这么大差价,把地盖成住宅,达不到招商引资的效果,政府是绝对不能接受的。我觉得这是最重要的红线。

  【朱振波】:今年是联东在全国发展园区的第10年,做了32个园区,我想说明一个现象,联东在这10年当中遇到的一些问题。

  第一,现在政府越来越重视实体经济发展。

  第二,一二线城市的工业土地越来越稀缺,企业拿地越来越难。我们通过一些调研发现,一二线城市通过30年的改革开放,通过产业调整和产业更替,出现大量闲置的厂房和闲置用地,土地的使用效率特别低。

  第三,市场化机制。过去20年中,基本都是政府主导开发区和工业园,但像联东这样的专业运营商也慢慢起来了,可能政府这只手会慢慢退出,而变成一种掌舵人的角色,监管人的角色,如果你真是做园区的,那可以进来,如果不是真做的,就别来了。

  第四,讲持续发展,建立长效机制、退出机制。政府吸引园区和企业,做产业集群,联东在做共性产品,这种产品的好处是,后面有一个退出机制。如果引进的企业效益不好,或者未来需要扩张,我们建议你搬走,我们会引进一些比较好的,符合当地的产业环境的这些企业进来

  10年来,联东U谷一直坚持“只拿工业用地”的路线,我们觉得在实际操作中,我们商业用地都没拿,包括沈阳,政府要给我们一些用地,因为工业地产的成本利润率很低,联东u谷专注做产业园区,目前我们实行三七比例,30%产品自持,70%产品用于出售,真正实现产业园区的有效运营——先做配套,然后园区配套肩负着区域配套做起来,根据政府的产业定位然去招商引资。

  【搜狐焦点产业新区】:谢谢朱总的分享,做房地产一般讲拥地者为王,土地储备越多,越能锁定长期发展,工业用地现在是否在好的拿地时机?

  【王珲】:工业用地,包括在北京、上海、广东这些城市,都有一些新的政策,

  未来很可能在一段时期之内,国家整个的工业用地政策会发生一些变革,包括使用年限。

  像联东的土地,手里有很多地,都是以前拿到的,这些地都是50年产权,假如说,以后很多城市的工业用地都变成20年产权,联东的土地价值,当然会有大程度的增长。现在拿地是没有问题的,肯定是可以拿的。

  但是还有一个方面的考虑,地拿到手,将来怎么样操作?这个方向可能会出现新的变化。

  比如说,工业用地怎样退出?对园区运营商也好、对实体企业也好,政府会有什么限制?在操作层面,可能要求更高。

  在亦庄的这个新政中,还提出,企业达不到产值要求,就将收回用地。

  在政府没有这种规定之前,企业的闲置工业用地,我们可以收过来,给企业一定的价格补偿,或者采用入股的方式,用更集约的方法去开发这块地,那么,现在,政府也在做这个事情,那么,未来,政府和我们园区运营商,是否会产生一种竞争?

  还有一个方向,现在,政府鼓励提高工业用地的容积率。高容积率其实有利于我们集约利用土地,有利于我们提升整体工业园区的层次,但是,这里面有一个问题,工业用地的计划审批上,只能一栋一栋来,如果提高了容积率,是否有一个政策上的配合?

  我在北京的一个专业园区,定位是研发类园区,这种园区内,产权按层分割更有利于把企业引进来,但厂方可能是不需要这种政策的,所以,我觉得,以后一些政策上的变动,可能是我们现在无法预计到的。

  【朱振波】:联东在全国各地拿地,我们发现,政府在供地方面,越来越理性。

  首先,在谈土地的时候,他会去你已经做好的园区,现场打探,是不是真的再做产业园区?会给当地政府发函,问一下,在当地,你的企业做得怎么样?

  第二,政府实行分批用地,不会说一次性给你。你第一期当年拿地,当年开工,而且要招商引资。第一期做得好,他就接着批给你入市的工业用地,如果做得不好,就不给给你供地了,就让你退出了。你要享受工业用地的红利,其实还是要看企业是不是真做,政府还是比较看中这一点。

  政府现在不像以前了,方案讲得很好听,他就给你供地,没有那么感性,越来越理性。特别是像南方的政府。像我们在宁波谈地,要求你未来的企业达到什么税收、产值,非常仔细。

  【搜狐焦点产业新区】:我这里有一组对比数据,二季度,商业、居住和工业地价分别为每平方米6044元、4799元和684元。这是国土资源部新近公布的一组数据,反映的是全国105个重点监测城市的地价情况。显然工业地价格极其低廉,只有商业地价的11%和居住地价的14%。那么,低廉的工业用地,是否蕴藏着巨大的升值红利?哪些主体可以有机会获得这些升值红利?请各位老大分享一下。

  【陈文言】:的确,看数据对比的话就很诱人,但是,我认为这种数据的对比,作为投资主体来说,最终真正有效的转化为你的投资收益,我觉得有两种可能的途径。

  第一种是变现。近年以来,我接触了很多产业地产类项目,这些项目委托的一个重要内容,就是研究政策,怎么能够成功的实现变现?因为这些项目通常都处于原来的城市建成区,区位条件非常好,从土地的资源价值的盘活来说,的确可能变现是更好的选择。所以很多人都在想怎么样能够把它盘活起来。

  【搜狐焦点产业新区】:通常有哪些办法,如何变现?

  【陈文言】:不同的地方政策不太一样,像北京和上海规定得特别严,你要走规划调整的路径,那么就非常困难,要上到主管副市长那儿,意味着要主管副市长为你一个企业的信誉做背书,这个政策风险还是蛮大的,操作起来也比较难。北京现在有一个政策,自用土地上建,保障性住房,在方式上可以有,比如不用直接走招拍挂路径,某种程度上你是相对可控的,大家都在想,我怎么样合法、合规的情况下,合理的占有这一块土地,这其实未必是坏现象。无论城市发展,还是土地资源价值盘活上其实是多赢的,如果真的符合城市发展需要的话,这个未尝不可。原来的划拨的,或者国有用地、工业用地怎么变现,这是一种可能,通过变现来实现价值的跃升。

  还有一种方式,你会看到,有很多原来的工业园区或者产业园,在早期规划的时候,处在比较偏远的地方,通过长时间的运营,这个地方的区域成熟度,或者说产业环境等各方面都提升了,所以,自然的,作为工业用地,比如他的租金承担能力,各方面都会上去了,实际上这也隐含了土地价值的提升。

  这种情况之下,我觉得做一些合理的流转,来实现价值的兑现也是可能的。

  另外,还有一种,可能是原来很多投资工业用地的人想象的,我通过前期控制土地,然后后续退出,来实现土地价值,但这种路径可能未来会越来越困难。

  就像联东的朱总所说,政府现在对于这一块的设计路径越来越清晰,以大兴生物医药基地为例,它在你入园的时候,就通过入园政策设计,来规避企业只是在这儿圈地,卖地推出来赚取价值提升。它要求入园企业年产值不能低于1200万,如果达不到,要么企业自掏资金补足产能要求,要不你退出,退出的时候,政府就是原价收购。所以,第三种路径的操作空间可能越来越小,可能工业用地更多还真是为那些真的真真正正为做产业提升,产业运营的人准备的,我个人是这种感觉。

  【郝庆】:国内土地很有限,每年建设用地缺口很大,但实际上,闲置土地特别多,有些圈了没有开发。

  去年七八月份国土部出台了关于工业用地限制用地条例,条例规定,出让一年没开工要收回,政策实施以来,也回收了几宗。工业用地还是为了优质的企业而服务的,涉及到土地用途方面是管制特别严格。

  在谈退出机制的时候,如果土地不变性,可以提高厂房容积率,也不用缴纳土地出让金;如果改变土地性质,就要补交出让金,价格也不菲。

  土地财政这几年争议很多,城市环境改善很难靠土地财政,地方税收本来就少,很多地方需要基础设施改善,又要一笔钱拿出建农田水利、教育,大家都在争议这种钱,但是一想到花钱就想到这笔钱。这笔钱肯定是用来土地升值要为全社会来服务的。

  【搜狐焦点产业新区】:听了陈总和郝老师的介绍,后面两位老总有点悲观吧,搞工业地产要怎么挣钱?请王总和朱总分享一下。

  【王珲】:红利应该是为全社会服务的,政府之所以这么低廉的价格,把土地出让给我们企业,也是想通过其他方式,不通过土地财政收入。因为本身工业用地财政收入确实没有像住宅,像商业那么高,本身财政收入是很少的一部分,可能更多的还是希望财政税收为全社会服务,应该是通过这样的方式。

  至于说升值红利,我倒是觉得,国家不妨把这个升值红利让渡给企业,让企业更好的为社会服务。

  我觉得政府应该从这一方面着手,土地升值对于企业更有利。说一个最实际的,土地价格今年500块钱,明年1000块钱,企业可以用这些土地带来更多产出,这对政府也是很好的事情。

  我们在做园区的时候,也尽量避免投资客进入园区,但是,实际上假如有这样的情况,确实有的企业买了工业用地,这个时候,政府也好,投资客也好,我把这块地买过来,买来租给你,让企业可以在这里发展,这个方式应该对政府也没有什么太坏的影响,这是我的理解。

  【朱振波】:产业园区在做产业集群,像我们在有些区域,比较荒的地方,用招商的人员的话说,是鸟不拉屎的地方,没人去,就做产业集群。产业集群做起来可以带动区域的经济发展,包括把周边的地价都带起来了。

  另外现在有一部分园区产品是销售给企业的,我很赞成王总的一些想法,我们也是有一些红利,这些红利希望造福社会,我们园区企业让他们能够健康快速的发展。我们在后面主要是注重运营,怎么去给园区企业提供增值的服务,包括解决人才的问题,解决融资的问题,解决收益的问题,这是我们心里另一笔帐。最大的使园区企业收益。

  【夏连珠】:园区和住宅、商业不太一样,政府在园区发展过程中,职权要相分离。

  园区运营商代替政府执行运营商角色,未来的红利,应该给运营商做未来更好的发展,政府去赚取税收的部分,而不是说土地增值的红利,我觉得这个是必须非常明确的。

  其实我们也接触过很多的企业,就是做园区的。他们前期其实非常困难,尤其短期特别难。很多政府不仅是土地可能会有一些优惠,给企业。他其实可能更多的后面的税收都会有一定的分成,所以我觉得这里面企业跟政府,一定还是要分清楚这个关系。做房地产和做产业的逻辑完全不一样。

  【郝庆】:工业用地变成房地产,这么高的差价,我认为是整个社会发展带来的,应该由整个社会来分享红利。

  【夏连珠】:同样用地性质前提下。

  【郝庆】:不交土地出让金,鼓励价高者得,集约用地,这么几年一直鼓励这么用地。标准化厂房是鼓励的,包括地下空间的开发,也是不用再交钱的。有的地方试点是这样的,还没推开,鼓励大家把土地集约起来,让更多的产业,更多的GDP,给地方带来更多的税收。

  我觉得运营商也接触过很多,盈利点应该在后面的服务阶段,包括一些平台的建设,有一些资产可以为中小企业做抵押,提供科技、法律、人事方面的收益。

  【搜狐焦点产业新区】:那么,如果工业用地上的项目做持有,是否比出售更容易获得收益,因为土地不变性的话,后期租金升高跟你没关系了,楼已经卖了。

  【朱振波】:企业要发展的话,是需要现金流的,而且做产业园区利润非常低,不像做住宅。我们希望自持,但是需要资产证券要发展的非常好,现阶段,公司要扩张、发展,还是要有一定的出售比例。

  【王珲】:从入驻企业的角度来看,更有利的还是把产权转让给他们。如果所有东西都由园区自持,租金成本就变成了企业资产负债表上的成本,放不到资产中去,企业的融资、上市都会有影响。我接触了很多企业,他们就是想上市,包括我们园区里面有两家企业就是想上市,但他们都是轻资产企业,从什么地方获得资产?只有从厂房、办公场地这些地方来获取,所以,购买对于企业来说是很必要的事情。你说租赁这个方式,也是很好的方式,但是目前来说不适合入住园区企业。

  【搜狐焦点产业新区】:工业用地大量掌握在园区手中,根据我的了解,很多园区其实已经无地可用,但与此同时,对优质的实体企业来说,政府还是很愿意拿出土地供应他们。那么,企业在购置土地、厂房、仓储、科研办公这些工业用地资产时,应该特别注意哪些问题?

  【朱振波】:目前企业自建拿地越来越难,成本越来越高。在亦庄有一些企业在自建拿地,不懂办政府相关的手续,然后开工,再找承建方,需要一定的时间,最终,成本并不低,时间消耗也很大。

  在投资选址、选择园区的时候,我建议,企业要考虑交通环境、商务环境、政府的办事效率,以及一些产业政策,和所属的企业行业能不能对他们有一些优惠的政策。

  另外,就是配套,有些企业,比如像亦庄这边,老板愿意去,可以降低运营成本,但是员工不愿意去,员工说你要去的话我就辞职了——上班远,所以发展配套还是比较关键的,周边的一些配套,包括商业配套,包括居住配套,这个要考虑得比较周全一些。

  企业在园区里面,政府、园区运营商能够给企业带来哪些价值,这是他们所关心的。

  【王珲】:我觉得企业在选择工业用地产品这一块,更多还是要考虑你想要把什么样的部门放在什么样的区域,还是原来说的城市群的问题,比如,研发就是在北京周边,这些研发高精尖人员都是住在北京,你让他去别的地方他不会去;生产,可以找一个人力成本和土地成本比较低的地方,稍微远一些地方,只要开车一个小时能到,管理可以实现的。我觉得企业可能在这一方面会考虑。

  【郝庆】:刚才两位老总说的,主要是针对北京这种市场比较成熟情况。单从地这一块,新上项目这一块,我接触了很多二三线城市,这些地方缺乏一些优质项目,政府很大任务就是招商引资,如果来一个大项目的话,他说给你用地上的各种承诺,这时候要谨慎——用地、政策什么都没落实,就想把项目先招过来再说,这种情况很普遍。

  作为企业,如果要落地大的工业项目,要好好考虑一下。

  首先,你选址的地方,是不是符合这些规划,不符合这些规划,可能通过修改规划办成,但是也可能办不成,要考虑这个风险。我提示一下,你要看你看中这块地,是不是国有用地?是否以后要涉及到农转非、土地征用、土地补偿?这些都会造成一些麻烦事儿,增加时间成本,甚至建成也开不了工。

  其实,税收优惠。现在很多市、县私自设立工业园区,我们只有国家级和省级确认的工业园区才可以享受税收优惠政策,但是很多地方私自制定政策,跟国家政策冲突,那么,这些许诺的税收优惠,以后不一定能享受到。

  第三,买地的时候,土地用途,绿化率、容积率指标上都有一定的要求,企业是不是能满足这个要求?我觉得还是要用发展的眼光看,比如,你不要把一个污染型大企业建在县城靠边上,过两年这个城市发展了,你的企业到时候还是要被动的搬迁。这些存在的和潜在的风险都要考虑一下。

  【陈文言】:其实我们谈的基本前提是基于自用,对于企业自用来说,这个决策体系,我觉得真的是一个体系化的工程。大的城市他整个的产业基础,产业导向,我觉得这个非常重要。

  比如说,像在天津,明显的就是大项目、大产业导向,中小型企业在那发展是不是合适,是不是有足够的空间支持,肯定要有一个大的判断?

  另外,你的企业属于那种产业?和这个地方的产业导向是不是吻合?甚至包括企业自己的竞争策略,比如有的企业我可能就是因为行业,就像肯德基和麦当劳,一定有肯德基的地方一定要开一个麦当劳一样,你自己的竞争策略,企业发展阶段,甚至王总刚才说的我要选址的究竟是哪个部门?可能都会影响非常大。我觉得真的就是一个非常庞大的工程。

  从微观来说,在一切既定的情况下,要选择进不进入一个园区,我个人认为,有几点。

  第一,要明确匹配一下,这个园区主要的招商引资对象和你是不是匹配?如果说你是园区主导的产业也好,或者主要的发展方向,一定会在政策各方面都会给你倾斜。我知道,联东你那个政策包怎么分配,肯定也是基于你自己这个园区的定位和对你客户,对终端企业的要求,会有不同的配置的。所以我觉得,首先,企业一定要选择主导产业和你的企业性质相吻合的园区。

  第二,产业地产是跟政府和政策结合得最密切的一个房地产细分行业了。举个例子,整个环北京区域基本被总部园区包围,所有这些总部园区冰火两重天,好的运行得非常火,但是有的日子运行得非常艰难,除了具体的产品这些,其实最重要的是,我们发现除了第一波总部基地是真的跨国企业,他们需要自己的独立空间,有LOGO标这些奢侈级的需求;但是这些企业基本被第一波总部园区消化完了,后续进入总部基地的企业,绝对是成本敏感型的企业,我们的调查发现,对这些中小企业来说,运营成本几乎占到企业整体运营成本的三成左右,所以,整个园区是不是有足够的政策支持,对这些企业非常重要。

  你的企业是不是符合这个园区的发展方向?还是跟这个相关。

  另外,还要关注园区的退出机制。江浙、包括福建等地,你就会发现工业用地政策非常灵活,体现了刚才两位老总说的,把园区运营成熟的升值,给到企业,现在很多南方提倡的所谓的零地招商,其实就是这样。园区企业要是把自己原有资产要盘活,要提升容积率,这个红利就可以实现、控制。

  【夏连珠】:我分享稍微宏观一点的,刚才朱总谈到关于人才的问题,我觉得稍微高科技的企业,类似于这种的。因为我们也做过类似的南方的一些项目,工业地产在政策方面其实竞争是非常激烈的,但其实差别又不是特别大。

  我们当时去调研花桥国际商务城,也是定位总部,它的政策是,投资两亿返六千万。从大面来说,其实政府能给的政策都会给到极致了,但是从另外一个角度来说,以前的企业,的确更关心它的区位、交通区位、成本,以及它的政策等等一些传统的因素。

  但是,我们研究发现,其实很多区域,城市边缘的区域,一些小城市区域,人才对企业选址的制约性已经越来越强了。刚才朱总说到老板愿意去,成本低。但是员工不愿意去,选址一定是失败的。

  反过来说,如果这个地方要有足够的吸引力,你除了拼这些政策,这些税收等等方面的东西之外,其实一个城市的形象,城市的魅力,城市的配套等等会成为企业选址非常重要的因素。

  国外也有很多这样一些城市,就是因为它的整个生活环境提高了,然后反过来吸引很多的企业过去。国内也是一样,像苏州就比较典型了,原来其实也是一个传统的工业园区,后来通过整体提升打造实现产业非常好的升级。

  【陈文言】:昨天我们还在讨论这个问题,信息技术、交通技术的发展,好象是企业选址的约束性越来越弱,

  传统认为只能在某些地方发展的产业,居然在一些地方出现了。

  比如,义务,在区位上,可以说是长三角的孤岛,但是发展起来了;沂蒙居然能成为一个很重要的商贸集散地。从常规区位选址来说那些不是自然生长的地方,为什么长起来了,跟特殊的时期有关。因为在那种特殊时期,是一个窗口期,属于市场空档状态,只要先站出来,先标定你的定位,倾全力打造,是有可能成的。

  但是,现在不一样了,各行业的产能都属于过剩状态,看起来好象由于技术的发展,一切皆有可能,但是事实上有一些大的内在的规律还是要遵循的。

  像华泰,鄂尔多斯通过投资返还采矿权的优惠条件,把它吸引过去,但是为什么一直没有在那儿真正投产?汽车行业本身就是大进大出的行业,到鄂尔多斯交通末梢,市场辐射力肯定有限的,这是违背了基本的选址规律的。

  创造条件去生硬打造,比如对一些市场操作层面无解的地方,我就说环境优美、可以植入高端产业,鄂尔多斯就是这种思路,但是变成了鬼城。

  你会发现,有些东西没法通过“创造”来解决,也可能会解决,但是一定是非常长期,非常持续的过程。

  所以,我认为一些基本的规律,还是要遵循的。在这里面政策至少是一个平台动作,这些政策当你没有的时候就是一个致命的短板。

  【搜狐焦点产业新区】:我们都知道,在住宅领域,分为刚需、改善型需求和投资性需求,那么,工业用地及其上的资产,是否也具有这些属性?如果企业单纯为了投资而购置工业地产项目,是否是理性选择?

  【夏连珠】:我觉得住宅企业和咱们说的不仅仅是工业,包括办公,两个投资是不一致的,不一样。住宅的投资其实有时候是一种非常感性的行为在里面,我喜欢了,我可能也未必想着以后一定在这儿住,或者怎么样。我可能一冲动就买了,但是企业的行为是一种非常理性的行为,不太可能说我看中了,喜欢了,或者觉得怎么样了,我就去投资。所以我觉得这个可能是不太成立的一个命题。就像办公的需求也是非常刚性的,北京一年就是那么多,可能有一个缓慢的增长,但是不会爆发式增长,我觉得是这样一个观点。

  【陈文言】:因为在前面的讨论中其实也或多或少涉及了这个问题,因时因地而宜,在有些地方确实存在这样的投资空间。无论是从城市本身的产业基础,它的价值提升的空间,包括政府对于权益的让渡等等方面,其实都是有充足的政策市场支持的,我觉得其实可以考虑的。

  像我们在深圳写字楼市场,基本上市场覆盖率占95%,我们就会发现深圳市场非常鲜明的一个特点,基本上很大一部分,主体客户还是以投资需求为主要目的的。所以我觉得,这可能跟所在的市场和进入的时点相关。

  【郝庆】:你要投资的话,就看未来的升值空间,房地产投资也就是住宅这一块,商业地产没炒起来。投资的话老百姓有闲钱买房子,它的总价相对工业地产和商业地产还是低的,投资对象面向很多。工业用地一般人买一块地怎么用呢?

  企业的行为还是比较理性的,从市场来说,投资空间很小。从政策来说,地是在用的,如果你买了不用,闲置用地,对不起,要收回的。如果你用得不好,产值或者是达不到那个要求,对不起,也要收回。

  【王珲】:通过投资实现资产增值,是社会发展的必然;同时,随着区域的发展,资产的价格会上涨,我觉得是这两个方面。

  一种个投资,是由企业的资产需求带来的。经济危机那会儿,硅谷那边倒闭了很多企业,很多企业发现我企业倒闭了,但是还留了一栋房子,对企业有一些保证的东西在那儿,对企业来说,无可厚非的,毕竟大家谁都想把企业做好,但是你也需要留一些手段在这里面,而且毕竟企业未来上市也好,都有这样的的需求。

  另外,针对单纯投资的企业,也要分开来看,一种买了也不管,坐等它升值,对这种企业,可以设立一些门槛,比如所产值不达标就清退;还有另外一些,自身没有生产能力,但是我想办法把它经营起来,当地的政府招商引资,这种类型也应该鼓励。

  【朱振波】:我还是赞同专家的意见,企业在拿地的时候,政府是把关把得比较严的。和当地主导产业是否一致?税收能不能达标?环评是否达标?不行的话,肯定没有办法进入。

   【搜狐焦点产业新区】:工业用地市场距离成熟、完善,还有多远?在政策规范上,还有哪些空间?希望各位给出自己的意见。

  【王珲】:工业用地市场,乃至经营性用地的政策,都不是很完善。一是政府的土地财政使得土地价格太高了,包括我现在整个房地产的风险,我判断都比较高,近期出现了好多地王,市场如何消化这些?都是问题。更何况工业用地。

  相对宅地、经营性用地,工业用地的要求高很多,不是价高者得的概念。作为运营商,我怎么保证入园企业能达到这些要求?至少目前我觉得我是没有办法能够保证这个。毕竟企业进来,谁都想把企业经营好,但是如果这些企业确实经营不善,怎么样解决这个问题,这都是一些问题。

  工业用地房地产越来越多,但是现在政策很多,但很多东西未必能解决。是不是可以放一些东西给市场来解决,是不是有这种可能?

  【郝庆】:地方政府应该是一个服务型政府,但现在成为一种生产型的政府,对于GDP的冲动,对税收的冲动,很明显。经济的市场化和社会体制政治的完善,影响了工业用地市场的完善。

  国土部提出,要保发展、保资源,保权益。保资源,国家土地资源有限,所以不可能无限制扩大工业用地,所以要保护工业用地;保发展,则是合理的需求一定要满足,但要限制一些低水平的重复建设。总体来说,在供地这一块,有保有压。

  在政策上,中国是综合配套体系,土地政策要配套环境政策,经济政策,税收政策等,在拿到这个地的时候,伴随着后面一系列其他方面的要求,我觉得这个方面可能会越来越强化资源环境的约束。

  第三个方面,刚才讲到退出机制,现在也是逐步在探索之中,盘活城市二次开发,旧城改造,工业用地未来会越来越完善。

  【陈文言】:我个人感觉工业用地它的政策初衷一直很清晰,很明确的。但是可能也有一些副作用,这是当时在设计政策时没有想到的。

  在政策设计的时候,政府的主导方向肯定是要坚持的,而且主导方向也很明确。但是怎么通过政策设计来让你政府和市场经济主体之间各自的角色和清晰,需要改善。

  另外,我觉得,政府应该加强监管,任何完美的制度设计没有监管,那最终实现的效果和你设想的初衷可能就会完全不一致。所以加强监管。

  另外一个,我觉得最主要是要明确政府和市场各自的角色,我既要保证我大的方向,同时我要给到企业充分的空间,就是既要把握方向,又要给到适当的灵活度,这样的话,市场才能更有序的通过自己的那种内在的力量去发展。

  【夏连珠】:工业用地集约化肯定是未来的趋势,这跟中国整个产业升级和发展是紧密相关的,但我觉得这个东西还是得一步一步的,不同的城市,不同的区域,政策等等各方面并不会完全一致。

  比如说像北京,上海等等发达城市,可能有更多的主动权去现在企业的时候,可能这种政策会释放度做得超前一些。可能对于很多的地方政府来说,他可能选择的机会可能会少一些。政策可能也会不太一样。

  【朱振波】:工业用地市场并不成熟,我们认为,珠三角是最成熟的区域,长三角、北京这些地方可能是成长期,像二三线城市应该是启蒙的,政府超大力度的参与招商引资,是最大的一个难题。

  我认为,针对不同的发展阶段,不同的区域应该形成差异化的政策,针对不同的产业类型,也有不同的政策。

  【搜狐焦点产业新区】:希望有一个阶梯式的政策导向,相信工业用地的市场发展和政策环境会随着越来越多的主体进入和关注,有很好的发展。今天的沙龙主要讨论这些问题,非常感谢各位专家来到我们现场,谢谢各位!

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